【不動産屋が解説】買い替え特例は納税の先送り制度！節税時の注意点とは

「住み替えを検討しているけど、買換え特例制度を使えば節税につながるのでは？」

そう思っていらっしゃるなら、その認識は間違っています。

買換え特例制度は基本的に、住んでいた家を売って得た利益に課される税金の支払いを「先送りできる」という制度です。

税金が減税されたり、免除されたりする制度ではありません。

不動産の買換え特例に関するあなたの疑問を、現役の不動産屋の視点から分かりやすく解決します。

買換え特例は「売却益への課税を待ってもらう」制度

買換え特例が適用されるのは以下のようなケースです。

また、買換え特例が適用された場合の内容は「売却益があるか」どうかによって異なります。



本来は、自分が住んでいた家を売却する時には、売却価格からその家を購入した時の費用や売却にかかった費用を差し引いた利益に税金がかかります。

一方「買換え特例」は、「自分が住むための家を買換える場合」に限り、「新しい家を買った代金」と、「以前の家を売った代金」の「差額」だけを課税の対象とするという制度なのです。

その差額が赤字の場合は、以前の家を売った取引の利益には課税はしません。

以前の家を売ったことに対して税金までかかっては、新しい家を買う資金が足りなくなってしまいかねません。

そこで、買換えのために家を売却した代金をそのまま新しい家の購入資金に充てることができるように、以前の家を売った利益に対する税金については、新しく買った家を売却するときまで先送りすることを認めているのが、「買換え特例」です。

国税庁のホームページでは、「買換えの特例」について「課税を将来に繰り延べることができる」と記載されています。

買換え特例では、税金は「免除」されるわけではありません。

特例の適用には「自宅を所有して10年以上」など複数の条件が必要

「買換え特例」が適用されるためには、住んでいた家や新しく買う家について様々な条件があります。

少々細かくなりますが、具体的にみてみましょう。

◆売却した家（「譲渡資産」）について＝もともと住んでいた家の条件

◆新しく購入する家（「買換え資産」）についての必須条件

併用不可の「3,000万円の特別控除」と「買換え特例」：選ぶ基準は売却益！

「買換え特例」とは別に、「居住用財産の譲渡所得の3000万円の特別控除」という制度があります。

これは、自分が住んでいた家を売却した場合、税金の計算をするときに利益から3000万円を引いて計算することができるという制度です。

残念ながら、買換え特例と3000万円特別控除は併用することはできません。

では、買換え特例と3000万円の特別控除のどちらを利用すれば良いのでしょうか。

基本的には、次のいずれかに当てはまれば3000万円特別控除を選択すればよいでしょう。





売却益の3000万円を超える分の金額と、売却金額と購入金額の差額を比較すれば、一時的に支払う税額を比較することができます。

買換え特例の適用には様々な条件を満たしていることが必要です。特に注意しておきたい４つのポイントを詳しく見ていきましょう。

注意点１：税金が免除されるのではなく「繰り延べ」される

買換え特例は、課税の「繰り延べ」です。売却益が非課税になったり、免除されたりするわけではありません。

どういう意味なのか、例をあげて説明してみましょう。


売却利益は、本来、売却した価格から、物件を取得した費用や物件を売却するときにかかった費用をコストとして差し引いて計算します。

今回は例ということで、簡単に
コスト＝購入価格
として考えてみましょう。



「税金がかからない」というのは、「課税の繰り延べ」です。

「繰り延べ」というのは、買換え特例の適用を申告することにより、現時点で課税されるのではなく将来買換えた家を売却するときに課税してもらうことができる、ということです。

注意点２：売却時期と購入時期に期限がある

「買換え特例」の適用には売却をした家屋の所有期間や、買換えた家屋の購入時期などに一定の条件があります。

この時期の計算方法が税法上定められており、独特なので、注意しましょう。

◆売却した家の「期間」に関しての計算方法

例１）
・購入してから11年の家
・海外赴任で2年間空き家だった

例２）
・2000年2月に購入した家
2010年1月1日における所有期間は10年を超えていません。

例３）
・2000年に退去

◆買換える家に関して

【買換え資産の対象】

【中古マンションなどの既存の耐火建築物を購入した場合】

注意点３：住宅ローン控除とは併用できない

買換え特例は、住宅ローン控除とは併用できません。

新しく家を買う時に住宅ローンを利用するかどうかで、買換え特例を利用するか住宅ローン控除を適用するか、選択しなければいけません。



売却益、購入額、融資額を、事例に照らし合わせて具体的に計算してみなくてはいけません。

注意点４：買換え特例の適用が除外されるケースもある

買換え特例は、次の場合は適用されません。これを「適用除外」といいます。


売却した家屋と一体の土地建物を、売却の前々年から翌々年までの5年間で部分的に売却・贈与していた場合はその合計金額が1億円を超えている場合は、適用されません。

また配偶者などの特別な関係者とは次のような場合です。

2年間延長された今がチャンス！首都圏の住宅なら買替え特例の利用も検討の価値あり

買換え特例制度は平成30年度にはなくなるかもしれません。

平成28年度の税制改正で、平成27年12月31日で期限切れとなる買換え特例が、平成29年12月31日までに延長されました。

格差社会の是正が取沙汰されている昨今、もしかすると平成30年度の税制改正では、延長はされないかもしれません。

そうなると買換え特例を利用するのは、今年が最後のチャンスとなります。

特に、相続などで取得価格が安く売却価格が高額となることが見込まれる、一都三県に居住されている方は、買換え時の売却益が3000万円を大きく超えることが予想されます。

そうした方は、買換え特例が適用される今がチャンスといえるでしょう。

買い替えた不動産に取得費が引き継がれるから相続税対策に有効

土地建物の価値が高い一軒家を所有しているのなら、相続税対策の1つとしてそれと同価格程度の新築マンションに買換えるという方法があります。

不動産の相続税は、評価額で決まりますが、土地と建物では評価方法が異なります。

マンションは共有部分の土地の割合が一戸建てに比べて小さく、建物部分の割合が大きくなります。

新築のマンションでも一旦住めば中古と評価されるのですぐに購入価格の70％程度の評価となり毎年下がっていくものです。

中古マンション市場では値上がりしていても、相続税の対象としての評価は下がります。したがって、市場で同価格レベルのマンションがあれば、一戸建てを売却して、買換えた方が相続税は節税できます。

また買換え特例を適用すれば、取得費は繰り延べされ引き継がれるので、売却益に係る税金も節税できます。

もちろん、相続対策に買換え特例を適用するデメリットとして、買換えた家を売却するときにまた買換え特例を適用できない限り、前回の売却益を合算して税金が課税されることは忘れてはいけません。

不動産は現金よりも相続税が相対的に安い

◆現金や金融資金の相続
額面そのものに対して相続税の課税額が算出されます。

◆不動産の相続
市場価格ではなく路線価や固定資産税評価額をベースに算定されるもので、相対的に安く評価されます。

また居住用や事業用の不動産はその面積等に応じて、評価を減額する優遇策もあります。

相続対策を考慮するならば、現金で保有するよりも不動産で保有しておいた方が節税になるということが一般的にいえます。

申請手続きに必要な書類一覧

買換え特例の適用に必要な書類は以下の通りです。

いずれも、買換え特例の適用条件に当てはまるかどうかを証明するために必要な書類となります。

確定申告と同時に必要書類を提出して手続き完了

手続きは、確定申告によって行われます。

確定申告の際に、確定申告書と一緒に、前述の必要書類を添付して提出することになります。

本年度は、平成28年分の収支について、平成29年2月16日～3月15日までに、申告・納税をする必要があります。

買い替え特例の適用に必須！確定申告の手続き方法

確定申告は、1年間の収入と控除額を税務署に提出し、所得税や市民税などの税額を申告・納付する手続きです。

管轄の税務署で申告用紙を入手し、それに記入したものを提出することで行います。

税務署や用紙の記載方法は国税庁のホームページで検索できます。市役所などで確認することも可能です。

手続きは紙面でもオンラインでも可能です。以下は一般的な確定申告の方法です。

◆税務署で用紙の入手・記入・提出を行う
◆国税庁のホームページで申告書をダウンロードして税務署に提出
◆インターネットで記入から提出まで全て済ます
サラリーマンや公務員など、勤務先が源泉徴収をして納税しているような方は、確定申告と無縁の方もいらっしゃるかもしれません。

国税庁のホームページを活用すれば、確定申告自体は以前に比べるとかなりわかりやすくなっています。

買い替えの特例はあくまでも「税金の繰り延べ」必要に応じて専門家と相談を！

買換え特例は、住居を買換える方にとっては、実に便利で優遇された制度です。

ライフスタイルの変化によって必要となった住居の買換えを、税による負担を少なくすることでスムーズに実現できる。

まさに、国民の生活環境を充実させるとともに、中古住宅の流通を活性化することを目的に作られた制度といえるでしょう。

住宅市場が活性化すれば、関連企業の収益も伸び、社会全体の経済活動にも貢献します。

しかし実際の利用にあたっては、「課税の繰り延べ」であること、他の特別控除や住宅ローン控除と併用はできないこと、この2点を忘れてはいけません。

特に、買換え資産を住宅ローンを利用して購入するような場合は、利用する金融機関や不動産会社など専門家に相談しましょう。

何が本当に節税となるのかを確かめてみることをお勧めします。