【不動産屋が暴露】査定がいい加減な業者を選ぶと失敗する理由

不動産会社の査定の良し悪しで、売却の結果が決まると言っても過言ではありません。

「不動産を売却したいけど、何から始めて良いのかわからない」

そんなあなたに、不動産売却の第一歩である「査定のポイント」をお教えしましょう。

不動産の査定は料金が無料で依頼可能

不動産売却を検討する時に、いくら位で売却できそうなのかというのは、売主にとって一番の関心ごととなります。

しかし、一般の方にはその判断はなかなかつきません。そのため、不動産会社に査定を依頼するのが普通です。

媒介契約を結ぶときには査定が必須

不動産会社に売買を依頼する場合、不動産会社は依頼者と媒介（仲介）契約を締結しなければならないと法律（宅地建物取引業法）で定められています。

媒介契約では売り出し価格や報酬を定めて記載しなければいけません。

したがって、媒介契約を結ぶ前に、不動産会社は、どの位の価格ならばその家を売却できそうだという価格を見積もり、売り出し価格を依頼者と合意しなくてはならないのです。

売買成立時に仲介手数料を支払う：査定だけは無料

また、媒介契約は、売買を成立させることを媒介（仲介）と定めており、その対価として報酬を定める契約です。

売買が成立しなければ、媒介の報酬（仲介手数料）は発生しません。


媒介契約をするために、色々な不動産会社に査定を依頼することは認められています。

何社であろうと査定をしてもらうだけでは、費用は無料なのです。

ただし、遠方の物件を査定してもらうなど、特別な費用がかかる場合には、あらかじめ合意した内容に基づいて費用を請求される場合があります。

たとえば、ご実家の査定を依頼する場合などは、その地域に対応可能な不動産会社かどうか、事前に確認しましょう。

不動産の査定価格と売却価格は全く異なる

査定価格は、不動産会社がおよそ3ヵ月間の期間内で販売できるであろうと見積もる価格です。

査定価格には根拠が必要：会社ごとに見解は異なる

不動産会社には、価格に対して依頼者に意見を述べるときには、合理的な根拠を提示する義務がある、と法律で定められています。

しかし、査定価格はあくまでその不動産会社の独自の見積であり、買取価格や、販売保証価格ではありません。

査定の手法は、同じような方法を用いるため、おのずと相場価格に収まるものではあります。

そうは言っても、一つ一つの査定価格は不動産会社によって異なるのが普通です。

机上査定（簡易査定）と訪問査定の２種類の査定価格

査定の方法は、大きく分けて机上査定（簡易査定）と訪問査定の2種類に分類されます。

机上査定とは、住所、面積、間取り、構造など書面上で与えられたデータのみで査定する方法です。

訪問査定では、実際に当該物件を訪問し、現況を確認し、依頼者とも質疑応答を重ねます。

その上で、机上査定による評価に加減修正をして評価する方法が訪問査定なのです。

当然、良い点も悪い点も訪問査定ではプロの目で確認されるわけですから、評価はより正確になっていきます。

最初は机上査定を複数社へ依頼すべし

良く知らない会社にいきなり家に来てもらうのも抵抗がありますよね。不動産会社にもピンからキリまであります。

まず何件か複数の不動産会社に机上査定を依頼し、査定価格の根拠を説明してもらいましょう。

査定価格の根拠の説明では、

・査定価格
・応対の仕方
・説明の内容

などを確認しましょう。

その内容を検討して、信頼できそうな会社を絞ってから、訪問査定をしてもらうのがスムーズです。

ネットで複数の査定依頼ができる一括査定サイトのポイント

「複数の会社に依頼して査定を受けた方がいい」

そうは言われても、ご自身で不動産会社に査定を依頼するのは大変。

複数の不動産会社に査定してもらうときには、インターネットの一括査定サイトを依頼するのがオススメです。

一括査定サイトは売主と不動産会社をマッチングする仕組み

売却したい物件の情報と連絡先を一括査定サイトに登録します。

情報を登録するだけで、そのサイトに登録している複数の不動産会社から、査定価格を連絡してもらうことができます。

不動産一括査定サイトの利用料金は無料

査定を依頼するユーザーは、一括査定サイトを無料で利用することができます。

一括査定サイトを利用するメリット

一括サイトの一番のメリットはやはり、時間と手間がかからないことです。

以下にメリットを列挙してみましょう。


一般の方にはなかなか馴染みのない不動産業界ですから、電話をするだけでも躊躇してしまうこともあるでしょう。

「必要な情報を複数の会社から受けることができる」という点で、一括査定サイトは便利なシステムです。

比較検討することも簡単ですし、納得のいかない会社に対しては、顔を合わせることもないので、心理的な負担や抵抗感も少なく断ることができます。

一括査定サイトを利用する際の注意点

一括査定サイトを利用する際の注意点としては、以下の事が挙げられます。



不動産一括査定は、不動産会社がコストを負担しています。

そのため、全国にある全ての不動産会社が登録しているわけではありません。

宅地建物業者は全国で12万軒ですが、一方で多くの一括査定サイトで対応業者は300～500軒であり、最も多いレベルでも1000軒程度に過ぎません。

都心や関東圏内の対応業者数は多いですが、関東圏でも郊外の物件については、対応する業者数の確認をする必要があります。

また、運営サイトは、査定に関しては責任を持ちません。

運営サイト自身の監督機関や管理ルール等も確立されてはおらず、自主的な管理に任せているのが現状です。

サイトから貴重な個人情報が漏洩する危険がないとはいえません。

運営サイトの企業情報を確認し、利用規約、特に個人情報の取り扱い規約についてはきちんと目を通してから、納得してご利用することをお勧めします。

売却を依頼する不動産会社を選ぶ時のポイント

自宅を売却するときは、誰しも失敗はしたくはありませんよね。

売却を依頼する上で、最も重要なことは「良い不動産会社を選べるか」ということです。

不動産会社ごとに得意・不得意な分野がある

不動産の売買や賃貸を仲介する媒介業者といわれる会社が、皆さんのイメージする不動産会社に近いでしょう。

媒介業者の中でも、

・賃貸住宅の仲介が専門の会社
・店舗や事務所などのテナント紹介が専門の会社
・事業用・投資用の土地や建物の売買が専門の会社
・中古住宅やマンション売買が専門の会社

など、まさに様々に細分化されています。

専門とまではいかなくても、主にどういった物件を扱うかは不動産会社によって千差万別で、得意・不得意もおのずと生じています。

中古住宅の販売に特化し実績のある会社を選ぶのが無難

やはり、中古住宅の販売を主事業としていて、実績のある会社を選ぶのが無難な選択です。

ただし実績に拘りすぎる必要もありません。この10年で急成長した不動産会社も山ほどあります。

新しい需要を捉えて成長する会社は、旧来の手法にとらわれないビジョンを持つ若い会社の方が多いのも事実です。

要は自分の案件をきちんと売ってくれるかどうかが重要なのです。

不動産の取引を事業とするには、事業所のある都道府県の知事もしくは国土交通大臣による宅地建物取引業の免許が必要です。

免許には免許番号があり、5年に一度の更新が必要です。免許番号の括弧の中の数字は、免許の更新回数を表しています。

例えば（３）というのは3回目の更新を受けたということですから、免許を受けてから10年を超えて15年以下の期間が経過した歴史のある会社といえます。

営業年数が長ければいい会社というわけではありませんが、実績を計る一つの目安となりますので覚えておきましょう。

得意分野を確認する一番簡単な方法は、担当者に直接、得意のエリアや似たような物件の販売実績を具体的にたずねてみることです。

きちんと実績のある会社は、アピールポイントをここぞとばかりに説明してくれるでしょう。

あまり実績がないという会社でも、これから主な事業にしていきたい、という会社であれば、それを補うアピールポイントを代わりに説明してくれるに違いありません。

その一方で、うやむやに説明するような会社は避けた方が良いでしょう。

査定価格の根拠がしっかりしているかは確認必須

査定価格は、売り出し価格を決める目安となる大事な価格です。

その不動産の売却の是非を決めるポイントとなる、といっても過言ではありません。

一括査定などで最初に提示される査定価格は、同じように提示された情報を基に作成される価格です。

そのため、査定価格が不動産会社によって違うということは、その不動産会社の売却価格に対する方針や相場観が反映されている、ということを表しているのです。

査定価格については、価格はもちろん重要ですが、どういった基準で算定されたのか、その根拠を確認することが、最も重要なこととなります。

不動産会社が査定価格を提示する時には、合理的な根拠を提示する義務があるとされます。

そのため、不動産の査定方法では、原価方式や取引事例方式という一定の方式が使われるよう奨励されています。

建物の原価や、近隣の取引事例を参考にしてベースの価格を算出し、建物の構造や設備、立地などの諸条件により修正する方法です。

したがって、しっかりとした査定を行っている会社であれば、根拠についてきちんと説明ができるはずです。

「独自基準の査定」はNGワード

誰でも自分の家が高く売れるに越したことはありません。

査定価格を一番高く出してくれた会社に、売却を依頼したくなるのは当たり前です。

しかし、査定価格が高ければ良い会社かというと、そういうわけではありません。

査定価格は、あくまで見積もり価格で、買取や売却を保証する価格ではないからです。

参考価格の位置づけなのです。

したがって、悪質な不動産会社は、自分の会社と媒介契約を結ばせるために、あえて相場より高い価格を査定価格として提示して、依頼者の関心を惹こうとします。

相場より高い価格で売り出したとしても、なかなか売れないばかりではなく、相場の価格であったら売れていたであろうという機会損失を起こすことになります。

さらに売れない期間が長くなればなるほど、市場でも「売れ残り物件」、「売れない原因がある物件」と認知されます。

その結果、大幅な値引きをしなくては売れないような事態となってしまう可能性もあります。

不動産会社の担当者は大切なパートナー！相性も大切

大事な財産を任せる相手ですから、不動産会社の担当者も重要です。

自分が「この人ならば信頼できそうだ」と思えるような人でなくてはいけません。

経験や知識ももちろんですが、言葉使いや応対、身なりや清潔感なども重要ですよね。

自分に対する応対は良くても社内や電話での他の人との言葉使いが汚い人は、私は信用できません。

日頃の姿勢が、いつか自分に向けられるのではないか、と不安になるからです。

相手に不信感を感じるようであれば、上司に連絡を取って、理由を告げて担当者を変えてもらいましょう。遠慮は要りません。

担当者の上司の対応に納得がいかなければ、他の不動産会社を選ぶことも視野に入れておいた方がよいのです。

信頼関係を築くことができるような担当者を見つけることが、売却の成功への第一歩です。

一方で、年齢や性別、容姿で担当者を判断することや、客なのだからと横柄な態度を取ることはお勧めできません。

不動産会社の担当者は、住宅の売買のプロです。

お互いの立場を尊重することで、質問や意見を率直に述べ合い、要求もできる信頼関係が初めて成立します。

訪問査定前に準備すべきこと

机上査定によって、ある程度不動産会社を絞り込みが終わったら、訪問査定を受けることになります。

訪問査定に不動産会社を迎え入れる準備

査定をする不動産会社にとっても、好印象を持った物件・依頼者に対しては、できるだけ希望に添った価格で売ってあげたいという気持ちになるものです。

では、好印象を与えるためにはどんな準備が必要なのでしょうか？以下の二つは、とりわけ重要です。

必要書類の準備が大切である理由

不動産会社にとっては、現地での物件調査、確認という重要な作業でもあります。

不動産会社には、

広告などの販売活動時に間違った情報を顧客に提供すること
告げなくてはいけない情報を告げないこと

は、重大な義務違反となるからです。

したがって、依頼者としても、間違いのない情報を伝える準備をしておく必要があります。

曖昧な記憶は査定にとってもマイナスでしかありません。

書類に基づいた確実な受け答えが、査定を正しいものに導きます。

また、スムーズな情報収集ができた物件については、査定をする担当者にとっても好印象を与えるものです。

隅々まで家の整理整頓が必要である理由

査定をする際には、家の良いところ、悪いところをできるだけ詳細に確認しなければ、正確な査定はできません。

正確な査定結果を導き出すためには、家の中は全て見られると思っておきましょう。

家の中は全て見られてもいいように、家の整理整頓は必須です。

訪問査定時と不動産売却時の必要書類とは

訪問査定時と不動産売却時に必要な書類は共通するものも多くあります。確認していきましょう。

訪問査定時に必要な書類

訪問査定時に最低限必要な書類を列挙しておきます。


対象不動産の状況・権利関係が確認できるもの、所有者との関係を証明できるもの、関連施設の状況を確認できるものを用意します。

購入時の重要事項説明書があると、購入当時からの変更点を確認することができるので便利です。

必要書類は、ファイルなどにひとまとめにしておきましょう。

4.3：売却時に必要な書類

売却時に必要な書類も下記にまとめてみました。

査定時に必要な書類と重複するものも多いので、可能な限り、査定時に準備してファイルしておくことをお勧めします。

二度手間を防げますし、より正確な査定のためにも必要な作業です。

有資格者に不動産鑑定を依頼するケース

不動産会社の査定は、あくまで任意のもので、当事者間で売買の目安とするものです。

不動産鑑定士が作成する不動産鑑定評価書・調査報告書とは

上記のような第三者に通用する適正な評価を求めるためには、不動産鑑定士による「不動産鑑定評価書」が必要です。

不動産鑑定評価書とは、「不動産鑑定評価に関する法律」によって不動産鑑定の基準や記載すべき内容が定められており、国家資格である不動産鑑定士(補)以外の鑑定は認められていません。

不動産鑑定評価書は鑑定業者によって費用が変わる

不動産鑑定評価書の費用は、有料です。

国土交通省の報酬基準表を基に決められることが多いのですが、鑑定業者ごとに独自の基準を用いるところも多いようです。

鑑定評価の金額と、何を目的として鑑定するか（例：所有権目的or借地権目的）によって、報酬が変わります。

5000万円の不動産の所有権の鑑定で30～40万円位でしょう。

価格調査報告書も、業者によって違いますが、概ね鑑定評価書の半額程度です。

具体的には依頼する鑑定業者に見積もりを取ってみましょう。

不動産鑑定評価書の流れと必要書類

基本的には以下の流れとなります。


依頼時に必要な書類としては、以下の通りです。

(1)土地・建物　全部事項証明書
(2)住宅地図
(3)地積測量図、建物平面図
(4)公図

案件によって必要な期間は違いますが、おおむね2週間から1ヵ月程度を見込んでおけば良いでしょう。

まとめ：不動産査定は売却の第一歩

不動産の売却は、一般の方にとっては、一生に一度あるかないかの出来事です。

その第一歩が「査定」です。どのような金額で売れるのかを予想し、どのような金額で売り出すのか決定する大事な一歩です。

何件も不動産会社に査定をしてもらいましょう。

その中で、自分が納得できる説明をしてくれる、相談がしやすい、信頼できそうな不動産会社をじっくり選べばよいのです。

信頼できる不動産会社を見つけた時に、売却の成功は近づくといえるでしょう。

コラム：査定サイトに登録しない不動産会社の理屈

不動産会社にとっては集客のための広告・サービスの一環という位置づけである、ともいえます。

したがって、不動産会社によっては費用対効果を考えて、査定サイトへの登録をしない、という判断もあり得るのです。

日本全国の宅地建物取引業者は約12万軒です。その内98％が知事免許、つまり1つの都道府県内にしか営業所を持っていない中小規模の業者です。

売却依頼をしてくれるかどうかわからない査定を実施することに多くの時間とマンパワーを割くことができない業者も多いといえるでしょう。

また、都心部に比較して、郊外や地方都市の不動産は価格が低水準となります。

不動産会社の仲介手数料は、価格に比例する仕組みとなっていますので、一件の成約当たりの仲介手数料は、都心部よりも郊外・地方都市の方が低くなります。

しかし査定にかかるコストは、同一です。

場合によっては、比較事例が少ない分だけ郊外・地方都市の方がコストや手間が、都心部を上回る可能性があります。

郊外・地方都市の査定一回あたりの報酬期待値は、都心部より低いといわざるを得ません。

そのため、郊外・地方都市の一括査定サイトへの対応業者は、都心部に比較して絶対数が少ないのが現状です。