【行政書士が解説】親の家を売る方法と注意すべきトラブルリスク

在宅での介護が難しくなり老人ホームへ入居。そのまま、誰も住まなくなった親の家を放置。

愛着のある実家を売る手放すことへの抵抗感と他人名義の家を売却する手続きの煩雑さもあり、親の家を売るという行為に踏み切れない方も多いと思います。

しかし、空き家をそのまま放置していても、ほとんどメリットはありません。

この記事では、親名義の家を売る方法とトラブルを回避するための注意点を解説いたします。

親名義の家を売る手順と税金について、

・親が健康に生活している場合
・親が認知症や寝たきり等で判断能力がない場合
・親がすでに亡くなっている場合

3つのケースに分けて考えてみましょう。


親が健康に生活している場合は、家の売却について、まず親の了承を得る必要があります。家の売却はもちろん、売却後の住まいも問題になってくるからです。

認知症などの症状がなく、健康に生活しているのであれば「事理弁識能力」があるわけですから、「家の引き渡しの問題」はクリアできるはずです。


親の了承を得たら「売買契約」を結びます。ただ、この契約を結んだ時点で、家の名義が親のままか、子どもに移っているかによって、状況が変わってきます。

親の財産を他人に売ることになりますから、売り主（子ども）は、親の代理人という立場になります。

この場合、問題となってくるのは所得税です。売却予定の家が、買った時よりも高く売れる場合には、売り主の「利益」と見なされるため、「確定申告」を行い、所得税、住民税を納める必要があります。

もちろん、買った時よりも安く売れるのであれば、課税されませんが、所得税の還付が受けられる場合もありますので、その際にも「確定申告」をする必要があります。

ただし、買った時よりも高く売れた場合でも、「譲渡所得」が300万円以下の場合には、課税されません。

詳しくは、税務署や税理士に確認しましょう。

子どもに家の所有権が移った時点で「生前贈与」と見なされます。年間110万円を超えた金額を贈与された場合には「贈与税」が課税されます。

現金だけではなく、家や土地等の不動産の名義が親から子どもへ変更された場合も、贈与となります。ただ、このような場合でも、「相続時精算課税制度」（詳しくは後述）を利用すれば、贈与税の負担を大幅に軽減できます。

従って、
自分の場合、どちらのほうが得なのかを十分検討する必要があります。

ケース2：親が認知症や寝たきり等で判断能力がない場合

親が認知症や寝たきりで、自分名義の家の売却について判断能力がなければ、家の名義を親から子どもに変更する許可を得ることはできません。

つまり、親名義のままで家を売却することになります。そうなった場合、先程の「ケース1」で説明した、子どもが親の代理人となって「売買契約」を結ぶパターンとなります。

ケース3：親がすでに亡くなっている場合

親が既に亡くなっていて、名義が親のままだった場合には、相続人の話し合いによって処分を決めることになります。

例えば、以下のような方法があります。
この場合、基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えた分に、相続税がかかりますが、相続税の負担額は相続人が相続した財産の割合によって決まります。

ただし、売却額が相続税の基礎控除額を超えた場合は、相続税がかかります。

子どもが親名義の家を売ることは、現実にあり得ることです。しかし、いくら法定相続人である子どもでも、親に無断で売れば問題が発生します。

他人名義の家を売るなら、必要なプロセスを踏もう

他人の物を売買する契約が社会には存在します。民法では、「他人物売買」として認められているのです（民法第560条）。

しかも、この「他人物売買」は、以下2点の是非を問いません。

これは、売り主と買い主の間で成立した「売買契約」という「債権」を保護する考えから来ています。

他人の物を売るなら、持ち主から買う・譲ってもらうことが大前提！

民法第560条では、

としています。

つまり、「売買契約」を成立させるには、売り主は持ち主から買ったり譲ったりしてもらって、買い主に引き渡さなければなりません。

しかし、持ち主が引き渡しに応じない可能性もあります。その点も民法第562条では、

としています。

以上のことから、他人名義の家について、第三者と「売買契約」を結ぶことは可能です。しかし、あくまでも持ち主から売り主へ家を引き渡してもらうことが大前提になります。

あらゆる所有物は「物権」に守られている

民法には「物権」という分野があります。

自分名義の車であれば自分に「所有権」があり、自由に人に貸したり、売ったりすることができます。この所有権は「物権」の一つです。





この場合、ポイントになってくるのが「占有権」です。

このことを民法では、「Dさんに車の『占有権』がある」と規定しています。

いくら「所有権」を持っている人でも、力尽くでその「占有権者」から取り返すことを法律では禁止されているのです。

これを専門用語で「自力救済の禁止」と言います。これほど強力な権利である「物権」ですから、いくら肉親であっても、他人の家を勝手に売ることは基本的に禁止されています。

子どもがいない、あるいは近くに子どもが住んでいない場合に親が亡くなった時には、そのまま空き家として残ることもあります。さらに、
空き家の処分にはこのような難しい問題が山積みですから、放置されてしまいがちです。

しかし、空き家であっても不動産であることには変わりません。毎年「固定資産税」が課税され、当然、子どもなどの相続人で負担することになります。

それならば放置せず、何かしらの処置をとったほうがメリットがあるといえます。

賃貸で活用するメリット・デメリット

空き家をそのままにしておくことはまったくの無駄ですから、賃貸として利用することを検討してもいいでしょう。

メリット

デメリット

空き家の処分は売却がおすすめ

賃貸によるデメリットを加味すると、相続人全員の総意の下、売却する方法が最も問題が少ないと言えます。

もちろん、子どもたちにとっても家や土地に愛着があるかも知れません。しかし放置することで資産価値が下がり、いざ売りたい時には二束三文の値段ということにもなりかねません。

現在では、空き家についても「一括査定サイト」で取り扱われていますから、是非ご活用ください。

まとめ：空き家の活用ができない場合は売却の検討を

近年増加し続け、社会問題ともなっている空き家。

その背景には、子供が親の家を売却・解体等の処分を行なわず、そのままにしているということが挙げられます。

愛着がある家を人手に渡すことに抵抗がありますし、解体するにしても費用が重くのしかかってくるからでしょう。

総務省の発表によると、

空き家率は13.5%ということになり、実に7戸に1戸が空き家という計算です。

空き家対策を行っている行政や自治体も出始めていますが、個人の家ということもあり、
これらが高いハードルになり、なかなか進んでいないのが現状です。

やはり、所有権者やその子ども等の手によって、適正に売却されることが重要です。

その決断により、自分にとってのメリットだけでなく、地域住民の理解を得ることができ、地域の貢献にも繋がっていきます。