【不動産屋が解説】ローンが残る新築でも売れる！売却を成功するポイント

購入したばかりの新築の家を、何らかの理由で売却しないといけない…。

「売却で得たお金でローンの残債を返済できればいいのに」と誰もが考えるでしょう。

その一方で、以下の２つの疑問が生じると思います。

この記事では不動産会社を営む筆者が、「新築物件をできるだけ損せずに売却する方法とコツ」をお教えします。








新築物件を購入する場合、多くの方が金融機関から住宅ローンによる融資を受けていると思います。

住宅ローンの残債がある場合でも、条件付きではありますが物件の売却は可能です。

抵当権の抹消をしなければ売買できない

住宅ローンに残債があっても、売却することは可能です。買い手さえ見つかれば良いのです。

しかし残債がついたままでは、基本的には買い手がつきません。その理由を少し詳しくご説明しましょう。

住宅ローンを利用して不動産を購入すると、その不動産には抵当権を設定されます。


法律上は、抵当権が設定されている不動産でも買主さえ了解していれば売買は可能です。

しかし、不動産の売買が成立したあとでも抵当権は金融機関に残ります。

金融機関が抵当権を抹消しない限り、売主が住宅ローンの支払いを滞らせた場合に金融機関がその家を競売にかける権利が残ってしまうのです。

「ローンの残債を完済できるか」で抵当権の抹消方法は異なる

解説しましたように抵当権が残っているままだと、どんなに良い物件であっても買い手がつきません。

抵当権の抹消方法は「住宅ローンの残債を完済できるか」によって内容が異なります。

この項目では、
の2通りに分けて抵当権を抹消する方法を解説します。

1.売却額で住宅ローンの残債を完済できる場合

まず、金融機関の了承を得ます。その上で抵当権の抹消と所有権の移転登記を同時に行うことが基本の流れとなります。

抵当権が設定されている場合の不動産の売買契約では、売主は決済の日までに抵当権の抹消登記を実施するのが一般的な契約条項になります。


この場合、ローンの返済額は残債総額、つまり完済が原則となります。

住宅ローンの残債がある家を売却する場合は、融資先の金融機関に問い合わせ、残債額をきちんと把握し抵当権抹消の了承を得た上で、手続きを確認しておく必要があります。

2.売却額でローンの残債を完済できない場合：自己資金が無ければ買換えローンも

住宅ローンの残債がある場合は、売却と同時に残債を支払わなければなりません。

売却額が残債を上回れば良いのですが、残債に足りない場合は、補てんする自己資金が無いと売却は困難なことになります。

売却額が残債額に足りない場合は、自己資金で充当するか新たにローンを組むなどして完済しなければ、基本的に金融機関は抵当権の抹消には応じません。

抵当権を抹消するための買い替えローン利用は要注意

売却額でローンの残債額を賄えない場合には「買換えローン」を検討するのも一つの選択肢です。

しかしローン全体の金額が大きくなるので注意も必要です。


上記のように一見すると良さげな買換えローンですが、デメリットもあります。


通常の住宅ローンは、購入する住宅の土地・建物を担保に入れてその評価に基づいた金額を融資するものです。

一方買換えローンは通常よりも多くの金額を融資することになります。

金融機関からしてみれば、通常の住宅ローンよりもリスクが高いということになり、金利・審査基準などが厳しくなります。

ローンの利用者にとっても、毎月の支払金額が通常のケースよりも多くなることになります。

買換えローン利用時には以下のことを慎重に検討しましょう。


買換えの自己資金があるならば、買換えローンの頭金とするよりも、残債を整理して住宅ローンを新たに組んだ方が一般的に有利であることを覚えておきましょう。

新築物件といえども、売りに出す瞬間から不動産は「売れる価格」でしか売れないものだという割り切りが必要となります。

不動産は、「売りたい価格」で売れるのではなく、「買ってもいい価格」が「売りたい価格」と合致した時に売れる「相場商品」なのです。

とはいっても、なにも必要以上に安く見積もることもありません。

正しい相場を理解することが、新築物件をスムーズかつ損をせずに売却する上で重要です。

新築と中古の定義：１日でも住めば「中古住宅」

「まだまだ新しい家なのだから、新築と同程度で売れるだろう」というのは、残念ながら売主の思い込みです。

不動産業界では、1日でも住んでしまえばそれはもう「中古住宅」です。

住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）第2条第2項で定められている「新築」の要件を見てみましょう。



つまり、新築というのは、建築されてから1年以内の未入居の建物をいいます。

新築同然でも購入価格の２割程度の値引きを覚悟しよう

理論上は、一度も住んでいない築1年以内の物件であれば新築として売り出すことは可能です。

しかし現実的には、そうした物件でも新築物件と同様の価格で販売するのは困難です。


新築同然の物件であっても、新築の価格よりも1割から2割の値引きを要求されるのが相場と思っておきましょう。

中古住宅には税軽減がないので買い手は価格にシビア

買い手から見たとき、中古住宅の魅力は「安さ」にあります。

新築住宅に比べ、中古住宅には税軽減や付加価値がありません。

したがって、同程度の新築に比べて安くなければ買うメリットが無いことになります。

◆中古住宅に適用されない新築住宅購入の付加価値

中古物件になれば当然これらのメリットやプレミアムは期待できません。

それでは、中古住宅の価格はどのように評価されるのでしょうか？

新築マンションであれば中古物件でも値崩れしづらい

ただし、マンションなら新築時に近い価格で売れるチャンスもあります！

マンションの場合も一戸建てとほぼ同様の扱いではありますが、比較的に価値が下がらない面があります。

◆マンションの価格が下がりにくい理由

周辺の開発状況によっては、購入時よりも高い価格での販売が期待できることすらあります。

戸建の場合は、土地の価格が新築の建物の価格を上回るほど値上がりするというレアケースでしか期待できません。

マンションの方が、物件次第ではありますが、購入時により近い価格で売れるチャンスがあるといえるでしょう。

家を売却するステップは基本的に、古い物件でも新しい物件でも同じです。

不動産の売却をする場合には以下の5つのステップを踏むことになります。

この項目で売却の成功に向けて重要な１〜３までを中心に解説します。

一括査定サイトを利用して不動産会社の査定を受ける

新しい家の場合は、つい高く売りたい気持ちが強くなるため、自分では冷静に価値を判断することができません。

不動産会社の査定で相場を知ることが重要になります。

査定価格の信頼度で依頼する不動産会社を決める

よくありがちな失敗の原因として、「とにかく一番高い査定価格を提示した不動産会社に売却を依頼してしまう」ということがあります。

査定価格は、買取保証価格ではありません。

「売れるであろう価格」ですが、その価格で売れなくても不動産会社には責任は発生しないのです。

不動産会社の中には、得意・不得意分野もありますし、楽観的・悲観的といった特徴のある会社もあります。

単純に査定価格が高かったからといって、飛びついてはいけません。

査定時には以下のような点を聞いて査定価格の根拠を確認しましょう。

その他、言葉づかいや応対にも注意してみましょう。

査定でのやりとりを経て、初めて信頼できる不動産会社を見つけることができるでしょう。

新築を手放す理由を不動産会社に伝えてから販売活動を行う

新築を手放す理由は様々です。


売主にとっては大きなお世話だ、言いたくもない、という人も中にはいるかもしれません。

しかし、不動産会社には、包み隠さず相談・報告しましょう。


信頼関係を不動産会社と養うためにも、詳しく事情を説明、相談することが必要です。


不都合のある物件は瑕疵（かし）物件といい、不動産会社は購入希望者には重要事項として説明する義務があります。



瑕疵物件であることが原因で売却をする場合は、その事実を売主に隠して販売することは解約や損害賠償の要因となるのでできません。

特に心理的な瑕疵の場合は、まったく気にしない人とそうでない人には個人差があり、買主にそういった事情を知っていれば買わなかったといわれてしまえば、解約の理由になります。

契約から引渡しまでスムーズに進めるためにも、誠実なやりとりを大切にしましょう。

まとめ：新築をスムーズに売却できるかは不動産会社で決まる

住宅売却の第一歩は、複数の不動産会社に査定を依頼することから始まります。

売却の事情を詳しく説明しておけば、事情に合った期限、価格での販売活動を実施してくれます。

また、新しい家を手放す場合に必要な以下のような作業も、不動産会社に相談すればスムーズに事を運ぶことができます。

HOME4Uのような一括査定サイトを上手に活用して、信頼できる不動産会社を選択してください。

ご自身の意向に沿った活動をしてくれる不動産会社と出会うことが、売却に成功する最大の秘訣です。