【不動産屋が解説】タワーマンションを高値で売却するテクニック

日本ではタワーマンションが建設されてから歴史は浅いため、売却のノウハウはさほど語られてはいないでしょう。

この記事では、不動産を扱うプロとして、タワーマンションの売却のタイミングと売り方の注意点を解説していきます。

タワーマンションは節税対策になるから売れやすい！税制改正の注意点

タワーマンションの購入は節税対策にも効果的です。資産家からも人気が高く、売却しやすい物件と言えるでしょう。

そのため、税制改正のポイントを理解することが、タワーマンションをタイミングよく売却を行う上で必要不可欠です。

税制改正の対象となるタワーマンションは20階以上のマンション

タワーマンションを定義する明確な言葉は、現在のところ存在しません。

しかし、建築基準法では、高さが60mを超える建築物は、建築基準法令上の「超高層建築物」といわれることが多いです。

税制改正大綱でも、「高さ60mを超える建築物のうち、複数の階に住戸が所在しているもの」について規定をした上で言及しています。

マンションの1階当たりの高さは一般的に3m～4mですので、およそ20階を超えるマンションが税制改正の対象となる「タワーマンション」といえるでしょう。

タワーマンション購入が相続税の節税になる理由

相続税の課税対象が、現金と不動産では大きく違うことが、タワーマンションが節税対策になるポイントです。

2015年の税制改正で、相続税の課税が強化されたことが、タワーマンション購入による節税効果が大きくアピールされる契機となりました。


そのため、資産家の方は、相続税対策をする必要に迫られ、タワーマンション購入による相続税対策が流行することになったのです。

相続税の課税対象は、現金であればその金額そのものが課税対象額となります。

しかし、不動産の場合は、評価額が課税対象となります。

購入価格や再売却価格ではなく、不動産の評価額は、土地は路線価額（市場価格の80％が目安）、建物は固定資産税評価額（市場価格の70％が目安）を前提に決定されます。

戸数の多いタワーマンションでも、土地も建物も専有面積によって一律に配分されますので、市場価格が高い高層階の部屋は、実際の購入価格よりもかなり低い評価額となります。

賃貸した場合はさらに評価は安くなります。首都圏のタワーマンションの評価減はおよそ80％にもなるといわれています。

現金での相続とタワーマンションでの相続による税額の違い

配偶者特別控除の枠を超過する場合はタワーマンション節税のメリットあり

配偶者がいる場合で「3億5600万円＋（子供の人数×600万円）」の資産があれば、配偶者特別控除の枠を超えるため、確実に節税メリットがあることになります。

その他の場合は、節税メリットの分岐点は、購入するタワーマンションの購入価格や評価、子供の人数や、購入や維持にかかる経費によって実際は左右されることになります。

先ほどの2億円の資産のケースでも、1億円のタワーマンション購入のための仲介手数料は約300万円かかります。

タワーマンション購入よりも賃貸収入が赤字であれば、節税メリットは吹き飛んでしまいますよね。

税制改正の変更点とタワーマンションへの効果

タワーマンションの実際の市場価格は、低層階に比べ高層階が高価です。

しかし、固定資産税評価額は低層階も高層階も床面積に応じて均一に按分されていることから、タワーマンションの節税効果が高くなっています。

今回の改正では、階層の差異による取引価格の変化を、定量化し、数値で補正することを決めたことが最大の変更点です。

具体的には「1階を100とし、1階増すごとに10を39で除した数を加えた数値」としています。つまり、同じ間取りの部屋の評価は、1階に対して40階は1割評価が上がるという計算になります。

また「天井の高さや、付帯設備の際に応じて補正を行う」としています。

タワーマンションの階層による価格差は、低層階と高層階で2倍近くあるのが現実です。

10％の補正がさほど意味があるとは思えません。富裕層の節税対策としては、2000万円の評価が2200万円になるデメリットよりも、1億円が2200万円の評価になるメリットの方が圧倒的に大きいのです。

市場価格と固定資産税評価との差額がこれほど大きいことが是正されない限り、まだまだ節税対策としてのタワーマンション購入が有効な手法だといえるでしょう。

節税効果は今後も見込めるためタワーマンションの人気は衰えない

また、すべての不動産の評価が路線価と固定資産税評価で定められている税法上ではタワーマンションだけ評価方法を変更するのは、法の精神としては平等とはいえない、という問題もあります。

今後も、節税対策としてのタワーマンションの購入は、人気が衰えないと予想できます。

税制改正の影響は少なくタワーマンションは今後も低層階含めて売れやすい

税制改正による影響が少ないため、タワーマンションの人気はまだまだ衰えないといって良いでしょう。

タワーマンションは希少価値があるから売却しやすい

なんといっても供給が限られています。1997年、規制緩和により「高層住居誘導地区」が国会において議決され、建築基準法が改正されてから、タワーマンションは積極的に開発されています。

しかし、広大な用地、高額な建設費、必要な緑地・駐車場、高級感のある付帯施設などを必要とするため、タワーマンションを維持するために必要な立地条件は限られています。

広大な用地を手当てでき、かつ多数の入居者が集まるような人気の高いエリアでなければ、タワーマンションを建てることはできないのです。

タワーマンションの免震構造や換金性の高さも魅力的

2011年の大震災以来、埋め立て地自体は液状化現象が取り沙汰されて、一時期不人気となりました。しかし、タワーマンションの免震構造はむしろ、評価を上げ信頼性を増しています。

高層階は、外国人投資家や富裕層にも人気があります。物件が限られていて、流通性が高く換金性が高い、居住性も高く賃貸収入も期待できるのがその原因です。

もちろん節税対策目的の富裕層にも人気です。そのため、高層階の価格の高い部屋から売れる傾向にあります。

共有部分や立地条件がタワーマンションの低層階でも人気な理由

共有部分の施設が充実しているのも、タワーマンションの魅力の一つです。

来客者が宿泊できるゲストハウスや、ミニシアター、託児所などの施設などが備えられているのは今や当たり前といえます。

近隣にも商業施設や文化施設があり、一つのコミュニティーを形成するランドマークとなっているものも多いです。

こうした共有施設を利用できるメリットは低層階でも変わりません。

その割にタワーマンションは、低層階の価格は、周りのマンションと比較すると実はお手頃価格になっていることが多いのです。

もちろんタワーマンションにせっかく住むのなら、高層階に住みたいと思う方が多いです。比較的リーズナブルに設定されていることが多いため、低層階も隠れた人気を呼んでいるのです。

人気のタワマンでも要注意！売却しづらくなるケースとは

タワーマンションは、人気物件なので他の物件と比べて売るには困らないケースが多いです。

しかし、一般のマンションでも売れない理由になる「競合物件が近隣にあらわれてしまうこと」が起こりやすいといえます。

総戸数が多いからこそ売却のライバルが生まれやすい

近隣ならまだしも、同じマンション内に現れてしまうことがよくあります。

なぜならタワーマンションは１棟で400戸前後の入居者がいます。同時期に売却を考える人がいてもおかしくはないのです。

比較が容易な物件が同じタイミングで売りに出ている場合、価格条件が高いままだとまず売れません。

売却の妨げになるタワーマンションのデメリット

タワーマンションにもデメリットは存在します。


同じマンション内に売り物件が出ていないかを絶えずチェックして、競合よりも早く売り抜けるよう、価格や広告活動に注意する必要があります。

同じマンションで多数の売却物件が同時に存在すると、「デメリットが顕在化している住みづらいマンション」だと疑われてしまうのです。

民泊目的で購入する人がいる一方でデメリットも発生

最近では、特に海外投資家の購入物件が、旅行者向けに民泊として利用されているケースも増えています。

立地の良い場所が多く、ラグジュアリーな雰囲気があるため、旅行者にも人気で、稼働率によっては、通常の賃貸よりも収益が上がるためです。

タワーマンションの売却のタイミングは築10年前後がベスト！

タワーマンションを新築で購入した場合、築10年前後での売却がベストといわれています。その理由は以下の通りです。

(1)～(5)までは普通のマンションと同様です。

しかし(6)の理由は、タワーマンションでは特に重要です。

大規模修繕前にタワーマンション売却したが良い理由

もともとタワーマンションは、高層で構造も特殊、付帯設備も充実していますから、通常の管理費や修繕費も一般のマンションよりも高めの設定になっています。

エレベーターの点検・管理費用もかなりの高額になっています。

そうした管理費や修繕積立金は、管理組合の規定で各々定めているため、マンションによって低層階と高層階の負担が一律であったり、受益者負担割合が決まっていたりと様々です。

1997年以降急激に増えたタワーマンションですが、節目の年から既に20年を迎えようとしています。大規模修繕が必要な時期に差し掛かりますが、高層建築ゆえに莫大な費用がかかります。

まとめ：タワーマンションを高く売却するコツはタイミングと良い不動産会社の見極め

築10年～15年に差し掛かった、タワーマンションであれば、できれば売却した方が良いとご紹介しました。

タイミング的には2020年の東京オリンピック以前には販売したいところです。

2020年を超えると、団塊ジュニアも40代後半となり、不動産の需要層である30歳代の人口も減り続け、購買力も下がっていきます。

空き家も多くなり、需要よりも供給が増大する懸念があります。タワーマンションの人気がある状況こそが売却するチャンスといえるでしょう。

信頼できる不動産会社に売却を依頼する

高く売るためには、相場を知り、信頼できる不動産会社に相談することが重要です。

相場を知るためには、複数の不動産会社に査定を依頼するのが早道ですが、信頼できる不動産会社はどうやって見つければよいのでしょう？


一括査定サイトなどを利用して複数の業者を比較し、信頼できる不動産会社を見つけることが、タワーマンションを高く売却する秘訣といえるでしょう。