【行政書士が解説】不動産売買契約の解約方法と6つの契約解除要件

「一度は納得して結んだ不動産の契約を、やっぱりなかったことにしたい」

不動産の「売買契約」の特徴は、その金額の大きさです。

一度結んだ「売買契約」を解除する場合、想像以上の煩雑な手続き、多額な負担を負わなければなりません。

今回は、不動産の「売買契約」を解除する方法とその６つの要件の注意点を解説します。

買い手が不動産の売買契約を解除する方法

買い手側が不動産の契約解除を行う場合、手付金を放棄するなどリスクや注意点が存在します。

買い手側から契約解除する方法

買い手が売り手に「契約」の解除を申し入れる場合には、通常口頭ではなく、書面で行います。

特に、不動産の売買の場合、代金も高額で、登記等の権利・義務も関係してきますから、できれば「内容証明郵便」で行う方がトラブルが少ないでしょう。

「『売買契約第○条』の違反により、本解約を解除する」旨の内容で、具体的に相手方へ通告します。

通常は「違反条項」について、ある程度の期限を切り、是正や履行を促す等の通知を送り、それでも是正・履行されない場合には、契約を解除する場合がほとんどです。

買い手側から契約解除を行う最大のデメリットは「手付金の放棄」

買い手側から契約解除をした場合には、契約の「履行」の着手前であれば、「手付金」の返還請求ができません。

つまり「手付金」を放棄することになります。

契約解除を避けるために買い手側が注意すべき点

買い手側の注意すべき点としては、購入物件について入念に調査を行う必要があります。

「契約書」を作り、「手付金」を支払ってしまうと、その「手付金」が保証金の役目になってしまいます。その段階では、買い手側から「契約解除」を申し入れることには、躊躇せざるをえません。

そのため、事前に納得のいくまで物件のリサーチを行った上で、契約を行うことが最も重要なことです。

売り手が不動産の売買契約を解除する方法とトラブル回避の方法

買い手も不動産売買の契約解除ではリスクを負うように、売り手も費用負担が生じます。

売り手側から契約解除する方法：費用負担がネック

売り手側が買い手に「契約」の解除を申し入れる場合にも、同様に内容証明郵便で行うことになります。

ただ、買い手側からの「契約解除」の申し入れと大きく違うのは、費用負担の問題です。


ただ、契約の「履行」に着手する前であれば、売り主は買い主に手付金の倍額を渡すことで、解除することができます。その場合は、他の経費を負担する必要はありません。

売り手側から契約解除するデメリット

売り手側から契約解除をした場合には、契約の「履行」の着手前であれば、「手付金」の倍額を買い手側に渡さなければなりません。

5,000万円の土地の「売買契約」だった場合、「500万円～2,000万円」を買い手側に渡すことになります。

売り手側が契約解除を防ぐコツは「納得のいく価格で得ること」

買い手側の注意点としては、買い手側との条件を十分練ることが必要です。

特に、売り手の場合は一旦契約をしてしまうと、「手付金」の倍額を支払うことになります。そのため、契約の条項等、条件面での精査を十分に行うべきです。

不動産の売買契約解除の６つの要件

不動産の売買では、「契約書」を作成することが通例です。売買価格が大きい上に、仮に契約解除になった場合、及ぼす影響が他の売買契約に比べて大きいからです。

しかし、実際の取引では何らかの理由によって、一度結んだ契約であっても解除せざるを得ない場合が出てきます。

この記事では「契約解除」の要件を、

・手付解除
・危険負担による契約解除
・違反による契約解除
・瑕疵担保責任による契約解除
・特約による契約解除
・合意による契約解除

の6つに分けて説明します。

要件1:「手付解除」は契約の履行の着手前

不動産程の大きな取引になると、通常契約を結ぶ際に、買い主が売り主に「手付金」を支払うことになります。金額は特に決まっていませんが、一般的に販売価格の5～10％が相場です。

契約当事者で話し合って手付金の金額を決め、「契約書」に記載します。

手付金の３つの種類

不動産の売買契約で、特に「手付金」の種類について取り決めをしていない場合には、「解約手付」ということになります。

契約の相手方が、契約の「履行」に着手する前であれば、

・売り主は買い主に「手付金」の倍額を渡すことで、
・買い主は「手付金」を放棄することで、

契約を解除することができます。

この場合、解除の理由は何でも構いませんが、必ず「契約の『履行』に着手する前」でなければいけません。
　
「履行」というのは、「実行」と言い換えることができます。それでは「履行（実行）に着手」とは、どのような状態を言うのでしょうか？

具体的な例でいうと、下記の状況が当てはまります。


つまり、外形的に「売買契約」自体が進行していると確認できる状態ということになります。

要件2:「危険負担による契約解除」は損害賠償の請求できない

「危険負担」というのは、双務契約（契約の両当事者に義務が生じる契約形態）において、一方の債務がその債務者の責任ではなく消滅した場合には、他方の債務も消滅してしまうということです。



これを「不動産の売買契約」に当てはめると、以下のようになります。

要件3:「違反による契約解除」は違約金が発生しかねない

不動産売買では、原則的に「契約書」を作成することになります。

しかし、「契約書で、代金の支払い後1ヶ月以内に物件を引き渡すと規定していたのに、売り主が守ってくれない」

このようなケースでは、買い主は以下のように対応すべきです。

引渡しに応じない場合の対応策

上記の対応策のように、両当事者で決めた契約内容に違反した場合には、契約解除が認められるのです。

この際、契約違反した相手方に、違約金を請求することができます。

要件4:「瑕疵担保責任による契約解除」は無条件で契約解除可能

不動産に瑕疵（かし）、つまり重大な欠陥があった場合、「その瑕疵によって契約の目的が果たせない」という時には、買い主は無条件で契約を解除できます。

また、買い主は売り主に対して、損害賠償を請求することができます。

要件5:「特約による契約解除」は契約書の内容に従う

「契約書」の中の「特約」を設けることがあります。

「もし○○の事態が発生した場合には、契約を解除できる」等が、それに当たります。

例えば、土地の売買において、買い主が「住宅ローン」を受けることができない場合には、解除する旨の「特約」を設けることが一般的です。

要件6:「合意による契約解除」は話し合いによる解約

「契約書」に記載した以外の事態が発生して、「売買契約」の継続が不可能となる場合も想定されます。

このような時には、契約の両当事者の話し合いで、契約を解除できます。損害賠償についても、両当事者で話し合いを行い、決定することになります。

民法上の規定は「売買契約解除＝原状回復」

前述したように、契約解除は6つのパターンに分類することができます。

民法では、解除された契約はさかのぼって解消されるため、「原状回復義務」が生じると規定しています。

つまり、「最初から何もなかった状態にする義務」が生じるということです。これは、契約の両当事者にあります。

２者間の契約での原状回復義務の例

例えば、AさんがBさんに宅地用の土地を売る「売買契約」を結んだとします。

代金の支払いも済んで、土地を引き渡されたBさんが、マンションを建てるために「基礎工事」に取り掛かった時、「契約」を継続しがたい事態が発生して、両当事者の合意の下、「売買契約」を解除することになりました。

ここで、AさんとBさんの両方に「原状回復義務」が生じます。AさんはBさんに、受け取った販売代金を返還する義務があります。

そして、Bさんは「基礎工事」を直ちに中止して、契約前の更地に戻し、Aさんに引き渡さなければなりません。

第三者が絡むと損害賠償義務が生じることも

もし、建設予定のマンションを借りる予定のCさんが、Bさんと「賃貸借契約」を結んでいた場合、どうなるのでしょうか？

民法第545条では、契約解除の場合、両当事者に「原状回復義務」はあるが、第三者の権利を害するものではない、と規定しています。

まとめ：あまりにも契約リスクが多い場合は契約解除の決断を

家や土地等の不動産の売買は、契約書そのものを見ることも初めてなら、手付金の授受等の契約の流れについて、よく理解できない人も多いと思います。

金額の大きさから、おのずと契約にも慎重になり、一旦結んだ「売買契約」を解除することは少ないケースかもしれません。

しかし、逆に売買物件が大きいため、このまま契約を続けていくリスクが大きいとして、「契約解除」を決断する場合もあります。

特に中古の住宅の売買については、「瑕疵担保責任」等の問題がありますので、法的な知識と民法等の法令に則った「契約書」の作成や手順が重要となってきます。