【不動産屋が解説】ホームステージングで中古物件が早く高く売れる理由

中古物件を「早く」「高く」売却成功できるテクニックになりうると、ホームステージングは不動産業界で話題となっています。

2014年頃から現在に至るまで、一部のデベロッパー系不動産会社でも、ホームステージングを行うサービスを導入し始めています。

どうせ売るなら、賢く売りたいもの。「ホームステージング」とは何かを知り、ご自身の物件売買に活用できるかを検証してみましょう。

ホームステージングとは、新築の戸建てやマンションのモデルルームのように物件を演出し、購入希望者へ住宅の魅力をフルに伝えるためのサービスです。

ホームステージングでは、事前のコンサルティング（相談）で購入層を設定し、家具やインテリアでコーディネートします。

購入希望者にその家での生活を具体的に、そしてより良くイメージさせた上で内覧してもらうことによって、売却活動を円滑に進めることができます。

知らなきゃ損！ホームステージングを行う3つのメリット

ホームステージングには、下記のようなメリットがあります。

購入希望者が中古物件の内覧に来る段階では、予算や立地など、いわゆる机上の条件面については、ほぼ希望の範囲内に収まっている場合が多いといえます。

そして内覧は、実際の物件が、自分の希望する住まいに近いかどうかを確認するために行うものです。

しかし、内覧後に「イメージが違う」「第一印象でピンと来ない」などといった理由で購入に至らないケースは多く、むしろその方が一般的とすら言えます。

実はこうした場合、多くの購入希望者は「イメージが違う」のではなく、その物件で生活している自分の姿が「イメージできない」のです。

ホームステージングを活用することで、購入者は、自分の希望のイメージに近い物件かどうかを現実的に体感することができます。

それを踏まえた上で購入を決定するため、あとになって「ハズレ」と感じる確率は大幅に下がります。ですから、必然的に満足度が高くなるのです。

購入希望者が住まいのイメージを具体的に感じ取ることができれば、買う・買わないの決断も、より早く下すことができます。

通常、中古物件の売却には3ヵ月程度の期間を要します。しかし、ホームステージングを実施した物件の平均売却期間は、多くの業者が、45日前後での売却実績を謳っているのです。

売却までの期間が1ヵ月半も短縮されれば、固定資産税や金利などの金銭面はもちろん、「売れないかもしれない」という精神面の負担も軽減されます。

このメリットはとても大きなものだといえるでしょう。

ホームステージングを実施した物件の購入者は、「イメージに合致した物件を購入したい」という気持ちが強いためか、価格に対しては厳しい要求をしない傾向があります。

不動産は一つとして同じ物件がありません。ですから、
ということがあるのでしょう。

結果的に、売り出し価格に近い「高い」価格で売却することができます。

欧米では、ホームステージングを実施した物件は何もしなかった物件に比べて5～20％程度高い価格で取引されているといわれています。

賃貸物件でもホームステージングの効果はアリ

ホームステージングの効果は、売却だけではなく、賃貸物件でも有効だといえます。

賃借希望者が、自分が暮らす状況をイメージできれば、そのぶん入居決定の後押しになることでしょう。実際に欧米では、売買物件だけではなく、賃貸物件でもホームステージングが行われています。

ただし、ホームステージングにはコストも当然かかります。家具付きの賃貸物件は、日本では一般的ではありません。

ホームステージングのコストを賃料のみで回収しなければなりませんから、高級賃貸物件でなければ、コストメリットを出すことは難しいかもしれません。

本場はアメリカ！日本にも広がりつつあるホームステージングのサービス

次の項目では具体的なサービス内容と費用について解説します。

ホームステージングの具体的なサービスは、以下の内容となります。

そしてもちろん、気になるのはコストですよね。

ホームステージングの専門業者は、コンサルティングからフルサービスまで、メニュー化して提案している場合が多いようです。一般的には、
といわれています。

業界大手のホームステージングジャパンの価格帯が相場の基準

業界大手といわれている「ホームステージング　ジャパン」は、ホームページで仕事の範囲と大まかな報酬レベルを提示しています。

他の業者も概ね、このレベルに合わせているようです。一見すると高く感じられますよね。

しかし、欧米のように、ホームステージングによって売買価格が通常の20％高く売れるというのであれば、このサービスとこのコストは、道理に合うものかもしれません。

特に、タワーマンションなどの物件そのものに特性があり、かつ高額な物件は、メリットも大きいため、利用を考える売主が増加する傾向にあるといえるでしょう。

野村不動産ではホームステージングジャパンと提携

野村不動産アーバンネット株式会社では、2014年という早い段階からホームステージングジャパンと提携しています。

一定の要件にあてはまる物件は、ホームステージングジャパン社のホームステージングを、売主の費用負担なしで利用できるというサービスを取り入れています。

大手マンション系不動産会社もホームステージング導入へ

またマンションデベロッパー系の不動産会社が、ホームステージングを導入する動きが報じられています。

大京穴吹不動産・大京リフォームデザイン

一般的に、物件売買の仲介手数料は、売買価格の比率によって算出されます。そして販売期間が短いほど、不動産会社としても経費が削減できます。

ですから、仲介する不動産会社にとっても、ホームステージングの「売買を早く高く成立させる」というメリットが大きいのでしょう。

居住中の物件内覧にも使える！ホームステージングの考え方

こうしたホームステージングの考え方は、居住中の家や部屋を売却する場合にも応用できます。

居住中の家からは「生活感」を徹底的に絶つべし

日本の場合、新住宅の流通が9割を占め、中古住宅の流通は主流ではありません。実は、それには以下のような理由があります。


「どうせ高いお金を払うなら、誰も住んだことの無い、自分だけの城」と、新築に付加価値があるイメージ付けがなされてきたといってもよいでしょう。

そうした環境下では、
これらはマイナス要因となります。

所有者の個性や生活感が伝わってしまうと、「自分のライフスタイルとは違う」とマイナスイメージが強調されることの方が多いのです。

したがって、居住中の物件こそ、居住者の生活感や個性を打ち消し、物件本来の魅力のみを伝える「ステージング」が必要だといえるでしょう。
他の居住中のライバル物件とは明確な差別化もでき、一石二鳥です。


※リロケーション中の物件のホームステージングについては記事最下部へ

内覧を成功させる6つのチェックポイント

内覧時には、以下の6つのチェックポイントを確認しましょう。

これらに細心の注意を払い、内覧時に好印象を与える住居を演出することが重要です。

自分でやるより「ホームステージングのプロ」に依頼したほうがいい理由

ホームステージングを意識して、自分自身で家具やインテリアを配置した内覧対策を実施することは可能です。

しかし居住住宅には、既に自分の個性や趣味が反映されてしまっています。

ホームステージングを自力で行う3つのリスク

素人が独学で、購入者の立場を考えたコーディネートをするのは難しいもの。

どうしても以下のようなことが起きてしまうリスクがあるでしょう。

客観的かつ高度なプロの業者に依頼した方が、結果的に早く経済的・効率的にホームステージングの効果が得られるはずです。

自分でホームステージングする場合にかかる費用は？

日本においては、ホームステージングはまだ歴史が浅く、専門業者も関東・関西圏に固まっています。地方都市などで売却を検討されている方は、ホームステージングは諦めた方が無難なのでしょうか？

そんな時は、仲介する不動産会社に相談してみましょう。

モデルルームを設置する不動産業者ならば交渉の余地あり！

現実に、地方都市でも新築マンションはモデルルームを設置して販売をしています。

その多くは、
このような地元の各種業者と提携して、運営しているのです。

また、荷物の一時預かりやレンタル倉庫などの事情にも不動産会社は詳しいはずです。趣旨を説明して協力を依頼すれば、ホームステージングのコーディネートも可能です。

専門業者がいないのならば、仲介を依頼した不動産会社に、「ホームステージングをアレンジして欲しい」と依頼すればよいというわけです。

コストの分担なども相談するべきでしょう。不動産会社の販売ノウハウとして蓄積できる事柄が多いことですし、早く高く売却できることは、不動産会社にとっても利益になることなのですから。

ホームステージングを不動産会社に上手に相談するコツ

「販売戦術の1つとしてホームステージングを採用したい」ということを、不動産会社に理解してもらうには、不動産会社自体がこうした時代の流れを理解しなければいけません。

それには、売主とざっくばらんにこうした話をし、意見交換のできる信頼関係が無ければならないでしょう。

では、どうすればそうした不動産会社を見つけることができるでしょうか？

基本的には複数の不動産会社と売却の相談をしながら、信頼できる不動産会社を選択していくしかありません。

信頼できる不動産会社は査定サイトで探すのが近道

「ＨＯＭＥ4Ｕ」をはじめとした一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社とコンタクトをとることをお勧めします。

査定を受ける際に、ホームステージングについての意見をあらかじめ聞いておくことも、参考になるのではないでしょうか。


これらのポイントを押さえ、ホームステージングを活用して物件を「早く」、「高く」売りましょう！