住宅ローンが払えないまま放置はNG！行政書士が教える解決策

「すでに住宅ローンの返済が滞っている」「このままだといずれ住宅ローンの返済に行き詰まる」という状態にあると、この先どうなるのか不安になるのは当然です。

しかし「とにかく返済しなければ」という焦りが、借金問題を深刻化させることもあります。

住宅ローン滞納者の急増が社会問題化してから、銀行も返済方法や返済計画に柔軟に対応してくれるようになっていますので、早めに対処すれば問題は解決できます。

必ず解決策は見つかるので、返済計画と今後の生活状況を照らし合わせながら、返済方法を一つずつ検討してみてください。

「住宅ローンが払えないかも」と感じたらすぐ銀行に相談

「住宅ローンの返済が滞るかも…」と感じた人は、家や生活を守るために何とかしなければと精神的に追い込まれてしまいがちです。

住宅ローンの返済額や返済計画といった契約内容の実行が難しくなったときは、銀行・金融機関に早めに相談をしておくのが確実な方法でしょう。

「相談するだけで競売や差押えなどに進むのでは」と不安に感じる方もいるとは思います。

しかし、銀行に対して現在の状況と今後の返済計画について誠実に相談することで、柔軟に返済方法について相談に対応してもらえるのです。

まずは銀行に相談すること

ドラマなどだと、会社の経営者が銀行員に冷たくあしらわれたり、厳しく返済を求められたりするシーンがありがちですが、個人が住宅ローンの相談に行って、金融機関からこのような仕打ちに遭うことはないでしょう。

銀行は住宅ローンの返済方法について柔軟に相談に乗ってくれます。

住宅ローンの返済予定を見直すことを「リスケジュール」といい、「リスケ」と省略して呼ばれたりします。

金融機関による返済計画のリスケジュールには大きく分けて二つの方法があります。

たとえば、あと１５年の返済が残っている段階であるとします。

金融機関に相談を行い返済期間を３年延ばしてもらい、１８年ローンになれば、その分だけ月々の返済額は少なくなります。

もちろん、月々の返済額が下がるといっても返済する元金は同じですので、３年分の金利負担が増えます。

デメリットもありますが、住宅ローンを返済するために、他から借金して返済する方法よりも有効な方法だといえます。

たとえば、住宅ローンの残りが１５年残っている状態で、２年間だけは利息のみを支払い、３年目から元金の返済を再開する、という返済方法です。

月々支払っている住宅ローンは「元金＋利息」ですが、しばらくの間、金利だけを返済すると返済計画です。

この例だと、本来１５年で支払う元金を１３年で完済することになるため、猶予明け後の返済額は負担が重くなるというデメリットがあります。

しかし、元金の支払いを猶予してもらえると、月々の返済額はグンと下がるはずです。

失業などで収入が激減し、再就職によって確実に返済のメドが立つ人には、このような返済方法も有効でしょう。

銀行や金融機関によって返済計画のリスケ条件なども異なるので、まずは住宅ローンを借りている銀行に相談することをお勧めします。

住宅ローンの借り換えも検討の価値あり

今よりも金利の低い住宅ローンに借り換える、という返済方法もあります。

近年はネット銀行などの金融機関も住宅ローンに参入し、住宅ローンのバリエーションも充実しています。

住宅ローンは元金が大きいので、わずか０点数パーセントの金利の違いだけでも、生涯で支払いが必要な金利の総額は百万円単位で変わるかもしれません。

収入の変動や生活スタイルの変化も考慮すると、借り換えは返済計画を見直す方法となりえます。

住宅ローンの借り換えには、手数料の銀行への支払いや抵当権の登記費用など、かなりの諸費用がかかります。

軽く数十万円の支払いが必要なので、住宅ローンの残額や適用される金利によっては、そもそも借り換えるメリットがない場合もあります。

また、すでに返済が滞って信用情報に問題がある人は、借り換えを申し込んでも融資の承認が得られない可能性もあるので、まずは銀行に相談してみるのが確実でしょう。

身内への相談や借り入れはしがらみ多くリスクある方法

身内の援助が得られればありがたいものですが、たとえ身内であっても、気持ちよく援助してもらえる人ばかりとは限りません。

断られることでお互いが気まずい思いをしたり、身内の信用を失って肩身の狭い思いをすることもありえます。

住宅ローンの返済が苦しくなったときに「住宅ローンを返済するためにお金を借りる」という返済方法は基本的に避けるべきです。

たとえ身内に無利息でお金を貸してくれる人がいたとしても、この基本的な考え方は変わりません。

もし、身内から援助が得られるのであれば、住宅ローンの返済額に充てるのではなく、弁護士に相談や依頼をするときの支払い費用に充てたり、家を手放すことになった場合の転居費用に充てるなど、返済以外の方法に使うのが望ましいでしょう。

金融機関に借りるよりも身内の援助のほうが条件的には返済額としては有利かもしれませんが、身内であるがゆえのしがらみもあるので、慎重に検討する必要があります。

住宅ローン未納が半年を超えると一括返済を求められる

月々の返済さえ滞っている生活なのに「一括返済を求められるなんて不条理な…」と思う気持ちはよく分かります。

しかし、一括返済を求められるのは銀行が冷たいのではなく、もともと住宅ローンがそういう契約になっているからです。

住宅ローンを借り入れる際、あなたは銀行との間で「金銭消費貸借契約書」という名前の契約書を交わしています。

銀行・金融機関ごとに契約書の文言は異なりますが、金銭消費貸借契約書には「約定の弁済日に遅延したら一括返済を求める」という条項が必ず入っているのです。

半年で一括返済を求められる！：未払い月の早めに対処を

銀行によって違いはありますが、住宅ローンの滞納が始まると多くは次のような流れで進んでいきます。

「滞納しそう」「滞納してしまった」という人は銀行・金融機関に連絡し、早めに相談するのが重要です。放置してしまうと、問題は下記のようにどんどん深刻な状況になってしまいます。

滞納が１ヶ月目～５ヶ月の間は、ハガキや封書、電話などで返済を催促されます。

契約上は１ヶ月の滞納で一括返済を求めることも可能ですが、通常であれば１ヶ月の滞納で一括返済を求められることはありません。

ただし、５ヶ月を超えると「このままだと一括返済を求めますよ」という予告の通知が届きます。

滞納が６ヶ月を超えると、ついに一括返済を求める通知が届きます。

なお、住宅ローンを借りる際に保証会社の保証がついている場合には、保証会社があなたの代わりに銀行に住宅ローンを返済します。

このことを「代位弁済(だいいべんさい)」といいます。

保証会社は、ひとまず代わりに立替えて支払っただけで、今度は保証会社から立て替えたお金の返済するよう通知が届きます。

銀行（保証会社）に対して一括払いで返済できれば解決ですが、通常はそのようなことは難しいでしょう。

そこで銀行（保証会社）は競売の準備に取りかかります。

その第一歩として、裁判所から差し押さえの通知が届き、あなたが勝手に不動産を処分しないように家が差押えられます。

家の差し押さえは滞納から７、８ヶ月目あたりの時期です。

「競売開始決定」の知らせが家に届きます。

しかし、その名のとおり、競売の「開始」が決定したに過ぎません。今までどおり、家での生活を続けていても問題ありません。

競売開始決定が届いた後、「執行官による調査」「不動産鑑定士の鑑定」「入札」を経て、最終的に落札者が決定するまでに数カ月単位で時間がかかります。

なお、競売手続きについては後ほど（ページ下部へ）詳しく説明します。

滞納が重なると「ブラックリスト」の状態に

ブラックリストと呼ばれるような「この人に貸してはいけない」という情報を管理する仕組みは存在します。

「信用情報管理の仕組み」と「住宅ローンを払えないことが与える影響」について把握しておきましょう。

銀行やカード会社などの金融機関にとって、「貸したお金が返済されない」というのは商売の根幹にかかわる問題です。

そこで、金融機関は共同で信用情報機関を設立し、「誰に」、「いつ」、「どのような契約で」、「いくら貸したのか」また「滞納の有無」などの情報を共有しています。

新たに借入れやクレジットカードの申込みなどを受けた場合には、この信用情報機関に照会して、「申込者に滞納歴がないか」、「現在、総額でいくらの借金があるか」といった情報を確認しています。

したがって、滞納を繰り返していたり、借入金の残額が多い場合には、新たに金融機関に借入れを申し込んでも「もうこれ以上は貸せない」と判断されてしまいます。

この状況を「ブラックリストに載っている」と表現するわけです。

抵当権によって銀行は家を差し押さえることができる

住宅ローンの返済期間は、２０年も３０年も続く人が大半です。

たとえ、あなたが今安定した収入を得ているとしても、２０年後、３０年後まで住宅ローンが確実に返済される保証はどこにもありません。

そこで、銀行はあなたが返済できなくなった場合に備えて家に対して「抵当権」を設定しています。

抵当権とは、住宅ローンの返済が滞ったときに、家を競売にかけて住宅ローンの残金を回収できる強力な権利です。

滞納が６ヶ月を超えると一括返済を求められますが、現実には一括返済など到底できません。

すると銀行は、あなたの家を強制的に売却して、住宅ローンの回収を図ります。

この強制的に売却する手続きが「競売」と呼ばれるもので、なぜこんな強制的な手続きができるかというと、銀行が「抵当権」を不動産である家に設定しているからです。

競売の第一歩が家の「差押え」です。

競売を申し立てる前に、家の所有者が勝手に不動産を売ったりしないよう、差押えるのです。

銀行による差押えは、競売の下準備として家を差し押さえるくらいで、その他の財産（預金等）の差押えは実際には行われていません。

競売にかけられても即退去にはならない

裁判所から競売開始決定が届いても、生活している人がすぐに退去を求められることはありません。

あくまで競売手続きを「開始」すると決定しただけで、ここからの手続きが意外と長いのです。

まず、競売開始の決定から１～３ヶ月くらいで、裁判所から執行官と評価人が不動産の現況調査にやってきます。

ちなみに現況調査は法律で定められた手続きなので、立ち入りを拒否することはできません。

そして、この現況調査をもとに、家を競売するときの基準価格が決まります。

競売開始の決定から３～６ヶ月くらいで、裁判所から「期間入札通知」が届きます。

この段階では入札期間や開札日など、今後の競売手続きのスケジュールが通知されると考えてください。

入札の結果、一番高い値段をつけた人が買受け人になる権利を得ます。

この時点ではまだ買受け人になる権利があるだけで、そこから裁判所の許可を得て、代金を納付して初めて買受け人となります。

ケースバイケースですが、競売開始決定から新しい所有者が決まるまで、早くても６ヶ月くらいはかかります。

少なくとも競売が開始しても、新しい所有者に立ち退きを求められるまで、生活している人は退去する必要はないのです。

なお、競売手続きで強制的に売却される前に、自発的に「任意売却」によって、少しでもよい条件で売却することをお勧めします。

任意売却については後ほど（ページ下部へ）説明します。

住宅ローンが払えないからと自己破産する必要はない

銀行は、競売によって不動産である家を強制的に売却し、売却代金から住宅ローンを回収します。

しかし、競売によって住宅ローンの残金をすべて返済できる人はいないでしょう。

多くの人は「不動産が売却されたうえに、なおも残った住宅ローンの返済が続く」という何とも中途半端な状態になってしまうのです。

たとえば、残った住宅ローンのほかにもカードローン等の借金があり、現在の収入状況では返済や生活がままならない、という場合には「自己破産」を選択することも考えられます。

自己破産といえば、「戸籍に載る」、「選挙権がなくなる」という話をよく聞きますが、これらはすべてデマです。

戸籍や住民票に破産の事実が載ることもなければ、選挙権もなくなりません。

とはいえ、やはり自己破産となると心理的な抵抗は大きいはずです。これは最後に検討すべき方法だと考えるべきでしょう。

民事再生といわれてもピンとこない人も多いでしょうが、民事再生であれば住宅ローンを払い続けるという選択肢もありえます。

「住宅ローンのほかにもカードローン等の借金が多く、返済や生活は厳しい状態にある。しかし、一定の収入を継続して得ており、何としても家は手放したくない」という場合には、民事再生を申し立てることを検討しましょう。

民事再生のメリットは、「住宅ローンは通常どおりの返済を続けて、家を手放さずに済む一方で、住宅ローン以外の借入金は大幅にカットしたうえで３年から５年の分割払いを認めてもらえる」という点にあります。

破産や民事再生の事実は、信用情報に登録されますが、いずれは信用情報も回復されます。

金融機関への相談やこれからご紹介する方法では解決が難しい場合には、民事再生や自己破産といった法的手続きという選択肢も考えてみてください。

「任意売却」は住宅ローンの滞納が長期化し、そろそろ競売を申し立てられる状況にあり、「もう自宅を手放してもよい」と思っている状況で検討するようにしてください。

なお、すでに銀行に競売を申し立てられている場合でも、銀行は任意売却に応じてくれる可能性があります。

競売よりも任意売却を選ぶべき

競売とは、「裁判所の管理のもとで不動産を強制的に売却し、売却代金を住宅ローンの返済に充てる」という手続きです。

競売に対し、任意売却は「裁判所の強制的な手続きではなく、あくまで任意で不動産を売却」します。

どちらも、最終的な目的は家を売却して住宅ローンの返済に充てることです。

もはや家を手放す以上、強制でも任意でも同じではないか、と感じるかもしれませんが、次のような点で任意売却の方が有利です。


もし不幸にして自宅を手放さざるを得ない状況にある場合は、任意売却をお勧めします。

「どうせ高く売れたところで銀行の返済に充てられるだけ」と考えるのは早計です。

家を売却処分しても、通常は数百万単位でローンが残ってしまいます。

残った住宅ローンについては、毎月少額ずつの返済を認めてくれますが、家が少しでも高く売れれば、その分だけ残ローンの返済額も少なくなるのです。

任意売却はあくまで普通の売却ですから、明け渡しの時期などの条件面で、多少は融通が利きます。

競売物件の情報は公開されます。

不動産業者や物件を探している人でもない限り、近隣の競売物件の情報などチェックしないでしょうが、できればご近所の人には知られたくないものです。

この点、任意売却はあくまで通常の売却ですから、ご近所の人にも「住み替え」を装うことができます。

本来、売却代金は全額が住宅ローンに充てられるはずですが、任意売却する人は経済的に苦しい生活状況にあるため、売却代金の一部を引越し費用に充てることを銀行が認めてくれるのです。

ただし、すべての任意売却でそうなるとは限りません。

任意売却する方法と注意点

ここでは、住宅金融支援機構(以下「機構」)をモデルケースにして、任意売却の手順を簡単に説明しましょう。

住宅ローンの滞納が続くと、なんと機構から任意売却の案内が送られてきます。

しかも、そこには「競売より任意売却をお勧めします」と書かれているのです。

この書式には「住宅ローンの支払いが困難なので自宅を売却して返済に充てます。残りは可能な範囲で返済していくので協議させてください。」といったことが書かれています。

さらに、売却を依頼する不動産業者名も記載して届け出ます。



家を買いたい人が現れたときは、機構の承認を得て不動産売買契約を締結します。

不動産の買主から売却代金が支払われ、売却代金は住宅ローンの返済に充てられます。

任意売却で引越しをせずに済ませる場合は少ない

任意売却すると、家は人手にわたるため、生活していた家を明け渡して引っ越すことになります。

しかし、「先祖代々の不動産なのでどうしても手放せない」という事情がある場合には、任意売却する際に、兄弟や親族に買い取ってもらう、という方法があります。

銀行・金融機関としては、不動産を適正な価格で売却し、売却代金を住宅ローンの返済に充ててくれるならば、家を買う人は誰でも構いません。

兄弟や親族に買い取ってもらえれば、従来どおり家での生活を続けられますが、都合よく兄弟や親族に家を買い取ってもらえるのはレアケースでしょう。

まず、不動産を買い取るために住宅ローンを組もうにも、一般的な銀行では、兄弟や親族から不動産を購入するために住宅ローンを認めてくれません。

つまり、家を購入する際の支払い方法はキャッシュでなければならないのです。

「不動産会社などが任意売却物件を買い取って、賃料を支払って住み続けさせてもらう」という方法（リースバック）も存在します。

しかし、あくまでビジネスであって慈善事業ではないので、相当の賃料を支払うことになる方法です。

自宅を手放したくない、という強い思いがあり、住宅ローンを継続して支払える収入がある人であれば、民事再生を検討したほうがよいでしょう。

体験談によくある住宅ローン返済のための借金は絶対NG

「収入はいずれどうにかなる。家族を不安にさせないためにも一時の生活を乗り切りたい。だから、カードローンや消費者金融から借り入れて住宅ローンの返済に充てよう」などと考えていないでしょうか。

心当たりがある人は、よく考えてみてください。

住宅ローンの金利はわずか1％か２％です。

住宅ローンの超低金利のローンの返済すら厳しいのに、１０％前後のカードローンや消費者金融から借り入れて住宅ローンを返済しても、かえって借金が増えるだけです。

返済するために借金をするような方法をとってはいけません。これは鉄則です。

借金しなければ住宅ローンが支払えない生活サイクルに陥っている場合には、直ちにそのサイクルを断ち切ってください。

本来なら銀行・金融期間のリスケといった方法だけで解決できたはずが、借金して住宅ローンを払う生活サイクルをずるずると続け、自己破産しか方法がなくなってしまうケースもあります。

まとめ：住宅ローン滞納は放置せず早めに銀行へ相談

住宅ローンの返済が厳しくなってきた人でも、早ければ早い段階であるほど、自宅を手放さずに解決できる方法が残されています。

住宅ローンの滞納が社会問題化し、ひと昔よりも格段に銀行・金融機関の対応は柔軟になっています。

気が重い問題ですが、とにかく先送りをせず、今できる対応を考え行動しましょう。

参考情報：連帯保証人について

有名な住宅ローン商品「フラット35」では、原則として連帯保証人を不要としています。

住宅ローンの利用はフラット35を利用するのが現在は一般的です。

住宅ローンを借りる際に連帯保証人を立てている人は少ないので、ここでは一般的な連帯保証の仕組みについて確認しておきましょう。

よく誤解されるのですが、ローンを借りた本人と連帯保証人の法的責任は同じです。

したがって、収入の少ない本人に請求するよりも、収入のある連帯保証人から回収する方が銀行や金融機関がラクな方法だと考えれば、先に連帯保証人に請求したって一向に構わないのです。

連帯保証人としては、「まずは借りた本人に催促してくれ」と言いたいところですが、法的にはそのような反論は認められません。


住宅ローンの返済義務を負うのは、あくまでも住宅ローンを借りた本人と連帯保証人のみです。

たとえ同じ家で生活している妻子であっても、連帯保証人でない限り、返済義務を負うことは一切ありません。

住宅ローンが払えなくなり、「妻に借金の請求が行かないように」と形だけ離婚届を出した夫婦を実際に見たことがありますが、当人にとっては気の毒ですが、まったく意味がない行動なのです。