【不動産屋が警告】リバースモーゲージがオススメできない本当の理由

リバースモーゲージは簡単に言うと、「高齢者が持ち家を担保としてお金を借りられる住宅ローンの一種」です。

「誰にも迷惑をかけずに豊かな老後を過ごせそう」
「子どもたちに苦労もかけないで済みそうだ」

一見すると良さそうに感じる制度ですが、不動産業に携わる筆者としては安易なリバースモーゲージの利用は絶対にオススメしません。その理由はリバースモーゲージの仕組みにあります。

この記事ではリバースモーゲージについて以下の３つのポイントで解説していきます。

リバースモーゲージは、不動産担保ローンを組んで、積立金の代わりに借金で払い戻しを受ける一種の私的年金ということができます。

私的年金とは

リバースモーゲージは公的機関と民間の２種に分かれる

リバースモーゲージは、下記の2種類に大別されます。


まず最初に、両方に共通する仕組みをご説明しましょう。

公的機関と民間の両方に共通するリバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージとは簡単に言えば、「住んでいる家を担保にお金を借りて、死んだら家を売ってもらってチャラにしてもらうという契約」です。

利用者は、所有している自宅を担保に差し入れることを条件として、毎年一定の金額を借りることができることになります。

融資の限度額は、土地・建物の評価額を基準に、その50％～70％程度で設定されます。

居住している自宅を対象とするため、通常、建物については評価額が残っておらず、そもそも対象にならない方が多いです。

土地のみが評価の対象となると考えておいた方が良いでしょう。期間中に定期的に評価の見直しが条件になっている場合もあります。

利用者当人の年齢は60歳～65歳以上とされている場合が多いです。

死亡時に、自宅の評価額と借金（毎年の受け取り金額累計プラス金利）総額が同じになるように、受取金額・年数が設定されます。受取金額は、月額の最高額・最低額が設定されています。

あまりに評価額が低い不動産は、残念ながらリバースモーゲージの対象にならない場合も多いです。

これは、リバースモーゲージという制度が「利用者当人が死亡した場合に、相続人が売却するか担保の不動産を競売にかけて返済に充てるという仕組み」のためです。

公的機関によるリバースモーゲージ制度のポイント

公的なリバースモーゲージ制度には、2002年に厚生省が創設した「生活福祉資金（長期生活支援資金）」があります。

これは、低所得の高齢社世帯の自立を支援することを目的として創設された制度です。実施主体は都道府県社会福祉協議会であり、申し込み窓口は市町村社会福祉協議会となります。

貸付対象となるためには、以下の条件を満たすことが必要です。

貸付内容は、以下の通りです。

なお、自治体によっては利子分を自治体が無利子で貸し付けを別途行うなどの補助施策を独自で定めているところもあります。

年金だけでは生活がままならないため、生活保護の申請をしようとする場合、本来は自宅などの財産を保有していては、生活保護は受けられません。

そのため、居住用の財産を所有している高齢者向けに「要保護世帯者向け不動産担保型生活資金」という制度が2007年より導入されています。

これもリバースモーゲージの一種です。貸し付け条件は「生活福祉資金」と同様です。

しかし追加の条件として、以下の2点が加わります。

「生活福祉資金（長期生活支援資金」と「要保護世帯者向け不動産担保型生活資金」のどちらも、窓口は市町村社会福祉協議会となります。

ご利用の際は、まず現状を相談することをお勧めします。

銀行の提供するリバースモーゲージは金融機関の「商品」

銀行など金融機関が提供するリバースモーゲージは、公的機関のものと比べると、自由度が高いものとなっており、それぞれ独自の特徴を打ち出しています。

東京スター銀行

借りたお金の使いみちは基本的に自由です。

返済は毎月金利分のみであり、同行の普通預金残高と同額までは利子がかからない「預金連動型ローン」となっているのが特徴です。

死亡時の返済も、相続人が6ヵ月以内に返済するか、担保物件を同行が処分するかを選択することができます。

三井住友信託銀行

信託銀行としての特徴として、同行の遺言信託を利用することにより、相続トラブルを未然に防ぐことが可能となり、資産全般の管理がしやすいのが特徴です。

三菱東京UFJ銀行

こちらのリバースモーゲージ型ローンは、筆者が知る限り、使用用途が住宅関連に特化した商品しかありません。

住み替え・リフォーム・サービス付き高齢者向け住宅への住み替えなどの使用用途しかありません。

いわゆる生活支援型のリバースモーゲージ型ローンの取り扱いは無いようです。

金融機関のリバースモーゲージは実質的な不動産担保ローン商品

それぞれの金融機関の特色を出した商品となっています。

不動産担保ローンと何が違うのかといえば、元金の返済をしない代わりに、死亡時の物納返済をあらかじめ契約しているだけといっても過言ではありません。

金融機関によっては、単に不動産活用ローン、としているところもあるようです。

金融機関のリバースモーゲージは、高額物件であればあるほど、評価額の50％分の余裕はリスクが少なく儲けが大きい商品でもあります。

評価額の50％から80％の融資で、借主が死亡すれば不動産は我がものです。利息はしっかりとっているわけですし、懐は痛みません。

ただし、例えば、資産価値の高い住居に住まいながら、相続させる家族が居ない場合などは、死亡後に住居が使えるわけでもないので、お勧めかもしれません。

リバースモーゲージの本質は、自宅を担保とした借金による私的年金です。当然メリットとデメリットがあります。利用を検討する際には、それらを十分に理解し、リスクへの対応策を準備し、本当に自身の状況を鑑みて慎重に決断するべきでしょう。

リバースモーゲージの2大メリット

メリットは何といっても、「自宅に住み続けることができること」です。

長く住んだ家には、そこかしこに思い入れや歴史があります。老後の人生においては、長く続いた近隣とのお付き合いが生活の潤いや糧になることも多いでしょう。

また、町内会や寺社仏閣などの保存会といった地元の役職が生きがいとなる方も多いのではないでしょうか。

そうした自宅への思いを生かして生活し続けることができるのが、何よりのメリットといえるでしょう。

リバースモーゲージのデメリット

デメリットは、思ったほどの金額は借りられないことが多いことです。

仮に1億円の土地・建物評価の自宅だとしても、基本は土地の評価額の50％～80％しか借りられません。

つまり、現時点で土地が5000万円、建物が5000万円の評価の場合であっても、2500万円から4000万円までしか借りられないのです。それでいて、死亡した時は、土地・建物は金融機関のものとなるのです。

また、相続人には基本的には自宅は何も残りません。それでいて相続税の課税対象となってしまいます。

子供が同居の場合や、マンションの場合は原則利用できないのもデメリットといえるでしょう。

リバースモーゲージの３大リスク

リバースモーゲージのリスクは3つあるといわれています


「長生きリスク」とは、契約時の設定よりも長生きしてしまうと、自宅を追い出されてしまうこと。自宅で楽しく生活したおかげで長生きしてしまうと、今よりももっと年を取ってから、挙句に家を追い出されてしまうのです。何のために長生きしたのか、わからなくなってしまいそうですよね。

また、契約期間中に、金利が上昇したり、評価が下落したりした場合は、契約期間の途中で貸付金額の上限に達してしまう「金利上昇リスク」も考えられます。こうした場合もやはり家は金融機関のものになってしまいます。

今よりも資産の評価額が下がってしまう「評価額下落リスク」もあります。

その他にも、相続人とのトラブルが起こる可能性もリスクといえるでしょう。将来的には介護をする代わりに自宅を相続できると思っていた相続人とのトラブルは実際にも多いのです。

持ち家のローンも終わり、子育てもとうに一段落、第2の人生を楽しむためにも、リバースモーゲージを検討される方は多いと思います。
サービス付き高齢者向け住宅や老人ホームへの入居も検討されている方も多いでしょう。

これからの高齢社会、65歳からを老後と考えても平均寿命までは20年程度、どのように過ごしていくかは大切な問題となります。

具体的なケースに分けて、リバースモーゲージを利用すべき状況であるか考えていきましょう。

マンションでのリバースモーゲージの場合

基本的には、マンションの場合リバースモーゲージの対象となるケースは少ないです。

生活保護を検討するような状況の場合で、資産価値もあまり高くないようなケースでは、「要保護世帯者向け不動産担保型生活資金」の利用を、市町村社会福祉協議会に相談してみるのが良いでしょう。

資産価値が高い場合は、リバースモーゲージでの融資金額よりも、売却価格の方が高いことが想定できるため、売却して一定の余裕を持って賃貸に移られた方が良いと思われます。

一戸建てのリバースモーゲージの場合

一戸建ての場合は、評価がある程度高い物件であればリバースモーゲージの利用が可能になるケースが多いでしょう。

一戸建てのリバースモーゲージがオススメな条件

この2点を満たす場合は、検討してみても良いかもしれません。

評価額がある程度高くても実際に販売するとなると苦労するような土地はあります。周りの売却事例などをみて総合的に判断することをお勧めします。

HOME4Uなどの一括査定サイトを利用して、売却するならどのくらいになるかを査定してもらいましょう。その上で、リバースモーゲージによる融資額と査定額を比較検討してみましょう。

いずれにせよ、その家にずっと住んでいたいと希望していること、相続人については配慮する必要が無いことなどが条件となるでしょう。

不動産のプロである筆者がリバースモーゲージをオススメできない理由

正直に申し上げて、筆者はリバースモーゲージについて、実際のところ相当懐疑的です。

リバースモーゲージとは、高齢者の生活の不安とマイホーム幻想からくる愛着にかこつけて、「資産価値の半分以下のお金を貸して、死んだら家を取り上げる」という金貸しの発想による代物だと感じています。

金融機関は「利息は低利」だと反論するのでしょうが、筆者としては「評価の半分程度で家屋敷を巻き上げて低利とは盗人猛々しい」と言いたくなります。


はっきり申し上げれば、リバースモーゲージは金融機関を儲けさせるための、消費者視点に立っていない商品だといえるでしょう。

本当に素敵な商品なら、年齢制限で高齢者限定とする必要はないはずです。

住宅資金と教育資金に苦しむ若手世代に、利益度外視でリバースモーゲージを売り出すのなら、その金融機関は評価しても良いですけどね。実際にはそんな金融機関なんてありません。

リバースモーゲージとして評価できるのは、「要保護世帯者向け不動産担保型生活資金」くらいです。これは極端な話、評価の如何に関わらず、死ぬまでその家に住み続けることが可能ですから。

リバースモーゲージを利用するよりも不動産売却がオススメ

資産を保有していて、仮に生活が不安なら、資産を適正な市場価格で売却して賃貸物件に住むなり、住み替えを検討するなりした方が、当事者には資本が残るはずです。

贅沢をするための費用ならば、通常の不動産担保ローンで十分でしょう。金融機関のリバースモーゲージのように当事者の死亡を前提にする必要はないのです。

まとめ：リバースモーゲージは住宅を担保にした借金であることを忘れずに

リバースモーゲージはハッキリ言えば、住宅を担保にしたいわば借金。

当然、借金についてまわるリスクが、リバースモーゲージにも同様に存在します。

この記事で解説しましたように、リバースモーゲージの制度や仕組みを正しく理解し、リスクをしっかりと確認しなければいけません。

そのうえで必要であればリバースモーゲージの利用を検討してみることが重要です。

一種の年金代わりに利用できる制度として、リバースモーゲージは今注目されています。

「自宅は所有しているけれど現金収入が少ない高齢世帯」を主な対象とし、所有している自宅を担保に差し入れ、毎年一定の金額を借りられる制度です。

元々18世紀にフランスで誕生したといわれ、欧米では1980年代頃から老後の生活を豊かに過ごす合理的な制度として普及したといわれています。

日本では東京都武蔵野市で1981年に初めて導入されました。

高齢社会と老後資金の確保という深刻な問題

毎年内閣が国会に提出している高齢社会白書「平成28年版」では、平成27年の日本の65歳以上の人口は3392万人と全人口の26.7％、およそ4人に1人以上が高齢者となっています。

これは、世界で最も高い高齢化率といわれています。

「団塊の世代（＝1947年から1949年生まれの世代）」が65歳以上となった2015年まで、高齢化は急速に進んできました。

高齢者世帯の所得は約300万円/年で、そのうち3分の2は公的年金に頼っているのが現状です。

65歳以上の世帯主の平均貯蓄現在高は2499万円と、全世帯平均の1998万円の1.4倍となっています。

将来の生活や病気・介護費用への不安から、貯蓄を消費に回すことは控え気味になるのも無理もないことだといえます。

いささか乱暴な言い方をすれば、4人に1人が世帯主だとしても、単純に2500万円×3400万人/4＝212兆円が貯蓄されており、消費に向かわないのが日本というマーケットということもできます。

一方で、65歳以上の持ち家比率は90％前後という統計資料もあります。

自己資産の老後資金への活用がリバースモーゲージの理想だが…

リバースモーゲージを活用すれば、高齢化した社会でも、公的年金や生活保護などの社会保障による給付に頼るだけではありません。

自己資産の有効活用により、高齢者の生活を支えることができる、利用者も豊かな老後を送ることができる。

そして、高齢者の消費を喚起することによって、社会全体の雇用や所得を向上させることもできる…。こういった理由から注目を浴びているのです。