【保存版】プロが教える不動産売却の流れと高く売るコツ

不動産売却の流れを知らないと、高く売却するチャンスを逃すかもしれません。

売却完了までに行うべき手順は８つもあり、知識がないと不動産業者の言いなりになってしまいます。

この記事では不動産屋を経営する筆者が、売却成功に向けて必要な流れとポイントを中心に解説します。

「お住まいの家を売却したい」と検討する場合は、不動産取引の専門家である不動産会社に依頼することをお勧めします。

家という大きな金額の商品を販売する以上、プロである不動産業者に仲介を依頼することが不可欠です。

不動産の売却成功までには8ステップ必要

不動産の売却には必要な手順が想像以上にあります。

不動産売却のステップは以下の通りです。まずは全体の流れを理解しておきましょう。

不動産会社に、物件を「どの位の価格で売却できるか」見積もってもらうこと

不動産会社に正式に売却の依頼をする契約

不動産会社に宣伝、広告活動を実施してもらうこと

購入希望者が外観や室内を確認に来ること

購入希望者がその意思を表明すること、条件交渉が開始される

条件合意の上、正式に売買が決定されること

代金の授受と引換えに、所有権を移転すること、売却はここで終了

売却による損益を申告し、利益のある場合は納税する

不動産売却にかかる期間は平均3ヶ月

不動産の売却には一般的に3ヶ月が必要と考えましょう。

土地や建物は、流動性が低い財産という意味で「不動」産といわれているのです。

現金化には意外に時間がかかることを覚えておきましょう。

売り出しから売買契約までが一番時間を要する

一般的には、売り出し開始から売買契約までおよそ3ヵ月がひとつの目安です。

不動産売却の流れを大まかに３つの局面に分けて考えると、時間の内訳は下記の通りになります。

3ヶ月かかっても売れない場合はピンチ

多くのケースでは、売り出してから3ヶ月以内に売買契約が締結されると言って良いでしょう。

3ヶ月で買い手が見つからなければ、広告の方法や価格などを見直す必要があると言えます。

また、早く売ることと、高く売ることは、なかなか同時には達成できません。

目標の売却価格よりも値引きするつもりがない、という場合は、長期戦も覚悟しなければなりません。

不動産の売買では、この価格では絶対に売れる、絶対に売れないという定価はありません。

相場より高いと思っていた価格も、周囲の環境や相場が変わるまで待てば売れてしまう場合もあります。

値引きするくらいなら売却できるまで待つ、という判断もあり得るでしょう。

ただし、買い手から明らかに相場よりも高い物件と思われては、当分の間売れ残る可能性が高まります。

住み替え時の購入と売却のタイミングの見極め方

不動産を売却する際に、住み替えを検討している場合、

・先に購入を決めるのが良いのか？
・売却を先に決めてから購入を決めた方がよいのか？

は迷う方も多いと思います。

売却金を住宅ローンの返済に充てるなら「売却が先」

売却金で現在の住宅ローンが完済できる見込みならば、売却を先に決めてしまう方が経済的にはメリットが大きいといえるでしょう。

売却を先に行うメリットは下記のようなものが挙げられます。

売却を先に行うデメリットは住居費用がかさむこと

不動産の売却を先に行う場合には、注意が必要です。

売却が決まってから新居を探すため、以下のデメリットが生じる可能性があります。

不動産売却の成功は良い査定から始まる

現在は、インターネットの査定一括サイトが一般的です。

一回の査定依頼で自動的に複数の不動産会社に無料で依頼が可能となっています。

査定で良い不動産業者を見極めるために、以下の事に留意して対応すべきです。


依頼する不動産会社を選択する事が重要ですが、注意点を詳しく確認していきましょう。

査定依頼は一社だけでなく、一括査定などを利用して複数の不動産会社から検討

絶対に知っておかなければならないのは、

査定価格は、不動産会社が「およそ3ヵ月以内に売却できるであろう価格」

のことを指します。実際に売れる価格を保証するものではありません。

査定価格は、「売却保証価格や買取保証価格ではない」のです。

実際に販売できる価格ではなく、あくまで見込み価格でしかないことに注意しましょう。

査定価格は不動産会社によってバラバラで当たり前

不動産会社といっても千差万別なため、査定価格は不動産会社ごとに異なるのが普通です。

賃貸は得意でも、売買の仲介はあまり経験のない会社やその逆に不動産売買に精通している会社もあります。

同じ会社でも

・地方や地域
・戸建てやマンション
・店舗

などの物件の種類によって、得意・不得意の分野があるでしょう。

そのため、査定価格は、会社によってその金額がある程度違ってくるのが当たり前なのです。

高すぎる査定価格の業者には要警戒

多くの不動産業者が誠実に対応する一方で、査定価格は見込み価格に過ぎないことを悪用する業者もいます。

不動産の査定は無料です。査定「のみ」では不動産業者に収入が発生しません。仲介手数料をもらうまでは基本的に無報酬です。

仲介手数料は売却が成約して初めて受領することが出来ます。

媒介契約を締結するためだけに、

実際には売れそうもない高い価格をあえて提示して依頼者の興味を引こうとする

悪質な業者もいるのです。

知らないと損をする！媒介契約と仲介手数料の仕組み

査定をしてもらった不動産会社の中から、実際に不動産売却を依頼する会社を選択して契約をすることが、不動産売却で重要なステップとなります。

不動産の内容を見極めて媒介契約を選ぶ

媒介契約を結ぶにあたって確認すべきことは、

売却予定の不動産物件は客観的に見て売りやすいか

という点に尽きます

好立地で新しく価格もリーズナブルな設定で販売に支障がなさそうな物件は、一般媒介でも構わない、といえるでしょう。

営業中の店舗など事情があってあまり多くの人に知られたくない物件は、レインズへの登録の義務がない一般媒介契約をする、ということも考えられます。

専属専任・専任媒介契約は、以下の条件のいずれかに該当する場合はオススメです。

・販売価格に譲れない希望がある
・希望の販売期限がある
・ちょっと立地的に売却は厳しいなと感じる

このような売却の難易度が高めなケースでは、より親密に不動産会社と相談しながら販売することが必要です。

そのような状況では

3種の媒介契約の違い：専属専任・専任・一般

不動産売却を依頼する会社と契約を結びますが、この契約を媒介契約といいます。

媒介契約は「宅建業法」で、

・他の不動産会社にも不動産の売却を依頼できるかどうか
・自分自身が見つけてきた相手に売却すること（自己発見取引）ができるかどうか

などの条件に応じて専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3つに大きく分類されています。

以下にその特徴を表にまとめてみました。

内容	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
他の業者に依頼できるか	不可	不可	可
自己発見取引	不可	可	可
有効期間	3ヵ月以内	3ヵ月以内	−
業務処理状況の報告義務	1回 / 1週間	1回 / 2週間	−
レインズへの登録義務	5日以内	7日以内	−

専属専任媒介＞専任媒介＞一般媒介の順に、

「依頼者は、他の不動産会社や自己発見取引による売買契約ができない」

という契約した不動産会社が独占する契約になっています。

専属専任媒介＞専任媒介＞一般媒介の順に、不動産会社は成約のメリットが保障されるのです。

その一方で、不動産会社の制約や義務も増えるという構成になっています。

専属専任や専任媒介契約では、契約期間が3ヵ月以内と宅建業法で定められています。

3ヵ月を超える契約は無効で、契約の更新は依頼者からの申し出がなければできません。

不動産会社は3ヶ月の期間で売却を狙う

業務処理状況の報告とは、

・広告や販売活動をどのように行っているか
・問い合わせや申し込みの状況はどうなっているか

を不動産会社が依頼者に報告することです。

専属専任や専任媒介契約では、頻度とともに報告を義務付けられています。

レインズへの登録が、他社に物件の情報を紹介しない「囲い込み」といわれる手口を防いでくれます。

多くの不動産業者に物件データが公開され、より多くの見込客へ不動産情報が届くのです。


専属専任・専任媒介契約では、媒介契約日から速やかにレインズへ登録することが義務付けられています。

レインズへの登録は、「広く不動産会社間で物件情報を共有し、早期の売買成約を促す」ために定められています。

不動産ポータルサイトで、同じ物件の売却広告が広告元の不動産会社は違うのに並んでいるのを見かけたことがありませんか？

これは一般媒介の場合に起こる事象です。

一般媒介は依頼主にはメリット大きいが・・・
一般媒介は依頼主にとっては、

・色々な不動産会社と契約する自由がある
・様々なルートによって販売機会が増えることが期待できる

というメリットがあります。

しかし、不動産会社にとっては、一般媒介では自社が直接売主側から依頼される機会が増える一方で、他の不動産会社も同様に販売活動を行う競争にさらされることになります。

媒介による報酬（仲介手数料）は、成功報酬ですから、他の不動産会社が成約してしまえば一文にもなりません。

一般媒介契約では、

不動産会社が販売条件が厳しいような物件と判断すると、あまり熱心に販売活動をしない

ということもありえます。

その一方で、不動産会社は専属専任・専任媒介契約であれば、熱心に不動産の売却活動を行うケースもあります。

専属専任・専任媒介契約の場合は、売買契約が成立しさえすれば、基本的に不動産会社の仲介手数料は保証されます。

また、業務状況報告が義務付けられている影響も大きいです。

3ヵ月以内に販売できない場合は不動産会社は契約を延長してもらえない可能性もあるため、

・依頼者と連絡を密にし信頼関係を作ること
・より一層販売活動を熱心にすること

が期待できます。

専属専任・専任媒介契約であれば、依頼者からも不動産会社に、販売方法に対する不安や改善提案などを相談しやすい環境といえるでしょう。

不動産会社としても自分の会社を頼りにしてくれていると感じることが出来れば、真剣に販売活動に臨む励みにもなる、というのが人情というものです。

仲介手数料は不動産業者に支払う成功報酬

不動産会社に支払う仲介手数料の金額は、媒介契約を結ぶ時に定めることとなっています。

仲介手数料は、宅建業法で、国土交通大臣が定めることとなっております。

具体的には、国土交通省告示でその上限額を、以下の通り、定められています。

売買価格	報酬上限
400万円を超える金額	対象金額の3％＋消費税
200万円を超えて400万円以下の金額	対象金額の4％＋消費税
200万円以下の金額	対象金額の5％＋消費税

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の計算でちょっとややこしいのは、例えば売買価格が500万円だったケースです。

500万円の内、

・200万円までは5％
・400万円までの200万円分につき4％
・400万円を超えた100万円分につき3％を掛けた金額

この３つの合計＋消費税が仲介手数料の上限額となります。

面倒な計算ですよね。

そのため、400万円を超える売買価格の場合、

（売買価格×3％＋6万円）＋消費税

という式でも同じ金額になるので、簡易式として使用する場合が多いです。

通常の住居の場合は400万円以上の売買価格となる場合が多いので、簡易式を覚えておけば良いでしょう。

仲介手数料の支払いは二回に分けるケースが多い

仲介手数料の支払いは、

「売買契約が成立した時」
「決済・引渡しが完了した時」

の2つのタイミングで分割して対応することも多いです。


しかし、不動産の場合は、売買契約を締結しても、代金の決済・物件の引き渡しが後日になるケースが多々あります。

決済・物件の引き渡しが終了して初めて売買契約が完了するともいえるのです。

そのため、売買契約日と決済引き渡し日が別の日の場合は、一般的には半額を契約日、残額を決済日に支払うケースが多いでしょう。

販売活動と内覧の成功が契約締結に不可欠

媒介契約を結んだら、いよいよ不動産会社との販売活動のスタートです。

媒介契約を結ぶ際には、売買すべき価格やレインズへの登録の有無などを事前に決めて契約することになります。

売り出し価格は査定価格よりも高めでスタート

売り出し価格は、売主と相談して査定価格よりも若干上乗せした価格で設定することが多いものです。

合わせて最低限ここまでの金額なら譲歩する、というラインを事前に不動産会社と共有しておくことは条件交渉をスムーズに運びます。

販売活動で成功しないと売却成功は有りえない

不動産売却の販売活動として主なものは、

・レインズへの登録
・自社ホームページへの登録
・不動産ポータルサイトへの掲載
・新聞広告
・新聞折り込みチラシ
・ポスティング
・店頭掲示
・オープンハウス
・捨て看板
・自社顧客への口コミ

など多岐にわたります。

どういった販売活動を実施するのかも、媒介契約締結時に確認しておきましょう。

販売活動のチェックは必須

また、実際にそのような販売活動をちゃんとしているかどうかも、業務状況報告を受けてしっかりチェックしておく必要があります。

専属専任や専任媒介契約の場合は、レインズへの登録は不動産会社の義務となっているのは前述の通りです。

3ヶ月経っても無策な不動産会社は変更すべき

また、売り出しから3ヵ月経っても、不動産売却の見通しが立たないような場合は、これといった改善策を提示できず、手をこまねいているだけの不動産会社であれば契約の終了・変更も視野に入れた方がよいでしょう。

3ヶ月売れなければインパクトのある値下げも視野に

値下げを考える時期かもしれません。不動産会社と、周囲の状況の変化も含めて、よくよく相談するべきです。

不動産物件は相場より高い場合、基本的に買主は現れません。3ヵ月も反響が少ない場合は、売り出し価格が高いと市場にみなされていると疑わなくてはいけません。

ズルズルと売れない期間を長くするよりは、思い切って1割くらい値引きする覚悟も必要です。

購入希望者の内覧で売却の成否は分かれる

内覧希望者が現れたら、不動産売却の大きなチャンスです。

カタログ的な物件情報を概ねクリアしていなければ、内覧にはなかなか来てもらえません。

内覧時の印象が決め手となって購入を決断する買主は思いのほか多いものです。

内覧を成功するポイント

内覧では、物件の印象が良いものとなるように対応しなければなりません。良い印象を持ってもらうポイントを紹介します。

内覧の印象を良くするためには、掃除・整理整頓は基本中の基本です。

散らかっている部屋は印象が悪いだけではなく、収納能力まで疑われます。

玄関は、最初に目が入るところですから念入りに清掃しましょう。

住んでいる人は気づかず、他の人が意外に気になるのは、その家独特の臭いです。

不動産会社の担当者が「玄関先にお花を飾ってはいかがでしょう」と言ったならば、見た目の演出だけではなく、消臭効果を期待しているのかもしれません。

スリッパも内覧者用に新しいものを購入しておきましょう。

キッチン・トイレ・お風呂などの水回りは、内覧される方が、特に清潔感を気にされます。

実際には購入後リフォームを計画しているとしても、手入れの良し悪しは大きく印象を左右します。

収納スペースも、中を見られることが多いので、きちんと整頓しておかなければいけません。

冷蔵庫の中を見る人はいないでしょうが、台所用品の収納スペースや、押入れなどは「見ても良いですか」といわれることが多いものです。

購入希望者との交渉は不動産会社に対応してもらう

購入希望者から、購入申し込みを受けると、細かい条件交渉に入っていくようになります。

基本的には直接交渉をするのではなく、不動産会社に売主としての意向を伝えたうえで、不動産会社に交渉してもらうようにしましょう。

細かい条件になるほど、当事者間で直接交渉するよりは、不動産会社に交渉してもらう方が良いです。

正確に条件を提示することもできるし、事例を踏まえて合理的な交渉が期待できるからです。

価格交渉も不動産会社に依頼すべき理由

不動産会社は安易に値下げをしません。高く売れた方が、不動産会社にとってもメリットがあるからです。

条件交渉の一番大きな論点はやはり価格のこととなります。

ある程度値引きしてもらいたいというのは購入希望者の基本的な欲求です。

とはいえ、売り出し価格を知って購入希望を出してきている相手ですから、売り出し価格の見直しの時ほど大幅な値下げは必要ないでしょう。

条件交渉は煩雑！プロに任せた方がスムーズ

条件交渉には価格だけではなく、

・契約日や引き渡し日の調整
・残置物や修理の負担責任の決定
・手付金の有無

といった合意に至るまでの様々な調整・決定が含まれます。

事前に決めていなかったということがないように、プロの不動産会社に交渉は任せ、都度報告、相談をしてもらい確認しながら進めていきましょう。

契約と決済が別日になる場合は「手付金」が必要

契約の条件として、契約と決済が別の日になることが多いと前述致しました。

その場合には、契約日にある程度の金額を「手付金」として支払われることが一般的です。


契約の相手方が契約の履行に着手する前であれば、買主は手付金を放棄、売主は手付金の倍額を返却すれば解約できる、とされています。

手付金についての金額の規定はありません。

しかし、安易に解約することを防ぐために、違約金と同額を手付金とするケースが多いです。


そうした規定があるものですから、売買代金の2割までの範囲で手付金の金額を定めるケースが一般の売買でも多くみられます。

重要事項説明と重要事項説明書の交付

条件面で全ての合意ができるようになればいよいよ契約です。

不動産会社が売買の媒介をした場合は、買主に重要事項説明と重要事項説明書の交付をしなければいけません。

瑕疵担保責任は念入りに確認

合意内容で特に確認しておいた方がよいことの1つとして、「瑕疵担保責任」についての内容が挙げられます。

最近では、豊洲市場の問題でも話題になったキーワードですね。

瑕疵担保責任とは、

「物件に隠れた瑕疵（かし・問題点や不具合のこと）があった場合、売主が担わなければならない責任」

という意味です。

買主は、その瑕疵が原因で契約の目的が達成できない場合は契約の解除を、その他の場合は損害賠償や修繕の要求ができる、というものです。

中古住宅の場合は、経年劣化や自然損耗と隠れた瑕疵の判別が困難なこともあり、当事者の合意で、一定の期間に限定したり、瑕疵担保責任を免除したりする特約が認められています。

契約を結ぶ際に手付金を受け取る

重要事項説明書、契約書の内容を確認が終わると、契約書に署名・捺印をします。実印が望ましいとされています。

契約書は、売買当事者が各々原本を保管し、売買金額に応じた収入印紙の貼付が必要です。収入印紙の金額を事前に確認しておきましょう。

手付金の授受がある場合は、売主の領収書が必要です。手付金が振込の場合は基本的に必要ありません。

なお、個人の住居を売却した場合には、手付金や代金の領収書に収入印紙は不要です。

契約完了〜引渡し・確定申告までの流れ

売買契約が締結されれば、ほっと一息、というところでしょうが、実際には売主にも決済日までにやることは色々あります。

引き渡しまでに売主がやるべきこと

決済・引渡しまでに、売主がやるべきことを以下に列挙しましょう。


居住していた不動産の売却が決定したら、引渡し前に引越しをして、家財を撤去しなければなりません。

そのためには移転先を決めなくてはいけません。

住み替え先の購入を先に決めている場合でなければ、賃貸ということになり、引っ越し費用の他に敷金や賃貸料がかかります。

残していくことに合意している設備は、契約締結時に「設備表」に記載されます。

記載された設備は、契約時と同様の状態で引き渡す義務が生じます。引き渡しまでに損壊したり、利用不能となったりしたものは修復しなければなりません。

建物の瑕疵についても同様です。壊れたり、傷がついたものは修復しなければなりません。

隣地との境界を確定して明示する義務も、売主にはあります。

実測図・境界杭などがない場合は、土地家屋調査士に依頼して測量を実施したり、隣地の所有者と境界確認の覚書を締結したりする必要があります。

さらに、住宅ローンの残債が残っている場合は、金融機関の抵当権等が設定されています。

売買代金の決済が行われると同時に残債を返済して抵当権等の抹消手続きをしなければなりません。

事前に金融機関と相談し、司法書士に手続きを依頼しておきましょう。

残代金の決済・引き渡し

いよいよ決済・引渡しの当日となります。主な作業は以下の通りです。

・残代金の授受
・諸費用の精算
・登記手続き
・関係書類、鍵の引き渡し
・仲介手数料、司法書士への報酬支払

残代金の授受の際は、現金や小切手での支払いの際には、売主側は領収書を用意しておく必要があります。

現在では、銀行振り込みによる決済がほとんどですから、その場合は、買主から要望がない限り、必要はありません。

諸費用の精算とは、公租公課つまり税金や、公共料金、管理費・修繕費などの精算です。

固定資産税や都市計画税などは、その年の1月1日時点の所有者に課税されるため、通常引渡し日以降の金額を日割り計算して、買主に負担してもらうように、契約で定めます。

売買に関する登記手続きは、以下の3つが必要となる場合があります。


登記手続きには、登録免許税、司法書士に対する報酬、登記完了後の登記事項証明書の取得費用などがかかります。

また、売主側が準備するものとしては、以下のものがあります。必要な金額や書類については、事前に司法書士に確認しておきましょう。


登記手続きを司法書士に委任し、法務局への提出・受理が確認されたならば、実測図や境界確認書、建築確認検査済証、建物図面などの関係書類とともに鍵を引き渡します。

一般の不動産は鍵と書面の授受をもって引き渡しとするのが通例です。

売却の翌年には忘れずに確定申告を

不動産会社が関与するのは、決済・引き渡しまでとなります。

しかし、売主にとっては、最後にもう一仕事残っています。

売買の翌年2月16日から3月15日までに、所管税務署に確定申告をしなくてはいけません。

不動産の売却損益は他の所得とは個別に、確定申告をして、利益が出ている場合は課税額を納税しなければなりません。

不動産売却による利益を譲渡所得といい、譲渡所得に一定の税率をかけて算出された所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得は以下の計算式で算出されます。



個人の所有する不動産の譲渡に関する税率は、所有していた年月が、譲渡のあった年の1月1日時点で5年以内か5年を超えるかによって、短期譲渡所得と長期譲渡所得として区分されています。

所得税の税率は、短期で30％・長期で15％、住民税は、短期で9％、長期で5％、合計で19％も長期譲渡が優遇されています。

この優遇措置は、投機目的の取引を抑制して、安定的な不動産市場を形成するために導入したといわれています。

実際にお住いの住居を売却した場合は、3000万円の特別控除や、軽減税率が適用される場合があります。

また買換えを実施する場合は、その次の買換えまで課税を棚上げすることができる買換え特例の適用を選択することもできます。

自分が長らく住んでいた家を売却した場合は、譲渡益が3000万円以下であれば無税となるのです。

但し、それぞれ適用条件があります。

実際に確定申告をする場合には、国税庁のホームページにきめ細かく確定申告の方法や手続きが掲載してありますので、こちらを参考にしましょう。

国税庁ホームページ

相続前の不動産売却の流れ：法定後見制度を利用

例えば、認知症の父親が老人ホームに入居し、その費用の捻出のため同居している親族が、父親名義の自宅を売却してその費用を捻出することは可能でしょうか？

残念ながら、父親名義の自宅を勝手に売却することはできません。

法定後見人制度を利用する意味

親族名義の自宅の処分を行う場合は、法定後見開始の申し立てをして、法定後見人を選定してもらい本人の代理をしてもらう必要があります。


家庭裁判所は、弁護士や司法書士、社会福祉士などの専門家を選任することが一般的で、知人や親族が専任されることはありません。

不動産売却には家庭裁判所の許可が必要

後見人は、自由に不動産売却ができるわけではなく、自宅などの売却は、家庭裁判所の許可が必要となります。

現金や預貯金だけでは医療費や施設入所費等の支払い、維持費をまかなえない場合
明らかに本人が自宅に戻る可能性がないような場合

には、売却が認められることとなります。

法定後見制度を利用した不動産売却の流れを次の項目でご説明しましょう。

成年後見人の選任が不動産売却に必要

法定後見制度を利用するには、まず家庭裁判所に成年後見人の選定をしてもらわなければなりません。

それには以下の3つのステップが必要となります。

成年後見人が売買契約を結ぶ

買主を見つけて売買契約を結ぶまでの流れは、基本的に通常の不動産取引（ページ上部へ）と同様です。

但し、不動産の名義人は、被後見人であるため、売買契約を結ぶことはできません。

そのため、代理権を持つ成年後見人が代わりに売買契約を締結することになります。

本人の住む住宅の売却には家裁の許可が必要

本人の居住する住宅を販売する場合には、家庭裁判所の許可が必要です。

「家庭裁判所の許可審判が下りない場合は、契約は無かったこととする」という「停止条件」の特約がついた売買契約を締結するのです。


決済・引渡しの日程も、審判が下りるまでの期間を考慮して、契約締結の日から2ヵ月以上の余裕を持って設定する必要があります。

家庭裁判所に売却の許可をもらう手続き

家庭裁判所に許可を申し立てるには、買主の名前や売買額など、具体的な内容を明らかにしなければなりません。

通常は売買契約書案の添付が必要となります。

・なぜ売却が必要なのか
・資金の使い道は生活費や入院費など合理性があるか

なども明確な記載が必要となります。

家庭裁判所が問題ないと判断した場合、一般的に申し立て後1ヵ月程度で、許可審判が下ります。

許可審判が下りれば、普通の不動産の売却と同様に、決済・引渡し・所有権移転の登記をすることができます。

法定後見人による不動産売買は専門知識のある不動産業者へ依頼

法定後見人による不動産売買は、成年後見人の代理権によるものとなります。

・家庭裁判所への申し立てのための連絡や相談事項が増えること
・特別な契約内容となること

こういった特殊な売却ですので、経験事例が多い、あるいは弁護士や司法書士と提携している不動産会社に依頼した方がよいでしょう。

仲介以外で不動産を売る4つの方法

ここまでの不動産売却の解説については、プロである不動産会社に依頼する「仲介」を前提にご紹介してきました。

しかし、不動産の売却方法については

「買取」
「任意売却」
「個人売買」
「オークション」

の4つの方法もあります。それぞれについて、簡単にご紹介しましょう。

売却価格が低くても早く売りたいなら「買取」

とにかく、早く売却したい、もしくは、売り出してもなかなか売却できないので値下げもやむを得ない状況という場合は、買取業者に連絡するのも一つの方法だといえるでしょう。

「買取」とは、不動産の買取を専門としている不動産会社に、直接売却をする方法です。

インターネットで「不動産・買取」と検索すれば、そうした会社を数多く見つけることが可能です。

現在では「買取査定一括サイト」もありますので、複数の会社に買取価格を打診することも可能となっています。


不動産会社が直接購入するので、仲介手数料はかかりません。

そして価格に合意さえできれば、査定を申し込んでから、早ければ1週間程度、遅くても1ヶ月程度の期間で決済・引き渡しまで済んでしまいます。

買取を利用すれば、現況では売却しづらいような

・築年数が古い物件
・立地が良くない物件
・事故物件

などの場合でも、売却が可能となる場合があります。

不動産をどのように付加価値づけするかは、購入する不動産会社が考えたうえで価格を提示するためです。

住宅ローンの支払いが滞りそうになったら任意売却

不動産の売却の場合、

住宅ローンや税金の滞納により、債権者が債権の回収のために抵当権を行使して競売にかける

という場合があります。

一般的な任意売却は、住宅ローンの支払いが滞納した場合に、債権者の了解を得た上で競売にかけられる前に市場価格で売却することです。


介護費用や治療費などで、住宅ローンの延滞がある、延滞しそうだ、という場合は、放っておけば住宅は競売にかかってしまいます。

競売では市場価格の5～7割程度でしか売却できないのが一般的ですし、残債が残ってしまう可能性もあります。

任意売却の場合は、一般の市場価格で販売することが可能となります。債権者との交渉により、債権の一部免除なども可能となる場合があります。

任意売却については、債権者との交渉が大事なポイントとなるので、任意売却専門をうたっている経験豊富な不動産会社業者に依頼することがおすすめです。

延滞にお悩みでいっそ住替えをと、検討中の方は一度相談してはいかがでしょう。

個人売買（自己発見取引）はリスク大

友人や近親者、近隣の方に不動産会社を介さずに自分で販売する、いわゆる個人売買、という方法もあります。

媒介契約のところでご紹介した自己発見取引にあたります。

自宅や地域のことをよくわかっている人に販売するので合意に至りやすい、不動産会社への仲介手数料を支払わなくても良い、というメリットがあります。

しかし、相続などにも当てはまるのですが、お金が絡むことに近親者や友人を巻き込むと、一旦、不満やトラブルが起こると、却ってややこしい関係になることが多いものです。

合意に関しては互いに遠慮しあって曖昧に済ましてしまうことが多く、後日トラブルが起こると収拾がつきません。

相手方への期待感が大きい分だけ、要求か通らない場合に、「こんなはずじゃなかった」と不満や怒りが近しい関係ほど逆に大きくなるリスクが高いといえるでしょう。

近しい関係の方と個人売買をするときには、契約内容・契約書の作成について、注意が必要です。

筆者としては、個人売買こそ、契約に関してだけでも、不動産会社や弁護士などに依頼をして遺漏が無いようにすることを、強くお勧めします。

オークションで高値での売却を狙う

できるだけ高く売却したい、という方には入札方式のいわゆるオークションと呼ばれる販売方法もあります。

これは一定の公簿期間と最低価格を定めて、物件を出展し、一番高値を付けた人に販売する、という方法です。

日本では、スターツグループのピタットハウスネットワーク会社が運営する「マイホームオークション」として、1998年にホテル会場で実施したのが、個人用の住居オークションとしては最初といわれています。

「マイホームオークション」は2006年にホテル会場開催からインターネット入札に移行し、当初は競り上がり入札であったものを、2015年に期日を決めた期間入札となっています。

「マイホームオークション」では、査定後、ピタットハウス加盟店と専属専任媒介契約を締結した上での入札となり、最高値を入札した人と売買契約を締結することになります。

期間中の内覧や広告、問い合わせなどについては、通常の販売同様、ピタットハウス加盟店が対応することになります。

売主にとっては、先着順ではなく、最も高い価格を出した人と契約できるというメリットがあります。

デメリットは他の不動産会社は、

買主に対して仲介するメリットを提供できず結果的に仲介手数料をもらえる見込みが立たないため、ピタットハウス以外の不動産会社の紹介は望めない、

ということでしょうか。

まとめ：売却成功には知識と良い不動産屋が必要

不動産売却について、基礎知識をご紹介してきました。

随分たくさんの事を知らなければならないのだな、と思った方も多いのではないのでしょうか？

しかし、貴重な財産を売却する際に、「知らなかった」ということがあってはならないのです。

とはいえ、一般の方は不動産売却のプロではありません。最低限の知識をもって、プロである不動産会社と接し、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。

信頼できる不動産会社に、わからないことや疑問に思うことを相談し、理解を深めていくことが、不動産売却を成功に導く道だといえるでしょう。