【地元の不動産屋が解説】札幌のマンション売却の相場と早く高く売るコツ

札幌は、中央区や地下鉄沿線の人気のあるエリアの地価が上がり、建設費の上昇もあることから、新築マンションの価格が高騰しており、販売価格が1億円を超える物件も珍しくなくなってきています。

一方で、札幌市民の平均雇用者報酬は約436万円/年であり、新築には手が届かないという人も多いことから、中古マンションの取引も活発になってきました。

そこで今回は、札幌在住で不動産会社を経営している筆者が、札幌でマンションを売却しようとしている方たちのために、

・地元ならではの相場情報
・札幌でマンションを早く高く売るコツ

を中心にご紹介していくことにしましょう。

札幌のマンション売却の相場情報

まず、札幌のマンション売却の相場について解説します。

札幌の中古マンションの売却価格の相場状況

札幌の中古マンションの相場を確認してみましょう。

情報の参照元の詳細はページ下部

これが札幌の中古マンション売買の典型的なパターンといえるでしょう。

「レインズインフォメーションサービス（ページ下部）」によると、2017年5月～7月の札幌市の中古マンション市場のデータは下記の通りです。


アットホーム（ページ下部）では、2138件の売出価格の平均が「1784万円」となっています。

レインズの数字とほぼ変わらない、つまり売り出し価格と実際の取引価格の差は少ないと言えるでしょう。

面積別の取引数は、「60㎡～100㎡」のマンションが約75％を占めています。

過去に比べての現状の取引価格の変化

札幌の中古マンションの取引価格の推移は、レインズで過去2年間の実績推移をみることで確認できます。

期間（年/月）	合計成約件数	平均成約価格	平均m²単価	平均専有面積
2015/8~10	562件	1614.12万円	20.16万円/m²	76.61m²
2015/11~2016/1	489件	1510.06万円	19.2万円/m²	75.65m²
2016/2~4	668件	1588.44万円	19.41万円/m²	78.81m²
2016/5~7	595件	1579.6万円	19.62万円/m²	76.85m²
2016/8~10	624件	1552.95万円	19.53万円/m²	75.73m²
2016/11~2017/1	559件	1593.45万円	20.09万円/m²	76.36m²
2017/2~4	707件	1576.24万円	19.92万円/m²	76.31m²
2017/5~7	649件	1723.26万円	21.25万円/m²	78.34m²

（引用：レインズ　マーケット　インフォメーション）

2015年と2017年の3ヵ月間を比較すると、平均面積は約2㎡しか増えていませんが、平均単価は約1万円/㎡、平均価格は約109万円も値上がりしています。

もちろん、中古マンションの価格は、築年数やエリア、付帯設備や管理状況など個別の条件で変動しますので、一概には結論付けられません。

しかし、平均単価の推移を見ても、最低値の1万9千円前半から徐々に予想されるよりも上昇していることからも、「札幌の中古マンションは上昇局面の傾向にある」といえるでしょう。

高価格で取引されるエリア

エリア別の傾向を見るには、エリア別に集計されているアットホームの資料から傾向を把握しましょう。

価格、売り出し件数ともに、中央区が他区を圧倒しています。

この中央区エリアは、


などの理由で、住宅地として、古くから人気があります。

地価も高いことから、一戸建てを取り壊してマンション建設に移行してきた地区となっています。

また古くなったマンションを売却して郊外の一戸建てを検討する方も多い地区です。

人気のあるエリアであり、中古マンションの売却も多いため、需要も供給も多い札幌市の中古マンション市場の中心地といえます。

価格についても、昨今のインバウンド増加を背景に、ホテル・観光需要が、地価の上昇をけん引しています。

そのため、新築マンションなども高騰し、中古マンション相場も押し上げている状況です。

その他には、「80㎡以上のマンション価格が2000万円を越えている」北区・東区・豊平区・西区が、人気のエリアだといえるでしょう。

このエリアは、どれも地下鉄沿線のエリアとなります。

最初のマイホームを、比較的安価な中古マンションで検討する人々が、地下鉄駅周辺のマンションの需要を支えているといえるでしょう。

（数値参考：アットホーム）

高価格で取引される物件の間取り・特徴

基本的に、マンションの価格は、他の条件が同一であれば「広ければ広い」ほど高くなります。

㎡当たりの単価で価格を比較するのもそのためです。

現在は、リビングルームがある程度広い間取りが好まれます。

同じマンションでも、３DKの間取りよりは、リビングを広くとった２LDKの方が人気が高いでしょう。

キッチンも、対面型やアイランドキッチンにリフォームされているものが、高評価となる時代です。


上記の内容も価格を左右します。

タワーマンションや大規模マンションなどは、


といった理由で人気が高く、価格も高値で評価されています。

築年数が古いマンションの相場動向

築年数によっても、マンションの相場は変わります。

基本的には「古ければ古いほど、価格は安くなる」と考えて良いでしょう。

およそ築20年で、新築時の50％くらいの価格が相場といえます。

築年数が同一のマンションでも、リフォームやリノベ―ションの内容によって、価格は左右します。

保有時にリフォームやリノベーションをした場合には、工事内容の明細や領収書など、履歴を取っておきましょう。

売却時にわざわざ行うメリットは少ない
ただし、売却時に個人でリフォームやリノベーションをしても、その投資をしなかった時に比べて、そのコスト分を回収できるかどうかは保証できません。

現状の設備・仕様で販売する方が、一般的にはお得だと思われます。

以上が、札幌のマンションの相場情報となります。

札幌のマンション売却に強い不動産屋の選び方

それでは、札幌のマンション売却を成功させる上で、最も重要なポイントともいえる不動産業者の選び方について、ご紹介しましょう。

ご紹介するコツを踏まえて不動産会社を選びましょう。
　

大手と地元、どちらの不動産屋にまかせるべきか

札幌のマンションの場合は、

「三井不動産リアルティ札幌」
「住友不動産住宅販売」

などの大手に任せてしまえば問題ないでしょう。


大手に任せた方がよい理由は以下の通りです。


札幌の地元不動産会社で有名なのは「常口」「ビッグ」などがありますが、もともとは賃貸中心で成長してきた会社です。

区分所有の中古マンションの販売が得意という印象はあまりありません。

札幌の不動産会社が所属する協会は、北海道宅建協会と、全日本宅建協会北海道支部の２つがあります。

そこに登録している不動産会社数は、中央区だけでも前者が374軒、後者が130軒、合計で504件もあります（2017年8月4日現在　両協会ホームページより）。

信頼できる方からの紹介ということでもなければ、あえて地元の不動産会社を、わざわざ探して依頼する必要もないでしょう。

札幌のマンション売却の仲介契約の選び方

マンションの売却を不動産会社に依頼する場合は、


という流れになります。

媒介契約は、「一般」「専任」「専属専任」に大きく区分されます。

主な違いは、「一般」は他の不動産会社にも依頼できること、「専任」「専属専任」は、他の不動産会社には契約期間中は依頼できないことです。

さらに「専属専任」は依頼者が自ら買主を見つけて売買契約をすることも認められません。

そのかわり、「専任」「専属専任」は不動産会社の義務も増えていく契約となっています。

札幌の場合は、全国で5番目の200万人弱の人口を誇る市で、中古マンションのマーケットも比較的大きいため、流動性が高いマーケットといえるでしょう。

したがって「一般」媒介契約でも、相場の価格設定さえできていれば、さほど売却に困ることはないでしょう。

・築年数が30年を超える
・交通手段がバス便しかない
・価格にこだわらざるを得ない理由がある

などの特別な売却しづらい要因がある場合は、不動産会社とじっくり戦略を練り、試行錯誤を繰り返すつもりで「専属専任」媒介契約を結んだ方が良い結果が生まれるでしょう。

売却の仲介を任せて良い不動産屋・担当者の決め方

中古マンション売却の成功の必須ポイントは、やはり、適正な価格設定です。

そのためには、豊富な実績と経験が不動産会社には必要です。

それを見極めるためにも、売却の最初のステップである査定が重要です。

査定により売出価格が決まるからです。

査定は無料ですから、必ず複数の会社に依頼して査定をしてもらいましょう。

インターネットの「一括査定サイト」の利用は、複数会社への依頼には便利ですし、依頼する会社を自分で選べるサイトも多いので、活用してもよいでしょう。

査定結果から不動産会社を選ぶ際のポイントは、


などを、不動産会社と相談していくことです。

最後は、大手も地元も関係ありません。

会話の中で自然に「この会社にならば、この担当者にならば、大事な財産を任せても良い」という心境になれる会社・担当者を選ぶことです。

とにかく高い査定価格の会社を選ぶ、というのは賢い選択ではありません。

会社によっては、「媒介契約さえ締結できれば、あとでゆっくり値引きすれば良い」などという考えで、相場から外れた高い査定価格を提示する会社もあるので、気をつけましょう。

無料一括査定サイト「イエイ不動産」

札幌でマンション売却しやすいエリア、しにくいエリア

エリア	成約件数
中央区	808件
豊平区	375件
西区	267件
白石区	236件
北区	227件
東区	204件
厚別区	147件
南区	139件
清田区	61件
手稲区	55件

（引用：レインズ　マーケット　インフォメーション）

「レインズマーケットインフォメーション」から、直近1年間(2016年8月から2017年7月)の成約実績を、区別に抽出しました。

上記の内容を踏まえつつ札幌のマンション売却しやすいエリアについて確認してみましょう。

札幌でマンション売却しやすいエリア

「レインズマーケットインフォメーション」から、直近1年間（2016/8~2017/7）の成約実績を区別に抽出してみました。
区別に見ると、圧倒的に中央区が成約件数が多いことがわかります。


札幌の中心部に近く、交通・生活の便が良いことから、人気が高く需要の多いエリアとなっています。

新築マンションとの価格差も大きいため、中古マンションへの興味が喚起されやすいエリアでもあります。

・地価が高いためマンション供給量そのものが多い
・中古マンションの価格も上がっているため売却して買換えしようという売主も多い

といったことから、中古マンションの供給量もコンスタントに維持されています。

需要も供給も多い中央区は、中古マンションの取引が活発なため、一番マンションの売却がしやすいエリアだといえます。

取引量が多いため相場価格の推定も比較的容易であり、適正な価格での販売が期待できます。

その他、豊平区、西区、白石区、北区、東区の成約数が多いのは、どこも地下鉄の主要駅があることが、人気の原因だといえます。

ただし地下鉄周辺地域とそうでないエリアの人気の差が、郊外になるに従い大きくなるエリアだということに注意が必要です。

以下のグーグル地図の赤線の範囲が私の独断による売却しやすいエリアです。

札幌でマンション売却しにくいエリア

清田区、手稲区、南区、厚別区は、成約数も少なく、中古マンションの売却がしにくいエリアだといえます。

これらのエリアは、札幌の都心部から距離がある郊外エリアとなっています。

そのため、交通機関も地下鉄の終点駅からバス便を使う範囲が広いエリアです。

地価も郊外の住宅用地で安いため、住居も一戸建てが多いエリアとなっており、マンションの供給量自体があまり多くありません。

中古マンションの購買層の大きなニーズとして利便性や一軒家や新築マンションに比べて低価格といった点があることから考えると、あまり中古マンションを買うメリットが感じられないエリアなのです。

札幌で売却しやすいマンション物件の特徴

札幌のマンション市場も東京などと同様に二極分化が進んでいきます。

都心部の人気エリア、利便性の高いマンションは需要も供給も活発化し価格は上昇を続ける一方で、郊外型のマンションはマーケットは沈静化しなかなか売却しにくい状況が続くと思われます。

札幌で売却しやすいマンションの特徴

売却しやすいマンションの特徴は、成約実績からは


といえるでしょう。

条件としては、一般的に


となります。

地下鉄駅で人気の高い駅は、

・バスセンター
・大通
・西11丁目
・西18丁目
・円山公園

などの特に地下鉄東西線の各駅です。

次点で南北線のさっぽろ、中島公園、幌平橋などの駅周辺です。

東豊線沿線も徐々に人気が高くなってきています。

駅からの距離は、徒歩10分以内が、札幌では必須で、それ以上はバス便扱い並みの評価で「遠い」となってしまいます。

降雪時期を考えるとそうなってしまいますね。

最寄りの駅からはバス便なのに人気があるのが、宮の森、山の手、円山、啓明地区です。

昔ながらの文教・高級住宅地として、札幌の地元の方には人気が高いです。

駐車場の屋根付きやロードヒーティングも人気があります。

札幌で売却しにくいマンションの特徴と解決策

売却しにくいマンションとしては、売却しやすいマンションと逆の条件です。


特に札幌市では、地下鉄駅から少し離れると一戸建ても多く、中古であればマンションと同程度の価格で購入が可能なエリアがあります。

そのようなエリアでは中古マンションを購入する意義はかなり薄れてしまうのです。

こうした、人気のないエリアでマンションを売却することはなかなか難しいので対策をとっていきましょう。


といった、販売努力を不動産会社に積極的に実施してもらわなければいけません。

無料一括査定サイト「イエイ不動産」

札幌のマンションは「今」が売却のタイミング

札幌のマンションは、「今」が売却のタイミングです。

特に戸建て住宅への「買換え」を検討する方は「今すぐ」売却を考えましょう。

札幌は北海道で人口が増加している３つ市のうちのひとつです。

今後も北海道を代表する最大の都市であることは疑いがありません。

また観光地としても北海道の中心地の1つでありインバウンドを中心に、観光や宿泊、飲食の需要も増加していくことが見込まれます。

したがって、地価の上昇は今後も続くことが見込まれます。

一方で、現在の金利水準は最低水準となっています。

住宅ローンの実質年利も1％を切る状態です。

なお、金利水準は日銀政策で決定されるので激変はしないでしょうが、金利が上がる時期を予測するのは困難です。

そして住宅購入にとって金利負担は極めて大きなコストです。

まさしく札幌の不動産は「今」が「買い時」なのです。


ここまでの流れで上記2つの疑問も浮かぶでしょう。

しかし、マンションの場合は、価格の中で土地の比率は極めて小さく、経年劣化で建物の価値は毎年減少していきます。

札幌のマンションの場合、経年劣化による値下がり分を上回る値上げを見込める物件は、よほどの好立地なものに限られます。

価格が現状を維持できれば運が良い方かもしれません。

「今すぐ」検討すべき、というのもお分かりになるかと思います。

札幌のマンションの売却を検討している方には、是非、相場を理解したうえで、売却に向けての一歩を踏み出して頂きたいと思います。

まずは、無料の「査定」を不動産会社に申し込まれてみてはいかがでしょう。

無料一括査定サイト「イエイ不動産」


この記事で扱った相場情報の引用元のサイトをご紹介します。

宅地取引業法の免許を取得した不動産会社は、国土交通大臣の指定不動産流通機構の会員となることを定められています。

指定不動産流通機構は４つの地区別の団体があり、「Real Estate Information Network System（通称レインズ）」という不動産会社限定の不動産物件情報検索・登録システムを利用することができます。

札幌の不動産会社は東日本不動産流通機構（東日本レインズ）に属します。

不動産会社は、公示価格や路線価などの公的に発表される価格の他に、レインズに登録された成約件数や成約価格を参考にして、相場価格を推測します。

一般の方は、個別の成約情報は見ることはできませんが、「レインズ　マーケット　インフォメーション」で地区別の成約情報を確認することができます。

実際の成約情報から統計数字がまとめられているため、一般の方が参照できる資料としては、一番精度が高い情報だといえるでしょう。　

レインズ　マーケット　インフォメーション

また「国土交通省土地情報検索システム」の「不動産取引価格情報検索」でも、国土交通省の調査による地区別の成約情報を調べることが可能です。

国土交通省土地情報検索システム

一般の不動産情報サイトでは、「at home （アット・ホーム）」が地域別・間取り別に掲載している物件の売り出し価格を独自にまとめており、エリア別とか間取り別に検索できるため、参考にしやすいものといえるでしょう。

at home （アット・ホーム）