【地元業者が解説】横浜のマンションをより高く売却する５ポイント

横浜のマンション市場は売り手市場が続き、マンション価格の相場も上昇傾向です。

高く売れる地域性や相場傾向がある横浜のマンションだからこそ、損せずに売却したいですよね。

この記事では損得抜きに横浜の地元業者である筆者が、横浜のマンション売却に強い不動産業者選びのコツも含め解説します。

横浜のマンション売却相場は上昇しているが…

現在、横浜市のマンションは売れ行き好調です。

新築・中古を問わずに売却物件数が減少傾向にあり、売り手市場が続いています。

そんな横浜市内のマンション相場は、今後も上昇をトレンドとし続けるのでしょうか。

まずは国土交通省やレインズ（ページ下部へ）など専門機関のデータ発表から、現況の相場動向を確認しておきましょう。

横浜のマンションの相場は上昇傾向

不動産の価格相場の推移をデータ化したものに、


などの各指標があります。

これら指標のデータをみると、横浜市のマンション相場の上昇傾向は続いていると言えるでしょう。

取引事例の平均価格、1㎡あたりの平均単価はともに上昇し、横浜市のマンション相場は継続的に安定した上昇トレンドを築いていると判断できます。

時期的にはリーマンショック以降下降気味だった相場が、東京オリンピックが開催決定となった2013年を境に徐々に上昇に転じています。

そして2017年に入ってから、横浜市のマンション相場はさらに顕著な伸びをみせているのです。

オリンピックの開催決定以降にみられた東京都内の不動産価格の高騰が、横浜市にまで波及してきたのだといえるでしょう。

それではレインズ（REINS）のデータや国土交通省のサイトなどを確認して、現在に至るまでの横浜市のマンション相場の各指標をチェックしておきましょう。

横浜市東部のマンション価格の推移

横浜市西部のマンション価格の推移
参考URL：REINS Market Information

直近の指標となる2017年6月から8月期のデータでも、マンション売買の平均価格、そして平均㎡単価の上昇が確認できます。

横浜市では郊外に位置する西部エリアでもその傾向に変化がないことから、市内全域に市場価格の上昇トレンドは波及しているといえるでしょう。


不動産価格指数というのは、国土交通省が月単位で公表する「不動産取引の成約価格動向」を示した指標です。

発表される数値は100を基準にしていて、


といった形式の指標となっています。

横浜市は南関東としての発表となりますが、東京都は別のカテゴリーとなるので、ほぼ神奈川県の価格動向を示した指標といえるでしょう。

不動産価格指数のデータによると価格指数は2013年3月に価格上昇を示す「指数100」を回復して以降、2017年4月まで100を割り込むことがなく、50か月連続しての価格上昇となっています。

特に2017年に入ってからは4か月連続で指数130超となっており、価格上昇の度合いが顕著になってきていると考えられます。

参考URL：国土交通省・土地総合情報ライブラリー


参考URL：ウチノカチ

ウチノカチによる平均坪単価でも、それまでの価格下降が2013年に底を打ち、それ以降は上昇に転じていると確認できます。

東京オリンピック開催決定による期待が不動産市場にも着実に浸透し、都内だけでなく横浜市でもその気運が高まっていると考えられます。

なお、ウチノカチは民間サイトですが、国土交通省が発表した様々な売買データを基に各指標を公表していて、こちらも信頼性の高い統計を提示してくれるサイトといえます。

横浜のマンション相場の今後の動向は高額帯に要注意

一般に不動産の価格は、高額帯の属するものほど上下動が激しく、低価格帯の物件はそれほど価格を変動させないといわれています。

また、高額帯の物件ほど早く上昇・下降を始め、じわじわとその傾向が下の価格帯へと波及していきます。

その傾向は横浜市のマンション相場の上昇でも確認できました。

横浜市で高額帯に属するのは湾岸部の「みなとみらい地区」などの東部、そして横浜駅より東京寄りとなる北部の東急各線や小田急エリアですが、今回もいち早く上昇に転じ、値幅の度合いも南部や西部より高いものとなっています。

そしてこれまでの傾向と同様、上昇は低額帯の南部・西部にまで波及しており、市内全域が上昇トレンドに乗った状況にあるといえます。

ところがマンション以外の土地や一戸建の価格相場に大きな変化は見られず、今回の上昇が東京オリンピックまでの限定的なものなのか、それとも本格的な好況期に入る前兆なのかはまだ判断できません。

しかし世界的な傾向として、オリンピックへの期待で上昇した不動産価格は、オリンピックの開催前に下降に転ずるケースが多く報告されています。

そしてマスコミが市場動向の好調を騒ぎ立てるようになるとピークを迎えることも多いことから、株価や為替とともに、現在の価格がひとつのターニングポイントに差し掛かっているのは間違いなさそうです。

「現在の上昇は長くは続かないかもしれない」売却や買換えを考えているのであれば、そのように想定しておいたほうがいいかもしれません。

先のことなのであくまでも予測ではありますが、トレンドは転換期を迎える可能性があるということになります。

そして不動産の価格は、下げ始めると高額帯の物件ほど下げ幅が大きくなるので、相場が下降に転じたら、これまでの上昇分を一気に吐き出してしまう状況も考えられます。

横浜の中古マンションは人気が高く売れやすい

人気は価格に比例します。

人気が高いから需要が集中し、相場価格が押し上げられるのです。

では、横浜の人気はいかほどのものなのでしょうか。

前出のウチノカチで中古マンションの価格を、首都圏の東京都以外の他都市と比べてみましょう。

さいたま市

千葉市

横浜市

参考URL：ウチノカチ

通常、首都圏では、東京からの距離が近いほど不動産価格は高額になります。

ところがさいたま市や千葉市は、距離的には横浜より東京に近いのに、マンション価格は逆に安くなっています。

同じ首都圏内でも、川崎市と並んで横浜の人気は突出しているといえますね。

マンションの売却を考えた場合、この人気は大きなメリットとなります。

では、そんな横浜のマンション市場は、どのような特性を持っているのか。

人気の理由を踏まえた上で、それぞれの区や沿線別に、横浜のマンション市場の特性を詳しく確認していきましょう。

横浜市のマンションが人気の理由はアクセスと住環境の良さ

不動産ポータルサイトの「スーモ」が発表したアンケート結果によると、住みたい街ランキングで横浜駅は3位にランクされています。

トップ10は6位の武蔵小杉駅（川崎市）を除くとすべて東京都内となっているので、その人気は東京を別にすると、首都圏では突出しているといえるでしょう。

参考URL：SUUMO 関東・住みたい街ランキング2017

ではどうして、横浜市は人気となっているのでしょう。

その理由は第一に「港ヨコハマ」のイメージが良好な点があげられますが、生活するうえでの利便性が非常に高いことも、人気を押し上げる大きな要因となっています。

横浜市が居住性に優れる理由は、鉄道網や道路事情といった交通利便性と整った社会インフラ、そして商業施設や文化施設の充実です。

中でも鉄道網と道路の充実は特筆ものです。

支線も加えると他にもありますが、代表的な路線と行先、高速道路や幹線道路をピックアップしてみましょう。






このような交通網の充実のために、横浜は市内全域が「東京のベッドタウン」であると言っても過言ではないほど、都内への通勤利便性に優れています。

とはいえ横浜に人口が集中するのは、利便性だけが原因ではありません。

横浜は港湾関係や京浜工業地帯を筆頭に企業の数が多く、昼間人口も非常に多い首都圏でも有数のビジネスタウンでもあります。

そして横浜港やみなとみらい地区に代表される観光地の側面を持っているため、巨大な人口と観光客をあてに商業施設や文化施設が集まり、それがまた居住者の利便性へと繋がり、その人気を不動のものとしているのです。

また、都市としての開発・発展が早く、古くから政令指定都市だったこともあって社会インフラが充実し、居住性の向上の理由となっています。

川崎市と並んで企業数が多いために税収にも恵まれ、上下水道のみならず、県内独自のダム建設や治水面でも整備が進んでいます。

こうした長年のインフラ整備によって、丘陵地の多い土地柄だというのに、大雨や台風が来ても水の被害がほとんどありません。

そしてダムを他県と共有していないので、極端に雨の少ない年でも給水制限とはまずならず、安心して生活できる都市として人気を集めているのです。

しかしその反面、早かった開発と都市化のために、住宅用地として開発できる土地がほとんど残っておりません。

そして市の面積の大半を丘陵地が占めることもあって、マンションの新規分譲は、工場や社宅といった企業跡地に限定される状況となっています。

そのため、人気に比例した需要を新築マンション市場が処理しきれずに、あぶれた需要で中古マンションの価格もともに高額になるという現象も生じています。

この傾向は東京オリンピックの開催決定以前から見られるもので、横浜市のマンション相場での、構造的な価格形成要因となっています。

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横浜市のマンション人気のエリアと物件の特徴は沿線で異なる

横浜の人気エリアはひとつではありません。

トップ3といえるのは、

となりますが、他の沿線も含めて沿線ごとに人気の優劣があります。

また、沿線内でも人気スポットが分かれるので、まずはその説明をしましょう。

【沿線別】横浜のマンション人気ランキング

日本一不動産価格の高い私鉄と称される沿線。

人気スポットは日吉・綱島だが、大倉山や菊名、白楽などもひけを取らない。

間取り需要の中心

「神奈川都民」のメッカ。

たまプラーザが一番人気。続いてあざみ野、青葉台。

間取り需要の中心

人気は横浜駅東口と新高島、みなとみらい、桜木町。

元町方面はマンションが少なく、人気は高いが供給はほとんどない。

間取り需要の中心

関内・石川町・山手は市内でも有数の超人気エリアではあるが、供給がほとんどない。

それに加え、物件が出ても高額帯の割には築年数が古いため、コアな需要層限定となっている。

間取り需要の中心

ブルーラインのセンター北とセンター南。

港北ニュータウンの中心で、マンション分譲も多く、閑静な住宅街と都内への利便性を両立したエリアとして人気。

間取り需要の中心

横須賀線最後の新駅、東戸塚が一番人気。

マンション中心の開発が行われ、タワーマンションが多く、大規模な商業施設が充実しているのも人気の要因。

間取り需要の中心

小田急線はほとんど横浜市内を通っていないが、横浜線や相鉄線などと連結し、利用沿線としては高い人気を誇っている。

間取り需要の中心

副都心となる上大岡駅が中心。

再開発の進む日ノ出町も人気だが、マンション供給が少ないために市場性は劣る。

間取り需要の中心

住宅街の人気としては、洋光台・港南台の人気が高い。

古い分譲開発エリアのため、築年数の経過した公団タイプが供給の中心であるのが難点。

間取り需要の中心

再開発が進んだ戸塚駅周辺が人気とはいえる。

しかし、駅周辺に日立等の企業用地が多く、JR2路線と国道1号線、横浜新道と柏尾川に駅からの徒歩圏エリアを占領されているため、徒歩圏内にマンションが少ないのが難点。

そのため、沿線の藤沢や茅ヶ崎よりも価格相場の低い地域となっている。

間取り需要の中心

新幹線と連結し、開発の新しい新横浜を除くと人気薄。

それでも、東横線と交差する菊名や田園都市線と交差する長津田は需要が高い。

間取り需要の中心

東京に直結していないために人気は劣る。

しかし開発が遅く、工場などの企業も少ないため、閑静な住宅街として市内勤務者への人気は高い。

その中心は二俣川で、希望ヶ丘や緑園都市が続く。

東横線や横須賀線との相互乗り入れが決定しているので、将来的には人気エリアとなる可能性は高い。

間取り需要の中心

横浜市では分譲購入時の価格を上回る売却価格も多い

新築分譲が少ない横浜市では、2013年以降の価格上昇によって、新築時の分譲価格を上回る値での成約事例も珍しくありません。

近年の分譲が多いのはみなとみらい地区や港北ニュータウンエリアですが、どちらも高人気エリアであるため、新築時以上の価格をつけて売却に出すケースが増えています。

その他の地域でも、人気上位の東急各線や横須賀線の東戸塚の価格上昇が急で、需要が追いつかない市場となっています。

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横浜でマンション売却に強い不動産会社を選ぶコツ

横浜に限ったことではありませんが、首都圏では


の大手3社が圧倒的に強く、店舗数や売上高、集客力などで他を圧倒しています。

となれば売却の際にはその3社の中から依頼先を選べばいいのかというと、単純にそうともいえません。

この項目では横浜の不動産業界の特色や、業者の特徴などを解説します。

「大手か地域密着か」の二者択一では失敗する理由

私鉄沿線ではターミナル駅や急行停車駅に、その電鉄系の業者が店舗を構えています。

マンションや一戸建の分譲も、電鉄本社や系列のディベロッパーが手掛けているケースが多く、沿線での知名度は他の追随を許しません。

そうした関係上、東急2線と京急、小田急と相鉄の各沿線では、それぞれの電鉄系仲介会社を選ぶのがベストでしょう。

とはいえ三井・住友の仲介大手の残りの２社は、そんな土地柄をもろともせず、高収益を上げ続けています。

売上高や取引件数はイコール販売力ですから、


をまずチョイスするのがよいでしょう。

そして地域密着型の中小からも1社選びましょう。

横浜の駅はどこも乗降客が非常に多く、バス便を含めると奥行にも恵まれているために、駅前に店舗を構えてさえいれば商売が成り立ちます。

そうした市場性から小さな駅でも必ず不動産業者が営業しており、歴史の長い業者が多いため、地域に密着し、独自の顧客層を抱えています。


このような横浜の市場性を考えると、どちらかに絞るのではなく、大手と地域密着型の中小の双方を選択するのがよいでしょう。

マンションの売却は、購入希望者に情報を届けることが成約への一番の近道です。

大手と中小のそれぞれの集客力を取り込むことができれば、成約の可能性は一歩二歩とアップするはずです。

横浜市のマンション売却は一般媒介で依頼すべき

横浜に限っては一般媒介契約を選択すべきです。

すでに述べたように横浜では、地域密着型の中小業者の集客力も侮れません。

また、大手各社の店舗数が非常に多いため、大手からの独立や中小への転職も多いのも特徴の１つとなっています。

こうした業界編成となっているので、大手と中小の交流も盛んで情報もよく回ります。

したがって専任媒介や専属専任媒介で依頼先を１社に絞ってしまうのは、機会損失である（＝もったいない）と考えたほうがよいでしょう。

大手と中小の両方の顧客に売却物件の情報を行き渡るようにするには、一般媒介で双方に依頼するのがベストであるといえます。

一括査定サイトを利用するときも大手と中小を両方選ぶ

大手と地域密着型の中小業者の両方を選ぶのがベスト。

といっても顧客対応力や営業姿勢、そして自分との相性といった業者や担当者の「実際」を知らないと、売却を任せる会社を選ぶのは難しいものです。

そこでインターネット一括査定サイトを利用してみましょう。

不動産会社・担当者選びのポイントは「平均と根拠」

では、価格査定の際の対応で、不動産会社や担当者の良し悪しを見極めるには、どうすればいいのでしょう。

大手であっても「囲い込み（ページ下部へ）」や「干し（ページ下部へ）」など、売却依頼を出しても、まともに販売活動を行ってもらえないケースは少なくありません。

そうした売主にとって害ばかりの業者や担当者を避けるには、査定額を見定めることが重要です。

不動産の価格査定は、査定する物件を、近隣の取引事例や売出し物件と比較することによって算定されます。

事例の数には限りがあり、売出し物件も同様です。

つまり、査定の材料は各社ともほぼ同じであるため、本来であれば査定額には、大きなバラつきなどでるはずはないのです。

しかし実際には、突出した高値や安値がよく提示されます。

そのような会社には気をつけましょう。


といった、成約するであろう価格の提示という、本来の目的以外の意図があるのは間違いありません。

査定時には必ず複数の会社に依頼を出し、平均的な査定額を提示してきた会社を選ぶのがよいでしょう。

そのうえで提示価格の根拠を、きちんと説明してくれる業者がベストです。

もちろん、こまめに連絡をくれるなどといった、ビジネスマナーが備わっているのは大前提です。

担当者との相性も大切です。

メールや電話のやり取りの中から、自分に合いそうだと思える不動産会社・担当者を選びましょう。

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横浜のマンション売却での一括査定サイトを活用するポイント

一括査定には様々な形態があります。

大手だけで運営しているサイトや中小も含んだ大規模なサイト、依頼者側が査定する会社を選択できるところがあれば、査定物件に最適だろうと思われる業者を自動でピックアップするところもあります。

では、横浜のマンションを査定する際にはどういった形態のサイトを選び、何に注意して依頼を行えばよいのでしょうか。

この項目では一括査定を利用する際のコツと、業者選別のための情報をお伝えします。

一括査定サイトを利用する7つのポイント

それでは最初に、一括査定を利用するにあたって大事な点を解説します。

どの査定サイトを使うにしてもネット上のサービスなので、情報を過信しないなどのネットリテラシーを持つことは前提となります。


適切な不動産査定のサービスを受けるためには、査定対象となる物件種別が豊富なサイトを選ぶとよいでしょう。

不動産にはマンションや一戸建といった居住用物件のほか、収益物件や工場など様々な種別があります。

居住用以外の不動産は専門用語や必要な個別知識が非常に多いので、そうした分野にまでサービスを広げているサイトは、それなりに知識を備えたサイトであると考えられるのです。

査定の依頼先は大手と中小を別の基準で、それぞれ５社程度、あわせて10社は依頼するようにしましょう。

多くの業者に依頼するのは、いい加減な査定や顧客対応の業者を避けるためです。

査定額が極端な業者は要注意ですが、平均的な査定額を知らないと、その判断もできません。

有効な平均値を知るためには、最低でも10社程度には声を掛け、意見を集約すべきなのです。

サイトによっては最初から訪問査定を依頼できるところがあります。

机上査定だけでなく具体的な査定額を提示できる訪問査定もできますよ、と営業してくる業者もありますが、まずは机上査定だけをしてもらい、業者を絞り込むようにしましょう。

一括査定サイトは「業者見定めのためのサイト」です。

極端な価格提示をしない、顧客対応力に優れた業者の中から、あらためて訪問査定に来てもらう業者を選ぶようにしましょう。

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査定の依頼先を選ぶ際の基準は、下記を参照にしてください。



どちらも物件のあるエリアで積極的に営業している会社を選ぶ、ということになります。

免許番号というのは、「神奈川県知事（1）〇〇〇〇号」と表示される不動産の営業許可を表したものです。

免許番号のうち、カッコ内の数字に注目してください。

これは５年に一度の免許更新回数を示していて、1の業者は開業して間もない業者ということになります。

そうした業者はやる気と向上心に溢れている半面、経験が浅く、業務知識に欠けている面もあるので、売却を任せるのは荷が重い、と考えられます。

一括査定サイトの運営会社は不動産業者ではありません。

登録している不動産業者に査定希望者を紹介し、紹介料を得るという商売です。

そのため不動産業者に課せられている、消費者保護を目的とした様々な義務や制約の対象外であることをまずは認識しておきましょう。

サイト運営者が不動産のプロではないので、用語や法解釈を誤っているサイトをよく見かけます。

そうした不動産への正しい理解が欠けているサイトを利用すると、意図したサービスを受けられない場合もあります。

査定後の営業がしつこく、いくら断っても何度も電話が掛ってくる、といった迷惑な業者は、神奈川県庁に相談窓口があるので、そこで対処してもらいましょう。

神奈川県庁：建設業課横浜駐在事務所・宅建指導担当

横浜のマンション売却に強いおすすめの不動産会社

それでは横浜でマンションを売却する際に、頼りになる不動産会社を紹介しましょう。

大手で選ぶならやはり、トップ3の三井・住友・東急の３社になります。

大手の強みは多店舗展開の販売力と、知名度を生かした集客力です。


業界最大手の三井は、店舗数、売上高で他を圧倒しています。

以前はフランチャイズ展開だったために店舗による営業力のバラつきがありましたが、首都圏ではすべてのフランチャイズ店が統合されたため、均一的なサービスを受けられるようになっています。

「ステップ」で知られる業界第2位の仲介会社です。

やや強引ともいえる営業手法が有名で、それだけに販売力も高いものがあります。

売主にとっては「良い条件で適正価格で売ってくれる業者」が良い業者なので、販売力のある住友は魅力のある仲介会社だといえます。

東急電鉄系の仲介会社です。

東急電鉄は「電車を走らせる不動産会社」といわれるほど不動産の開発・分譲を積極的に行ってきた会社なので、その系列会社の東急リバブルは、東横線や田園都市線では圧倒的な知名度、集客力を誇ります。

仲介業者の知名度が売却成約に直結するが…

不動産を売る場合は、仲介会社の知名度や集客力、広告量は業者選びの1つのバロメーターになります。

営業力＝物件を売る能力となるわけですから、知名度や集客力に優れた業者ほど、売主にとっては頼りになる存在である、となるわけです。

しかし三井・住友・東急の３社は、高い売上高に比例して手数料率も高いのが特徴です。

手数料率というのは、1件の売買仲介あたり何％の手数料を得ているかを示した指標です。

仲介手数料は約3％が上限ですから、手数料率が3％を超えていると、売主・買主の双方から手数料を受領している割合が高い、ということになります。

つまり手数料率が高い業者は、両手仲介（ページ下部へ）志向の業者であるということになります。

収益性を重視する大手の特徴ともいえますが、専任や専属専任で任せると囲い込み等の危険性があるので、売却を依頼する場合は一般媒介とするのが得策です。

他の大手業者や中小業者も交え一括査定を依頼する

大手業者では他にも、

三菱や三井信託などの銀行・信託系

小田急・京急・相鉄沿線では各電鉄系の業者

大京などの建設・ディベロッパー系

の業者もあります。

銀行・信託系は資産運用などの相談から、ディベロッパー系は分譲ユーザー、電鉄系は沿線での知名度と、それぞれ独自の集客力を持っているので、大手３社とあわせて売却依頼を出すのもよいでしょう。

地域密着型の中小業者は数が多すぎて紹介しきれませんが、大和住販やセンチュリー21の各フランチャイズ、城南建設などの中規模業者も多店舗展開で大きな集客力を持ち、1店舗あたりの売上高では、大手と遜色のない実績となっています。

まとめ：横浜のマンション売却を一般媒介で業者を競わせて売る

不動産には「高く売れる」はありえません。

良い物件を１円でも安く、というのが購入者の共通心理なので、インターネットが普及して情報があふれる現在の市場では、割高な物件はすぐに見抜かれ、長期在庫となってしまいます。

したがって、相場に即した「適正価格」で売ることこそがマンション売却では成功だといえます。

そのパートナーとなるのが不動産会社です。

悔いを残さずに売却するには、業者選びが最も重要なファクターとなります。

査定時に根拠のある適正価格を提示し、メールや電話対応、訪問査定の際に感じた物腰や人柄から顧客対応力に問題が無いと判断できたら、合格点となったすべての業者に一般媒介の売却依頼を出してしまいましょう。

オークションや競売の入札でも待つかのような感覚で、複数の業者に成果を競わせるのです。

依頼先は横浜という地域に根差した地元密着業者と、集客力に優れた大手業者を組み合わせて一般媒介を依頼するのがベストです。

住民の入れ替わりが多く、他府県からの流入の多い横浜の物件は、どこに購入者がいるかわかりません。

そのため物件情報が広がっていけばいくほど、成約の可能性が高まるのです。

専任や専属媒介で情報流通の幅を狭めてしまうのは、もったいないとしか言いようがありません。

複数の業者を発信者として情報を拡散してこそ、横浜でのマンション売却は成功へと近づくのです。

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【参考情報】不動産業界の用語集