【行政書士が解説】不動産売買の契約書トラブルを防ぐ４つのコツ

不動産の売買契約書には「ひな形」があり、多くの契約書には共通した内容が書かれているため、コツさえ分かれば理解しやすい内容です。

そうはいっても不動産取引の契約書を目にする機会は多くなく、条文の内容を難しく感じてしまいがちです。

しかし、内容をきちんと理解してなければ大きな金額の取引だけに損をしてしまうリスクもあります。

そこで、ひな形をもとに不動産売買契約書の理解のコツを中心に、契約にまつわる実務的な知識を基本から解説します。

不動産売買契約書のひな形と内容理解のポイント

まず典型的な取引（売主、買主ともに個人であり不動産会社が仲介）に用いられる不動産売買契約書のひな形を用意してみました。

不動産売買契約書のひな形は２０条前後の構成が大半

不動産売買で使われる不動産売買契約書はいずれも２０条前後です。

今回ご紹介する不動産売買契約書の記入例（ページ下部へ）は、１９条で作成してあります。
 

不動産売買契約書の各条文の記載事項

先ほどのひな形の条文が、それぞれどのような意義を持つのかを１条から順に項目ごとに下記にまとめました。

それぞれの条文の青字箇所をクリックすると、ページ下部の該当の契約書文例を参照することができます。

不動産売買の特約はローンと瑕疵（かし）担保責任

不動産会社はひな形を定型的に使っており、実務上、個別の取引ごとに契約書の条項を変更することはありません。

そのため、ひな形ではカバーできない特別な合意事項がある場合や、ひな形の契約条項を一部変更する場合などは、契約書に特約を設けます。

たとえば、売却する土地に行政上の規制があり、売買するには行政への届出や許可を得る必要がある場合には、

「○月○日までに許可が得られない場合には、売主は無条件で契約を解除できる」

といった特約がよく見られます。


たとえば、不動産売買契約書のひな形では、瑕疵担保責任の期間は「引渡しから２年」と記載されていますが、売主が個人の場合に２年の瑕疵担保責任は負担が重すぎます。

そこで、特約を入れて、売主の瑕疵担保責任を免除したり、瑕疵担保の期間を数ヶ月程度に縮めたりすることがあります。

特に注意すべき記載事項は4つ

不動産売買は、売主にとっては「不動産」、買主にとっては「お金」という重要な財産を交換する契約だといえます。
したがって、大きな金額、大きな責任が伴う条文が重要条文ですので、重要な条文とそうでない条文のメリハリをつけて読む必要があります。


上記の内容は、大きな金額が絡む条文で、実務上もよく問題になるので、内容をよく理解しておく必要があります。

たとえば、売主としては、ある程度まとまった額の手付金を受け取っておきたいところでしょう。

しかし、契約後に今の買主より「もっとよい条件で買う」という買主が出てくるかもしれません。

あるいは契約後に事情が変わり、どうしても売却できなくなることもあるかもしれません。

この場合、売主は売買契約を解除することもできますが、売主が解除するには手付金の倍額を支払う必要があるので（ひな形の第２条３項を参照）、手付金が高すぎると結果的に自分の首をしめることになります。

一方で、手付金をあまり低額にすると、買主が躊躇なく契約解除できるため（買主は支払った手付金を放棄すれば解除できる）、これもまた得策とはいえません。

• 第９条（登記費用の負担）
• 第１０条（印紙代の負担）
• 第１１条（公訴公課等の負担）

上記の条文、実務上、どちらの負担となるかほぼ固まっているため、形式的な条文といえます。

また、第１５条（反社会的勢力の排除）、第１８条（裁判管轄の合意）および第１９条（協議事項）は、どのような契約書にも存在し、問題になる場面はほとんどない条文です。

不動産売買契約書作成の流れを確認しよう

それでは、不動産売買契約書の作成、締結の流れを確認しておきましょう。

不動産売買の契約書は不動産会社が作成

個人で売買の相手を見つけるのは難しいため、通常は、不動産会社と媒介契約を交わして、取引の相手を見つけてもらいます。

たとえば、売主が不動産の売却を不動産会社（仮に「Ａ社」とします）に依頼し、Ａ社が買主を見つけた場合、売主と買主をつなぐのはＡ社だけですから、この場合はＡ社が不動産売買契約書を作成します。

これに対し、Ａ社ではなく別の不動産会社（仮に「Ｂ社」とします）が買主を見つけた場合には、売主はＡ社が、買主はＢ社が仲介したわけですから、仲介会社が２社になります。

この場合は、売主から依頼を受けたＡ社が不動産売買契約書を作成するのが原則ですが、特に決まりはないので、Ａ社、Ｂ社のいずれが作成しても構いません。

不動産売買契約書は重要事項説明書と同時に用意

不動産売買契約書は、ひな形を定型的に使いますので、


といった条件さえ決まれば、即日で作成することも可能です。

しかし、不動産（特に土地）には

「床面積○㎡までの建物しか建てられない」
「高さ○ｍの建物しか建てられない」

など、いくつもの法律上の規制があります。

不動産会社は、こうした規制等を細かく調査して「重要事項説明書」を作成し、買主に交付しなければなりません。

不動産会社としても、調査に手抜かりがあると、後々責任を問われる可能性があるため、実は、売買契約書よりもこちらの作成に時間がかかるのです。

どの程度の時間がかかるかはケースバイケースで、たとえば、売買取引が活発なエリアでは情報が出揃っているので、数日で調査を終えることもあります。

不動産売買契約書の作成に必要なもの

売主・買主は以下のような書類を準備する必要があります。

ただし、買主に多くの情報を提供するため、売主はこれら以外にも参考となる資料があれば、できるだけ多く準備するのが望ましいです。

不動産売買契約書における印紙税について

私たちは、日常的な経済取引に伴ってさまざまな文書（契約書、領収書など）を作成しています。

印紙税法はこのうち２０種類を「課税文書」として指定しています。

課税文書である不動産売買契約書を作成した場合には、印紙税法に基づいて、所定の収入印紙を貼らなければなりません。

そもそも印紙はなぜ必要？

不動産売買契約書は、この２０種類の課税文書の一つに該当するため、収入印紙を貼ることが求められるのです。

収入印紙を貼り、消印（俗に「割印」と呼ばれていますが、正しくは「消印」といいます）することで印紙税を納税したことになります。

なお、売主・買主が個人の場合でも、収入印紙は必要です。

不動産売買契約書の印紙税はいくら必要？

不動産売買契約書に貼付する収入印紙の額は、売買する不動産の金額によって変わります。

なお、平成30年6月までは軽減措置がとられており、売買金額が5000万円以下の場合は本来の印紙税額の半額になっています（下表は軽減措置による税額です）。

不動産売買の契約書に実印は必要か？

不動産売買契書には、通常、「実印」を使用します。

そもそも「実印」とは何なのか、どのような意義を持つのかを確認しましょう。

実印と認印の違いは「印鑑登録の有無」

「実印」とは役所に印影が登録されたものを指します。

そして、実印以外はすべて「認印」です。

つまり、この世には「実印」と「認印」という分類しかないのです。

したがって、百均・100円ショップで買ったいわゆる三文判でも印鑑登録すれば「実印」であり、高級な銀行印であっても印鑑登録していなければ「認印」というわけです。

なお、実印も認印も法的効力に違いはありません。

ただし、「本当に本人がその文書を作ったのか」という点を証明する場合には、実印が押されている文書の方が信用性が高いとされます。

不動産売買契約で実印が必要な理由

役所で印鑑登録するときには、本人確認書類（運転免許証、パスポート等）の提出が求められ、印鑑登録が完了すると印鑑登録証（印鑑カード）が発行されます。

そして、印鑑証明書を発行してもらうときにも、本人確認書類と印鑑登録証が必要になります。

こうした厳重な本人確認の手続きがあるため、「実印＋印鑑証明書」は信用性が高く、不動産売買契約では、他人が無断で作成できないように、実印を押印し、印鑑証明書を添付することが求められるのです。

実印を使い終わったら印鑑登録を破棄すべき理由

このように「実印＋印鑑証明書」の信用性は高いため、ひとたび悪用されると、自分が作成した文書ではない、と証明するのは困難となります。

こうした悪用を防止するもっとも簡単な方法は、印鑑登録を廃止して、実印を実印でなくしてしまうことです。

印鑑登録の廃止届は、印鑑を紛失したり、欠けて印影が変わった場合だけではなく、「印鑑登録の必要がなくなった」という理由でもできます。

「多額の借入れ」、「不動産の売買」など、人生の中でもかなり限られた場面でしか印鑑証明書は使いませんから、必要があれば、またそのときに印鑑登録すればよいのです。

まとめ：重要項目に注意し契約時のリスクを回避しよう

宅地建物取引業法第３７条で定められているように、不動産売買契約書の記載内容に関する法規制はありますが、法律で決められたひな形は存在しません。

そのため、多くの不動産会社は、自社が加盟している団体（不動産業界には複数の業界団体があります）の推奨するひな形を使用しています。

もっとも、レイアウトや表現方法の違いこそあれ、どのひな形もそれほど大きな差はなく、重要な部分はほとんど同じルールが採用されていますし、重要な条項は限られています。

この記事でご紹介した不動産売買契約書の読むコツを踏まえて、一つ一つの項目を適切に理解して契約時のトラブルを回避しましょう。