不動産屋が教える！賃貸・売買で得する不動産仲介業者の選び方

不動産屋を選ぶ時に、いったい何を基準にして選べば良いのかわからないまま、何となく不動産屋を選んでいる人が多いのではないでしょうか。

不動産屋はどこでも同じ、と考えるのは間違いです。

「この不動産屋で良かった」と思えるような、親身に相談に乗ってくれる不動産会社を見分けるにはコツがあります。

そこで今回は、不動産会社を経営する筆者が、良い不動産会社・悪い不動産会社の見分け方について解説したいと思います。

いい物件に出会いたい！賃貸・購入の場合の不動産会社の選び方

不動産会社は、成約しなければ報酬がもらえません。

自社の利益に目がくらんだ会社は、お客様の希望条件に見合った物件を紹介することよりも、手持ちの物件の成約ばかりに力を注いでしまうのです。

したがって、以下の条件を満たす会社ならば、お客様にとって信頼できる不動産会社だと言えます。



ネットで見た物件について問い合わせをしたのに、その物件の情報は教えてくれず、ただ「来店して」とだけ言われることがあります。

この場合、その物件は来店を促すための好条件の物件（おとり物件）であり、この物件はもう埋まっていると考えてよいでしょう。

そのような不動産屋では不動産業者が「売りたい物件」「貸したい物件」ばかりを紹介されてしまう可能性が高いので、避けたほうが良いでしょう。

基本的に物件サイトに掲載されている不動産の中に、特別に安い物件はない、と思って間違いありません。

仮に周囲の物件よりも格段に良い価格条件の物件は、なんらかの特別な事情があって安くせざるを得ない、いわゆる「事故物件」か「おとり物件」と考えてよいでしょう。


そうした架空の情報を掲載している不動産会社は、本当に買主・借主のことを考えて物件を探してくれるとは思えません。


家探しをする際に「なんのための新居探しなのか」という部分が共有できていないと、営業マンは適切な物件の提案ができません。

客側も営業マンとの会話の中で新たな発見があり、物件探しをする上で重要にしたいポイントを見つけたりするのです。

転居や購入の動機をきちんと聞いてくれないまま、物件の紹介をしてくる不動産会社は自分たちのことだけを考えて「売りたい物件」「貸したい物件」ばかりを紹介していることが考えられます。

自分と十分に向き合ってくれていないと感じたら、業者を変更した方がいいかもしれません。

「早くしなければ他の人に決まってしまう」とその場での契約を執拗に促す不動産会社は避けましょう。

本当に納得している物件であれば、埋まってしまうと後悔するかもしれません。

しかし、まだ完全に納得できていない物件を急かされて契約してしまうと、絶対に後悔します。

早くしないと埋まるから決めるのではなく、きちんと納得できるまで物件を見せてもらうことができないのであれば、自分には縁のない物件だと割り切ることが大切です。

実は内覧中や物件の説明中に、社内から電話をさせて小芝居を打つ、というのはよくある手口です。

「今、この物件に興味がある、というお客様がいらっしゃいました。一応先着順で貴方様優先とお伝えしましたが、早めにお申し込みをご決断して頂かなければ、そちらの方に回さざるを得ません」

こんなことを言って焦らせて、成約を促すのです。

このようなことを伝えられても、そんな事情は自分に合った物件を探す上で関係ないはずです。

他の物件と同じように内容をチェックし、まだ納得できていない部分があれば他の物件を見るようにしましょう。

なるべく同じ「客視線」に立って、サポートすることを第一に考えてくれる不動産業者と一緒に物件探しをすべきです。

そのため、大家さんとの条件交渉などに積極的に協力してくれるような不動産屋がよい不動産屋です。

条件交渉の話を出した時に嫌がったり、消極的な姿勢を見せる不動産業者とはよい契約が見込めません。

客にはできないような大家さんとの条件交渉や提案ができてこそ、不動産業者と一緒に物件探しをする意味があります。

むやみに内覧する物件を絞らせようとしてくる不動産業者も「売りたい物件・貸したい物件だけしか見せたくない」「時間短縮したい」という、自己都合が垣間見えるので要注意です。

新居探しは大手と地域密着の不動産屋だとどちらがいいのか？

大手の不動産会社、地域密着の不動産会社はどちらもメリット・デメリットがあります。



大手の不動産会社の場合は、賃貸物件数が多いのが魅力です。

取り扱っているエリアも広く、幅広い範囲で物件探しができます。

一方で地域密着型の不動産屋は、取り扱っている物件数は大手には敵いません。

しかし、大家さんとのつながりが深く、大手にはない情報を持っていたり、初期費用などの条件交渉がしやすい可能性があります。

物件選びをする際、その地域に根ざした地元の不動産会社がおすすめです。

地元の不動産会社と言っても、大手の会社と個人経営の小さな会社が存在します。ここでオススメなのは地域の大手です。

地域の大手であれば、物件数も豊富ですし、自社管理の物件も多く、大家さんとの条件交渉がやりやすくなるからです。


物件情報サイトで見かけた不動産業者で「地域の大手かな？」と思われる不動産業者を見かけたら、その不動産業者の公式サイトを見てみましょう。

公式サイト内の会社概要や店舗情報を読んでみれば、上記の条件は確認できるはずです。

一人暮らしの物件探しは、営業マンと２人きりで回ることになるため、自分以外の意見者が営業マンしかいません。

その状態だと物件を見る視野が狭まるので、家族の誰かや信頼できる友人を相談相手にして、内覧して回るのがオススメです。

第三者の意見が加わることで、自分一人では気づけないことも発見できるようになります。

プロが教える！おすすめな物件情報サイトと使い方

賃貸物件、購入物件を探す時、ほとんどの人がまずは不動産ポータルサイト（物件情報サイト）で検索します。

そのため、賃貸や売却物件は、インターネット上で買主や借主の目に触れなければ意味がありません。それゆえに不動産会社は、複数の不動産物件情報サイトへ並行して掲載し、自社に問い合わせが来るようにしのぎを削っているのです。

したがって、あまり情報サイトによって物件情報に大きな差は出ないようになってきています。皆さんも、複数のサイトで検索した際に、同じ物件がいくつも表示されたという経験があるかもしれません。

筆者の経験に基づくおススメ不動産物件情報サイトは、以下の通りです。

賃貸部門ではアパマンショップの情報サイトがおすすめです。

サイト自体が賃貸情報に特化されていて、賃貸物件の掲載数が非常に多くあります。

また、筆者から見て賃貸物件を得意とする会社の掲載数が多いと感じられるため、親身に相談に乗ってくれる不動産業者と出会える確率が高いでしょう。

売買部門は、アットホームの情報サイトがおすすめです。

アットホームの情報サイトでは、比較的大手の掲載や地元の不動産会社の掲載数・物件の取扱数が多く、選択肢が広がります。

検索条件の設定も細かくできるので、希望の物件を見つけやすいでしょう。

収益物件への投資をお考えになるのならば、楽待が良いでしょう。

収益物件に特化したサイトですので、余分な検索条件が要りませんし、検索結果も見やすいものになっています。

いずれにせよ、相場を感じとるためにも、ひとつの検索サイトに頼らず、複数のサイトで検索してみた方が良いでしょう。

一戸建て・マンション・土地の売却を成功させる不動産屋の選び方

一戸建てやマンション、土地などの不動産売却を成功するためには、合理的な説明をきちんとしてくれる不動産会社かどうかをチェックすることが重要です。

そのためには、複数の不動産会社で比較することが必要となります。

複数の不動産会社を比較する際には、まず一括査定サイトを利用しましょう。

以下のような不動産売却の流れを踏めば、失敗しにくくなります。

まずは不動産の無料一括査定サイトで比較する

査定とは、「不動産会社が3ヵ月程度で販売できるであろうと見積もる価格」です。

ただしこれは、最低価格や買取価格を保証するものではありません。

売主と不動産会社はともに、この査定価格をベースに販売価格や顧客層、販売戦略を決めていくことになります。

したがって、不動産会社の選択にも重要な意味を持ちますので、無料一括査定サイトを活用し、複数の会社に査定依頼をするのがおすすめです。

無料一括査定サイト「イエイ」では、1度物件情報を入力すると、サイトが厳選した1000社以上の不動産会社から、物件の地域に対応している6社に査定を依頼することができます。

不動産売却時に無料一括査定サイト「イエイ」を利用するメリット

不動産売却時に無料一括査定サイト「イエイ」を利用することで、以下のようなメリットも生まれます。



無料一括査定サイト「イエイ」の中から自分で不動産会社を選ぶことができ、個人情報の流出が制限されます。

そのため、得体のしれない業者からしつこく勧誘される、などといったことがありません。

無料一括査定サイト「イエイ」を使えば、査定価格の比較が簡単にできるので、物件の相場観を養うことができます。

また、査定理由を複数に説明してもらうことで、その不動産会社がいいかげんな対応をしていないかを比較することもでき、どの不動産会社が良いのかが比較しやすくなるのです。

以上のようなメリットがある「イエイ」で査定を行いたい方はこちらからどうぞ。

両手仲介は絶対NG!注意すべき媒介契約

不動産の売買の仲介手数料は、法律でその上限が定められています。

しかし、他の不動産会社を介さず、自社の顧客内で売買相手を見つけた場合、売主からだけではなく、買主からも仲介手数料をもらうことができます。

これを「両手仲介」といい、不動産会社は、できるだけこの「両手仲介」を増やそうとします。

良い不動産屋であれば3か月で売却を完了できる

不動産会社に、不動産の売却を依頼する場合、以下の6つの手順を踏むことになります。

これは基本的にマンションや一軒家、土地のみの場合でも同様の流れです。


査定から引き渡しまで、3ヵ月程度を見込むのが標準的です。逆に3ヵ月以上経っても売れない場合は、販売戦略や価格の見直し、不動産会社の再選定を検討するべきでしょう。

高い査定価格だけで決めると両手仲介のリスクあり

「両手仲介」をするために物件を囲い込み、一定期間放置するという手口もあります。

まず、売主の「高く売りたい」という欲に付け込み、相場よりも高い査定価格を出し、媒介契約を結びます。

その後、説得されて値段を下げることになり、相場より売値を下げさせられた状態で懇意の買取業者に売却されてしまうのです。

当初の相場より高い査定額だけに振り回されないように気をつけましょう。

まず売主と契約を結ぶために相場より高い金額の査定額を提示します。

その後、他の不動産会社から問い合わせがあっても、商談中です、先約が入りました、などとのらりくらりと言い逃れをして、詳細情報を流しません。

それどころか、販売活動をほとんどせず、その物件を放置するのです。そうして、

このような理由をつけて、価格を下げるよう売主を説得します。

最終的に売主とのやり取りで市場価格の7～8割になった段階で、懇意の買取業者に紹介して購入してもらうという段取りです。

売却に強い不動産屋を選ぶには一括査定サイトの利用を

まとめると、売却を成功させるためには、不動産会社を以下のコツを押さえて選ぶことが大切になります。


まずは、無料一括査定サイトで複数の会社の査定価格を確認してみましょう。

悪徳業者を見抜く！不動産屋の選び方の基本

本来、すべての不動産会社は、お客様の信頼に応えるため、情報と知識を日夜積み上げ、切磋琢磨しているべきでしょう。

しかし現実には、お客様より自社の利益を優先する会社も存在し、さらにはそのためにお客様の利益を犠牲にする会社すらあります

賃貸や売買といった取引の内容に関わらず、付き合うべきでない不動産会社の５つのチェックポイントをご紹介します。

上記の5つの特徴に１つでも当てはまる場合には、その不動産会社の利用は避けたほうが無難です。

不動産の取引を事業として行うには、宅地建物取引業法に定められた「免許」を受ける必要があります。

免許には、国土交通大臣の免許と、都道府県知事の免許の2種類があります。

国土交通大臣免許の方が上級のように聞こえますが、そういうわけではありません。

2つ以上の都道府県に事務所を持って営業する場合は、国土交通大臣の免許が必要となるのです。いずれかの免許があれば問題ありません。

確認する方法は簡単です。店舗に「宅地建物取引業者票」が掲示されていますし、公式サイトの場合は会社概要に「免許番号」が掲載されています。

その免許が確認できない不動産屋は避けましょう。

不動産業者は事務所に専任の宅地建物取引士を雇わなければならず、その氏名を国土交通省に登録しなくてはならないと定められています。

しかし、会社に宅地建物取引士の資格者がいなかったり辞めてしまったりした場合、実際にはその会社には勤めていない資格者の名義を借りて登録している場合があります。これも「名義貸し」の1つです。

専任の宅地建物取引士の氏名は、店頭の見えやすい場所に、免許番号とともに掲示することが義務付けられています。

社員の少ない会社、社長だけしかいない会社なのに、宅地建物取引士の氏名が社員や社長と違う場合は「名義借り」をしている可能性が高いのです。

この場合は、実際には不動産の専門知識を学んだ人がいない、または社員にそうした研修をさせる余裕のない会社、といえます。


店頭やインターネットでの広告を見てみると、以下のような広告表現が目立つ会社があります。

これらのような煽り文句を多く使用する不動産会社は避けましょう。

不動産公正取引協議会では、表示内容を裏付ける合理的な根拠がある場合を除いて、以下の二種の用語の使用を禁止しています。

・抽象的な用語
・他の物件、またはほかの不動産業者と比較するような特定の用語

具体的な用語例は、以下の通りです。

こうした禁止用語を連発しているということは、お客の目を引くことだけを重視して、法令違反を気にしない会社だといえます。

このような不動産業者は広告に関する法令知識、倫理観が低いため、実際には存在しない物件や、既に売れてしまっている物件などを広告して集客する「おとり広告」を恒常的に提示している可能性も高いと言えるでしょう。

不動産会社は、基本的にサービス業です。

お客様に不快感や不信感、不安感を与えることは慎むべきであり、そうした教育をスタッフにも徹底していなければなりません。

お客様に接する舞台であり、第一印象を決める店頭や店内が雑然としていて、掃除が行き届いていないような会社は、そうした意識が欠けている会社だと思っても良いでしょう。

不動産会社には、お客様の大事な個人情報が書類として保管されるため、雑に管理されていては大問題です。

書類の整理ができていなければ、提出した・しない、言った・言わないなどの権利関係のトラブルに発展しかねません。

店舗は古くても構いませんが、清掃や整理整頓がきちんとされているかは、大事なチェックポイントです。

スタッフの身なりや言葉遣いも気にしましょう。

お客様の前では丁寧な言葉を話していても、同業者との電話や、スタッフ同士の会話では、乱暴な言葉や下品な言葉を恒常的に使っていたりすることもあります。

初対面の相手に対し、不快感や不信感を抱かせるような人物に、大事な資産や物件選びを任せることができるでしょうか。

自分の代わりに売主や大家さん、買主との交渉を任せられるような不動産業者を選ぶ必要があります。


不動産業界には「ブローカー」と言われる人や会社が数多く存在します。

ブローカーは様々な人脈や経験を活かして得た情報を不動産会社に流すことで、不動産取引に介在し、企画料やコンサルタント料として手数料を取ることを生業としているのです。

ブローカーは免許を持っていないのに、「不動産コンサルティング」や「プランナー」、「アドバイザー」などと名乗ります。

不動産の知識や経験が乏しい上、厳密には違法の存在です。ですから遵法精神も低く、自分の利益を第一に優先します。

不動産の相談をする場合は、まずその会社が宅地建物取引業の免許を持っているか確認しましょう。

得意分野を知って任せる！良い不動産屋と出会うコツ

不動産会社と一口に言っても、その得意分野は千差万別です。

不動産会社へ依頼するときには、依頼内容の分野を得意とする不動産会社を選択した方が良いでしょう。

不動産会社の得意分野はどうやって調べればよいのでしょうか？

答えは簡単です。その不動産会社に、「どういった取引がご専門ですか？」と聞いてみればよいのです。

誠実な会社であれば、得意分野は何なのかをきちんと答えてくれます。

曖昧に答えたり、「すべて得意分野です、お任せ下さい」などと調子の良い返事をしたりするような会社は、信用できないと考えた方が良いでしょう。

不動産屋はどれだけ客視点に立ってくれるかで選ぶ

物件探しも不動産売買も、お客と不動産会社が信頼し合えるパートナーとなって初めて、お互いに満足のいく成約が果たされます。

不動産会社の経営者やスタッフは、専門知識や経験を高め、利用者に信頼される会社を目指すべきです。

不動産業者とのやり取りで疑問を感じたら、率直に不動産会社に質問をしたり、指摘をするようにしましょう。

大きな疑問があれば、不動産業者を変更してみてください。それが、物件選びや不動産売却を成功させるために有利になるでしょう。