現役大家が教える！敷金の仕組みと引越しの時に全額返還してもらえる方法

新しい部屋に引越しをするときに、大きな出費となるのは、敷金・礼金といわれる入居時の一時金です。通常、家賃の1ヶ月～3ヶ月分の負担となるから、かなり痛い出費ですよね。

「今住んでいる部屋の敷金が例えば全額返還されたとしたら、ずいぶん助かるのだけどなあ。でも、あてにするわけにもいかないし…」と、お悩みのあなた。こっそり敷金を全額返還してもらうコツをご紹介しちゃいましょう。

新しい部屋を契約するときにも、知っていて損はない情報です。

敷金・礼金・保証金っていったいどう違うの？大家が語る敷金の本当の意味

引越しの前には、家賃の他に、色々なお金を一時金として支払います。敷金の他にも、礼金、保証金などを支払う場合があるでしょう。まずは、その言葉の意味を知っておくことが重要です。

知らなかったじゃ済まされない！敷金・礼金・保証金の意味

不動産を借りようとすると必ず出会うこの３つの言葉。この用語の意味がよくわかっていないだけで失敗すると言っていいほど重要な言葉ですので、それぞれの内容をまずは整理しましょう。

敷金とは、賃貸借契約を結ぶときに、賃借人（借主）が賃貸人（大家）に、「担保として預ける」金額のことで、基本的には、契約が終了し借りていた部屋を明け渡すときに、借主に金利なしで、全額返済されるものです。

礼金は、敷金と同じように賃貸借契約を結ぶときに大家に支払うものですが、これは「部屋を貸してくれてありがとうございます」という昔の「大家と店子の関係」から由来する謝礼金の意味合いが強いもので、契約が終了しても、返済されることはありません。大家も、管理会社への契約料や、部屋の整備費用に充ててしまうことが多いようです。

保証金は、敷金と同じような意味で使われることが多く、明確な区別はありません。営業用の店舗や事務所の賃貸契約では、敷金の代わりに保証金という名目を使用する場合が多いです。また、敷金を家賃滞納に関する担保、保証金を建物や設備に関する担保として、返却や担保目的を区別した契約もあるでしょう。

通常は、返済をすることを前提とした預かり金を指しますが、営業権利金としての意味をもたせて返済をしない契約となっている場合もありますから、注意が必要です。

敷金は担保だから差し引かれてしまう

敷金は、基本的には全額返金されるもの？それでは、なぜ結構な大きな金額が差し引かれたり、追加の請求まで来たりするのでしょうか。

それは敷金が、「担保」として預かったものだからです。大家はその金額から、借主が、家賃を滞納していたり、部屋を汚したり壊したりした場合に、家賃分や清掃費や修繕費を差し引くことができる、ということです。

ものを借りたときには、借りているものを自分のもののように壊さないように大事に管理する義務があります。これを善管注意義務といいます。また借りたものを返すときには、元のままの状態で返さなければいけません。これを原状回復義務といいます。

部屋の賃貸借契約でも、借主は善管注意義務や原状回復義務を負っています。部屋の明け渡し時には、そうした通常の使用を超えるような使用が原因で汚れたり壊れたりしたものは、借主の費用負担で元の状態にもどさなければなりません。その費用が敷金から差し引かれてしまうのです。

では、例えば、新築から10年住んだ部屋でも、新築時のように綺麗にする費用を借主が負担しなければいけないのでしょうか？どこまでが、借主の負担範囲なのでしょうか？

この点を理解することが、敷金の返還額を少しでも増やすポイントなのです。この点については大家側の敷金に対する考え方に触れた上で解説いたします。

大家サイドは敷金を返したくないのが本音

借主の負担範囲を説明する前に、敷金の返還について、大家の立場に立って考えてみましょう。

契約が終わるということは部屋が空き部屋になってしまうので、次の借主を募集しなければなりません。そのためには、できるだけ綺麗な状態にしなければならないし、修繕箇所があれば直さなければなりません。

相当古くなってきている場合にはリフォームをしなければ、新しい借主は見つからないかもしれません。お金がかかりますよね。少しでも敷金の返還額を減らせる方法はないものか、と考えている大家は多いのです。

不動産会社の視点からも、この問題をみてみましょう。不動産会社は不正・不当な賃貸契約の仲介をしては法律に反しますので、公正な契約を常に心がけるのが鉄則です。しかし、不動産会社にとって大家はいわば固定客です。ひとつの部屋だけではなく、アパートやマンションの他の部屋を紹介するごとに、定期的に仲介手数料を頂ける大事なお客様なのです。気に入られれば土地や建物を新たに買ってくれるかもしれません。

一方で、引越しをして出て行ってしまう借主は、今後お客になってくれるかどうかわかりません。また、通常は、仲介の役割は契約をした時点で終了してしまいます。管理も請け負わない限り、不動産会社としては、敷金清算の問題が起きないような説明をして契約するまでが仕事で、契約時の問題解決は仕事に含まれていません。

あってはいけないことですが、損得勘定をしてみると、不動産会社がどちらに味方してしまうことが多いのかはおわかりになるでしょう。不動産会社は、敷金の清算のときには、大家側の立場になってしまいがちです。味方をしてくれるという不動産会社を、公正な取り扱いではない、と叱る大家も滅多にいません。

私だって、あれ？と思っていても黙認してしまうでしょう。長い目でみると、トラブルを抱えることが多くなり、その物件や会社の評判も悪くなるので、結果的には不動産会社にとっても大家にとっても、損になる話なのですが、そうした不動産会社が多いのも事実なのです。借主は、敷金の清算に関しては、不動産会社に過大な期待を寄せても報われないこともある、と覚えていた方がよいでしょう。

原状回復義務の範囲と敷金の清算

大家は、敷金はできるだけ返還したくない、と思っていますし、不動産会社もその考えに沿って動くことが多いのが現実です。しかし借主は、できるだけ敷金は返還して欲しいと思っています。

敷金のトラブルが多く発生→ガイドラインを制定

敷金返還をめぐって、多くのトラブルが発生しています。あまりにも多くの問題や裁判沙汰が生じ、社会問題となってきたため、国土交通省は平成23年に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」を発表しました。

賃貸住宅における原状回復について費用負担などのルールのあり方を明確にし、賃貸住宅の契約関係の適正化を図ることを目的としたもので、かなり細かく具体的に、賃貸人負担とすべきもの、賃借人の負担とすべきものの区別や範囲、経過年数を考慮すべきかどうかなどを定めています。基本ルールは以下の通りとなっています。

【賃貸住宅の原状回復に関する費用負担の一般原則】

この原則を図に示すと、以下の通りとなります。

敷金の清算は契約時に説明しなければならない
また、不動産会社は、「解約時の敷金などの清算に関する事項」について、重要事項および契約条項として契約当事者に対して十分に説明しなければならないとしています。

敷金の全額返還を勝ち取るための条件

敷金は、本来、通常の使用をしていれば、全額返金されるべきものです。この認識をしっかりもつことが重要です。まずは、以下の６ポイントをチェックしてみましょう。

全額返還のための確認６ポイント

入居の目的が、店舗や事業用のための場合は、国土交通省のガイドラインもあくまでも居住用賃貸向けです。店舗や事業用の場合は、契約事項が優先されてしまうと考えましょう。

入居年数は重要です。国土交通省のガイドラインでもカーペットやクッションフロア、壁や天井のクロスなどは６年で残存価値1円と算定することになっていますので、たとえ賃借人負担ということになってもその費用負担は実質０円ということになるのです。また東京都などは６年以上居住すると経過年数による損耗は貸主負担という「ローカルルール」が浸透している地域もあります。

契約書などに特約があるかないかは、一番重要なチェックポイントです。

特約がなければ、故意や過失による傷や汚れがない場合、敷金を全額返還してもらえる可能性が高いです。

故意や過失があったかということを争点にするよりは、通常の使用の範囲だと主張して、反証を大家側に提出させるようにしましょう。

差し引く金額の名目ごとに、どこまでが賃借人の負担であるべきか、国土交通省のガイドラインは基本的に借主側に優位になるように決められています。自信をもって交渉すべきでしょう。

全額返還が難しくなるケース

敷金の返還に関して、特約が契約書・重要事項説明書に記載されている場合は、全額返済のハードルは上がってしまいます。でも、まだ諦めるには早いかもしれません。

通常の原状回復義務を超える負担を賃借人に課す特約については以下の要件を充たす必要があると国土交通省のガイドラインでは定めています。


この要件を充たさない場合は、特約自体が無効となる場合があります。そのため、契約書の記載も重要ですが、それ以上に重要事項説明書に記載があるか、その説明をキチンと受けたか、が重要です。

故意のキズは特約関係なく借りた人が負担

特約がなくても、故意や過失による汚れや傷などは、借主の負担とされます。テレビや冷蔵庫の後部壁面の黒ずみや、壁の画びょう跡、換気扇や台所の油汚れなどは、普通に生活しているときに清掃していれば、退去時に掃除をすれば、貸主の負担となります。

問題なのは、使用中清掃を怠ったため、ススやカビ、油汚れが付着しているような状態です。そのような場合は、残念ながら、専門業者のハウスクリーニング代は借主負担とされてしまいます。

ペットを飼っている人や喫煙者は、全額返還は困難

ペットによる柱や床などの傷や、においが付着している場合も、その修繕費用は借主負担となります。ペットは家族だ、ペットがいる生活は自分にとっては通常の生活だ、という主張は残念ながら通らないでしょう。そもそも賃貸住宅でペットの飼育が可能な物件はそう多くありません。

大家に内緒で飼っていた人は本来契約違反です。ペットを飼っている方は、敷金の全額返還は難しいでしょう。

喫煙者にとっても、敷金の全額返済は、かなり壁の高いものとなります。煙草の煙やヤニによる壁や天井の変色やシミ、焦げ跡などは、居室全体のクリーニングまたは張り替え費用を借主が負担するのは妥当だと国交省のガイドラインではみなされているのです。画びょうの跡や冷蔵庫を置いた壁面のシミは通常の生活の結果とされるのですが、喫煙によるシミは、通常の生活の結果ではない、ということです。

私もヘビースモーカーなものですから、この扱いには釈然としない想いをされる喫煙者の気持ちもよくわかります。しかし昨今の喫煙者に対する情勢を鑑みれば、ここは異議を唱えない方が無難でしょう。自室で煙草を吸えたことを懐かしむ時代になりかねない、そのうち禁止になってもおかしくはない状況ですから。

ハウスクリーニング代負担の特約を覆すことは難しい

最近ではハウスクリーニング代をあらかじめ借主が負担することを特約とした契約書が多くなっています。貸主としては、使用状況はどうであれ、新しい入居者を確保するためには、通常の清掃では足りず、専門業者によるクリーニングが必要と考える方が多く、それを特約とする場合が多いのです。本来では、通常の使用および退去時に清掃をしていれば、専門業者によるクリーニングは貸主負担です。

特約が認められるかどうかは、退去時の清掃の代わりにクリーニングを実施することの説明をしっかり受けているか、金額についてもキチンと納得しているかどうかなどの、総合的な判断が必要となります。重要事項説明書に記載している場合は、説明したことを書面で残して借主も署名捺印をしていることになりますので、反証が困難になります。通常の掃除の範囲であれば、その費用については特約が認められることも多いのです。

一方で、通常の範囲を超えたリフォームに近いような清掃については、借主が負担する合理的な理由がないとして無効を主張することも可能となります。この点は、経験上、貸主と売主でよくトラブルになる点です。契約時にハウスクリーニング代の負担についての特約がある場合は、しっかりとどこまでを負担するのか確認しておく必要があるでしょう。

敷引は関西ローカルの特約

「敷引」もしくは「敷金の償却額」の特約、というものもあります。あらかじめ敷金の一部は返還しないと決めておく特約です。契約の謝礼、自然損耗の修繕費、更新料の免除の対価、契約終了後の空室保証、賃料を低額にする代償、などの意味があるといわれ、関西では多くみられる特約です。礼金の一種とみてもよいかもしれません。

この特約がある場合、預けた敷金から敷引を差し引いた金額から、原状回復にかかる費用や家賃の滞納分を差し引く、というものです。敷引特約についても、契約書に明記され、賃借人が明確に認識して契約していること、敷引の額が近隣相場であること（通常は1～2ヶ月の賃料相当）、を充たしていれば特約として認められることが多いので、しっかり確認しておきましょう。

全額返還を勝ち取る交渉術

敷金返還の交渉のタイミングは、契約終了後明け渡しのときから、となってしまいます。残念ながらタイミングを見計らうことはあまりできません。たとえ全額返還をベースとしている善良な大家（私のような（笑））でも、敷金の返還は、明け渡し後、原状回復義務が履行されているかどうか、故意や過失による汚れや傷がないかを確認しなければ、差し引く金額がないかどうかも判断できないからです。

返還額は明け渡し後に決定→不満があるなら交渉

事前に下見をしたとしても、悪意があれば故意に傷や汚れを残すことは可能ですから、全額返還して欲しければ、明け渡し後に確認してもらうしか方法はありません。まずは明け渡しをしてから大家の連絡を待つ、ということになるでしょう。通常は、遅くとも1ヶ月後には、相殺の有無、明細を連絡してくるでしょう。不満がある場合はそこからの交渉となります。

新たな入居者が決まりやすい時期は交渉しやすい

交渉の時期は退去の時期ということになります。もし選べるのならば、2～3月が敷金返還の交渉時期にはよいでしょう。その時期は入居希望者が一番増える時期です。新規希望者が多ければ、さして費用をかけずに新しい入居者が決まり、新たに敷金も預け入れてくれることになりますから、あまり敷金で揉めているより新しい入居者との交渉に時間を割きたいのが人情です。不動産会社としても仲介料を新たに手に入れるチャンスなのですから。

「管理会社と交渉してください」は大家の常套テクニック

交渉の相手は、最終決定権者である大家が一番です。不動産会社は前述した通り、契約内容を説明して契約を締結するまでが本来の仕事です。敷金の返還についての交渉は、大家からの委託を受けて管理をしていることでもない限り、アフターフォローでしかないのです。正直にいえば、あんまり揉めないで双方納得してくれないかなあ、と心で思っているのが本音です。うまく解決しても、新しくお金をもらえることは基本的にないのですから。

一方で、大家も、あとは不動産会社や管理会社と交渉してください、と逃げを打つことも現実ではよくある話です。そうなってくると埒があかなくなってきますから、内容証明を送るとか少額訴訟を起こすとか、弁護士に相談するなどの方法をとるなど、法的手段に訴えるしか解決の糸口がなくなってきます。立派な敷金トラブルといえますね。そこまでいかないうちに解決することが望ましいでしょう。
※法的な考え方での敷金返還の方法はこちらで確認ください。

まとめ：退去時のトラブル回避は契約前からの行動がポイント

最後になりますが、敷金トラブルを起こさずに、全額回収を達成するためのポイントをまとめてみました。




退去時にも、もうこの大家とは縁がなくなる、と思って、尊大な口調で話しかけたり、横柄な態度をとったりするのはもってのほかです。大事な敷金の返還の交渉相手です。丁重な態度で敷金の返還をお願いしましょう。卑屈になることはありません。

本来、敷金の全額返還は、当たり前のこと、という気持ちは大事です。退去時に、綺麗に部屋を掃除してあって、今までお世話になりました、と一言ご挨拶でもあれば、私なら1ルームの敷金くらい、気持ち良く全額返還してやろう、という気になってしまうというものです。