横浜の土地は今売るべき！地元業者が教える売却の5つの注意点

横浜の土地相場が上昇に転じました。

東京都内の不動産はオリンピックの開催決定を契機に上がり始めましたが、その影響が横浜の地価にまで波及してきたのです。

現役の地元業者は、今後の横浜の「土地相場をどう見ているのか」、そして「競合他社をどう評価しているのか」。

横浜で土地の売却を考える方々にとって、気になる情報やポイントを中心に解説していきます。

横浜市の土地売却価格は一部エリアが上昇！動向と価格要因

まずは取引価格や件数から、区別の人気度合いを順位づけし、その理由と相場状況を解説します。


などの公的な情報をデータベース化しているサイト、ウチノカチを参照した上で横浜市内の区ごとの取引件数、価格の推移を見てみましょう。

参考URL：ウチノカチ

なお、下記のデータでは、


として表します。

横浜の土地売却：取引件数と価格の推移

横浜市全体の2013年以降2016年までの平均坪単価は、ほぼ横ばいとなっています。

取引件数はどの区もほぼ横ばいです。

通常、価格上昇時には需要が勝るために取引件数は下降傾向となるので、横浜市全体のトレンドは、大きな動きはない状態にあるといえるでしょう。

平均坪単価を区別で見てみると、


が上昇傾向にありますが、


などは横ばいから若干の下降傾向にあります。

そうした中でも上昇を見せているエリアは、東京オリンピック開催決定に端を発した、東京都内の不動産価格上昇の波及効果が現れた地域といえます。

残念ながらその効果は南部や西部には及んでおりません。

とはいえ、不動産は高額帯に属する物件から変動トレンドを築くのが常なので、今後は市内では低額帯に属する南部・西部にまで波及効果が及ぶ可能性もあります。

横浜の坪単価の高いエリアのアピールすべきポイント

横浜市では中区、西区、港北区の順で地価が高く、坪単価も100万円を超えています。

続いて青葉区、都筑区となりますが、中区・西区が高額帯なのは商業地としての側面が強く、住宅街として価格上位なのは港北区や青葉区、都筑区であるといえます。

坪単価の低いエリアは利便性のフォローが必要

価格帯が低いのはダントツで瀬谷区です。

続いて栄区、その下が戸塚、磯子の両区となっています。

横浜で土地の売却に強い不動産会社は大手・地元問わずに選ぶ

横浜に特化して強い不動産会社は存在しませんが、横浜には私鉄の開業・延線にともなって周辺地域が開発・分譲されてきた歴史があるため、私鉄沿線ではその電鉄系不動産会社が大きなシェアを獲得する傾向にあります。

そしてもちろん、首都圏では圧倒的な知名度と売上高を誇る、三井・住友・東急の不動産仲介の大手3社は、横浜でもそのまま大手3社です。

また、地域密着の業者も非常に多く、中小入り乱れて独自の事業展開をするなど、売主からすればどの不動産会社に売却を依頼したらいいのか、悩ましい地域性でもあります。

この章ではそんな難題を解消すべく、横浜の土地を売却する際の不動産会社選びについて、そのコツを詳しくお伝えします。

大手・地域密着ともに横浜の土地売却に強い

大手、地域密着のどちらも一長一短です。

また、それぞれが抱える顧客層も違うので、「両方とも選ぶ」が正解でしょう。

具体的には

三井・住友・東急の不動産仲介の大手3社の中から1社

他の大手か中規模業者から1社

地元駅に店舗を構える地域密着の業者から1社

という布陣で売却に臨むのがベストです。

大手3社はテレビCMなどの豊富な広告量で大きな知名度を持っているので、その集客力に期待しての選択です。

他の大手も分譲・開発の歴史を通じて一定の知名度があるので、ユーザー層などの独自の集客が期待でき、市内に多店舗展開する中規模業者も同様です。

地元で営業する地域密着業者は、地域コミュニティとの関わりや地主との繋がりといった長年の営業の積み重ねで、固有の顧客を抱えています。

大手、もしくは地域密着のどちらかに絞って売却を依頼してしまうと、このように分散する購入希望者に、物件情報を行き渡らせるのが難しくなってしまいます。

売却の成否は、「いかに売却する土地の情報を浸透させるか」が大きなポイントです。

となれば選択はおのずと決まってきます。

大手と地域密着の顧客をどちらも取り込む、それこそが成約に向けた最善の選択であるといえるでしょう。

横浜では一般媒介契約を選ぶべき理由

様々な不動産会社を訪れる顧客を取り込むためには、専任や専属専任媒介はありえません。

横浜での土地売却は、媒介契約は一般媒介契約がベストです。

業者の中には、

「専任以上の媒介契約でないと販売費用を注ぎ込めません。一般媒介だと他の専任や専属物件に比べて、大幅に広告量と頻度を削らざるをえません」

などと強弁し、執拗に専任以上の媒介契約を迫る業者があります。

そのような会社は大手であっても、三井・住友・東急の3社であっても断りましょう。

不動産相場が上昇傾向にある今、横浜の土地売却物件は各社とも喉から手が出るほど欲しいのが実情です。

一般媒介でも業者にとっては、ビジネスチャンスを手にすることに違いはありません。

そうした市場状況にもかかわらずに専任や専属専任に固執する業者は、「囲い込みや干し(ページ下部へ)」などを行う、自社の利益ばかりを追求する会社であるとみて間違いないでしょう。

まともな業者であれば、媒介の種別で広告量や販売活動を差別化するなどということはありません。

売り手市場に近い状況にある現在の横浜では、相場的な観点からみても、一般媒介で複数の業者を競わせる売却方式がベストなのです。

土地売却には一括査定サイトを利用しよう

「大手や地域密着、または中規模業者の中から依頼先を数社選ぶ」

といっても業者の特徴や営業姿勢を知らないと、どこに依頼すればいいのかの判断はなかなかできません。

不動産業者の見定めには一括査定サイトが便利です。

一括査定サイトというのは、一度の入力で複数の業者から査定価格の提示を受けることのできる、インターネットサービスです。

査定依頼の入力は一度で済みますが、査定結果の連絡は個別に入るために、その際の対応をみればある程度は、業者の特徴などを判断することが可能です。

見定めのポイントについては後述しますので、ぜひとも参考にしていただき、業者選びの際に活用してください。

仲介業者や担当者の見定めは、下記の5つのポイントを参考に行ってください。


他社と比較して高すぎる、または安すぎる査定提示の業者は要注意です。

高すぎる場合は売却依頼を取るための釣りともいえる提示、安すぎる場合は買取りを想定した自社利益の追求の可能性があるので、望む結果を得られないケースが多くなります。

査定額の根拠をきちんと明示しない業者も避けましょう。

どうしてその査定額になったのか、論理立てて説明できないようでは購入希望者への適切な物件紹介もできません。

そのような担当者に任せて安心なはずはありません。

また、今や不動産を購入する人のほとんどが、インターネット広告を入り口に情報を集める時代となっています。

だというのにいつまでも紙媒体の宣伝チラシに頼っているようでは、時代に即した販売活動はできません。

ネット広告に積極的な業者かどうか。

不動産のポータルサイトや自社HPを確認して、広告の有無をチェックしておきましょう。

時代の変化への対応力がないということは、顧客ごとに違う売却事情や、購入者の資金計画などへの対応力も低いとみて間違いありません。

報告・連絡・相談といったビジネスマナーや顧客対応力も、メールや電話の連絡から見定めるようにしましょう。

こまめな連絡や正確な伝達がないようでは、きめ細かな営業などできるはずがありません。

売却の成否を分けるのは担当者です。

いくら有名な大手業者であってもズボラな担当者は腰の重い営業マンでは、売れる物件も長期在庫となってしまいます。

チェックするのは一般的なビジネスマナー程度で構いません。

「この担当者の人とは合いそうだな」「どうも話が噛み合わない」

といった自分との相性も含めて、査定の際の連絡状況から、担当者の個性を見定めましょう。

無料一括査定サイト「イエイ」

横浜の土地売却にオススメの一括査定サイトの利用法と選ぶべき不動産会社

売却の依頼先に大手と地域密着型の業者を選び、一般媒介で任せることが横浜の土地売却では前提です。

一括査定サイトもそうした不動産業者選びの手助けとなるようなサイトを利用するのがよいでしょう。

土地売却を成功させる一括査定サイト利用方法

一括査定サイトも、


この2つの点を意識してサイトを活用し、サイトから依頼先の候補とする業者をピックアップしましょう。

イエイが扱う不動産業者数は豊富です。

大手から中小、地元密着までその数は1,000社以上が登録されており。一度の入力で、最大6社の査定を受けることができます。

他の一括査定サイトと違ってイエイは査定依頼先を選べるので、地域密着の業者を探すには心強いサイトだといえるでしょう。

一括査定サイトを利用する際のコツと注意点

不動産の価格査定には、


この2種類があります。

一括サイトの査定は、ほとんどが机上査定です。

実際に現地を見たわけではないので、訪問査定に比べると査定額の正確性は劣ることを認識しておきましょう。

そのため一括査定を利用する意義は、業者の特徴や営業姿勢、顧客対応力などを見定めることにあります。

上記のサイトを活用して、大手と地域密着業者をそれぞれ3社程度ずつ、あわせて6社前後の業者に査定依頼を出してください。

依頼後は個別に業者から連絡が入ります。

連絡手段はメールや電話など各社様々ですが、その際の対応に業者や担当者の個性が出ます.

第2章の「不動産会社・担当者選びの5つのポイント（ページ上部へ）」で解説した内容を参考にして、訪問査定に来てもらう業者を絞り込みましょう。

横浜で土地売却で選ぶべき不動産会社リスト

横浜の土地を売却するならやはり、集客力と販売力に優れる三井、住友、東急のトップ3社が依頼先の第1候補になります。

三井のリハウスで知られる三井不動産は、その知名度を生かして業界トップの売上高を誇ります。

広告量・店舗数も非常に多いので、集客力も他社の追随を許しません。

多少強引な営業で知られる住友ですが、それだけに売主にとっては頼りになるパートナーであるといえます。

大手仲介会社の営業マンは、クレームを恐れるあまりに押しの弱いタイプが多いのですが、住友は例外で、熱意に溢れるタイプが多いのが特徴です。

東横線・田園都市線の沿線では、他社を寄せ付けない知名度を誇ります。

系列会社の分譲や開発も多いので、ユーザー顧客も潤沢に抱えています。

東急沿線での土地売却ならば、東急リバブルを媒介業者から外すという選択は得策とはいえません。

他にあわせて依頼したい大手の不動産業者は、


などといったところでしょう。

電鉄系は沿線での知名度、建設系は開発・分譲の歴史からユーザー顧客、銀行や信託系は資産相談や相続などの案件から、不動産売買の顧客を取り込むなど、トップ3社とは違った集客が期待できます。

また、中規模業者なら


の各フランチャイズ店もテレビやラジオCMなどで知名度が有り、市内に多店舗展開を行っているので、集客力では大手にも引けを取りません。

特に城南建設は建設部門が母体なので土地売買に強く、

「注文建築で家を建てたいけど土地を持っていない」

といった顧客のニーズも掴んでいるので、土地売却を考える売主にとっては心強い業者であるといえます。

地域密着業者は数が多すぎて紹介しきれませんが、地元の駅前に店舗を構えて古くから営業し、それでいて旧態依然としていないところを選ぶとよいでしょう。

古臭い営業かどうかは、ネット広告や自社HPの有無で見分けることができます。

小規模場業者であっても自社アピールのためにHPを持ち、ポータルサイトの広告掲載にも積極的であれば、時代の変化に機敏です。

顧客の事情や状況に応じた臨機応変な営業が可能であると考えることができます。

無料一括査定サイト「イエイ」

土地を売却するなら知らなきゃマズイ基礎知識

同じ不動産でも土地を売却する場合は、マンションや一戸建てとは違った知識や注意点が必要です。

土地だけが持つ売却時のポイントを詳しく紹介していきます。

横浜の土地の売却しやすさ時期よりもライバル物件

売買対象として土地を考えた場合、その最大の特徴は、「引渡しを受けても、すぐには利用できない」という点にあります。

マンションや一戸建は引渡しを受ければ住居として利用できますが、建物がない土地は目的物の建築からスタートとなるので、利用開始まで時間がかかるのです。

至極当然のことなので何をいまさら、と思われるかもしれませんが、この違いが不動産の「売却時期」を左右することもあるので、頭の隅には置いておいてください。

というのも利用の目的物が既存するマンション等は、「いつまでに入居したい」という算段をつけやすいので、比較的転居の多い時期を目途に売れていく傾向があります。

「転勤・進学のタイミングとなる3月末に入居可能なマンション物件が1年のうちで最も高需要となる」、といった具合です。

ところが土地の場合は、それが更地（さらち）でなく古家（ふるや）付の建物評価がゼロの土地値物件でも、古家の解体・撤去から始まり新築後に利用開始となります。

そのため、入居時期を定めての土地購入は現実的ではありません。

つまり、土地に限っては、売れていく時期に季節による違いがあまり生じないのです。

売れ行きを左右するのは、時期よりも周辺のライバル物件の存在です。

似たような規模の土地の売出しが多ければ需給バランスは買い手有利となり、逆であれば売りに出た物件の独壇場となります。

マンションや一戸建と違ってこのような特性があることを、土地を売却する場合は認識しておくようにしましょう。

土地の売却でかかる税金と計算方法

不動産を売却する際にかかる税金は、一般的なものは以下のとおりとなります。


この中で気になるのは、売った場合の譲渡所得税ではないでしょうか。

売却して現金化し、何か他の目的に活用しようと考えていても、税金でごっそり持っていかれたら計画が成り立ちません。

後になってビックリ、とならないよう、税額計算の基本的な事項を学んでおきましょう。

譲渡所得税は、売却によって利益が出た場合のみに課税されるので、購入時より低い金額で売った場合は非課税です。

10億円で売っても購入したのが20億円なら非課税なので、購入時の契約書を引っ張り出して、購入金額を確認しておきましょう。

逆に購入時の金額を売却金額が上回り、利益が出た場合は課税対象となります。

その際の税額計算は以下のとおりとなります。

まず譲渡所得金額を求めます。

譲渡所得とは売却金額から、土地の取得費用と売却費用を差し引いた金額をいいます。


譲渡所得は認められた特例に該当する場合は、以下の金額を控除することができます。

税金は控除後の譲渡所得額に対して課税されるので、控除後の所得が0以下の場合は非課税となります。
　

土地や建物の取得費が不明なとき、取得費が譲渡価額の5％よりも少ないときは、売却金額の5％を取得費(概算取得費)とすることができます。

譲渡所得税の計算は、保有期間が5年超となるか否かで短期と長期に区分され、それぞれ税率が異なります。


他に平成49年までは復興特別所得税として、各年分の基準所得税額の2.1％が所得税として課税されます。

税率に関してもマイホームを売却した場合は軽減措置があります。

更地であっても税率軽減されるケースあり
土地の場合は更地であっても、建物取り壊しの日から日から1年以内に売買契約が締結され、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること、などの要件を満たせば税率が軽減されます。


建物を取り壊した更地であっても、居住用の特例を受ける可能性がある、というわけです。

これは3,000万円控除も同じ適用要件なので、古家付の物件を売却する場合なども、建物解体の時期については税金面も考慮したうえで行いたいところです。

なお、譲渡所得税に関しては国税庁のHPに詳しく記載があるので参照してください。

土地建物を売ったとき：国税庁

また、譲渡所得税は分離課税なので確定申告が必要です。

売却益が出ているのにそのままにしておくと延滞税の対象となるので、売却の翌年の確定申告の時期には、必ず申告するようにしましょう。

申告の相談は税務署の無料相談が便利です。

売却する土地は居住用に該当するのか、税額の計算方法は間違っていないかなどを含め、個別の事情に沿った相談を受け付けてくれるので、最寄りの税務署に問い合わせてみてください。

横浜の土地売却に不慣れな業者・担当者を見極める方法

業者にはマンション売却が得意な業者など、それぞれ得手不得手があります。

そのため、土地売却に不慣れな業者に売却を依頼してしまうと、良い条件での売却は望み薄となってしまいます。

土地売却に長けた業者かどうかを見極めるには、査定の際に以下の質問を担当者に投げかけてみてください。

横浜の土地売却業者を見極める質問は「更地」

このように質問して

「更地にしたほうがよい」
「更地にしてよかった」

との回答だったら、その業者（担当者）は土地売却の経験が豊富ではないと考えて正解です。

「更地にすれば広く見え、スッキリと好印象となるので売るにはベスト」

などという不動産業者も少なくありませんが、これはとんでもない勘違いなのです。

更地の売り物件は非常に少なく、古い家が乗った土地は珍しくありません。

ですので古家付物件に購入希望者は違和感を持ちません。

そして古家があれば、自分がそこに建物を建てた際の見当がつきます。

建物の規模、日当たり、駐車場の配置や隣地との関係など、古家があれば実際に建物に入って、自分が新築した場合を想定できるのです。

実際に建築してみないと入居してからの使い勝手や日当たり等はわからないので、建築前に古家でその疑似体験ができるのは購入希望者にとっては好材料である、というわけです。

また、建物の解体費は、指値（さしね）が入った場合の売買価格調整のための材料にも使えますし、解体の日から1年以内の契約でなければ、居住用財産の税金特例を受けることもできません。


こうした事情を知らずに更地にすることを勧める業者は、経験不足であるとみて間違いありません。

更地にしていても経験豊富な営業マンであれば売り方や税金面でのアドバイスが回答として返ってますので、査定の際には必ずこの質問をしてみてください。

横浜の土地をなるべく高く、早く売るためには事前の準備が必須

今後の横浜の土地相場の展開については、


から、継続上昇となるかというと懐疑的といわざるをえません。

しかしそれだけに、今が売り時とも考えられます。

横浜の土地の売却は下準備が成否を分けます。

土地売却に長けた業者に依頼し、適正価格で売りに出せば、成約は約束されたものとなるでしょう。

無料一括査定サイト「イエイ」

【参考情報】横浜市の土地売却価格・件数データ

鶴見区

年度	坪単価	取引件数
2013年	74.24万円	4,644件
2014年	76.70万円	3,827件
2015年	73.89万円	4,065件
2016年	81.83万円	4,358件

神奈川区

年度	坪単価	取引件数
2013年	82.87万円	3,645件
2014年	81.84万円	3,309件
2015年	80.37万円	3,984件
2016年	93.16万円	3,768件

西区

年度	坪単価	取引件数
2013年	104.05万円	1,962件
2014年	128.63万円円	1,865件
2015年	90.61万円	2,155件
2016年	104.39万円	1,916件

中区

年度	坪単価	取引件数
2013年	109.30万円	2,696件
2014年	108.75万円	3,072件
2015年	102.60万円	3,574件
2016年	129.98万円	3,177件

南区

年度	坪単価	取引件数
2013年	63.54万円	2,946件
2014年	74.71万円	3,318件
2015年	78.21万円	3,278件
2016年	66.70万円	3,296件

保土ヶ谷区

年度	坪単価	取引件数
2013年	54.63万円	2,865件
2014年	52.32万円	2,765件
2015年	54.58万円	2,641件
2016年	61.21万円	2,982件

磯子区

年度	坪単価	取引件数
2013年	52.38万円	2,462件
2014年	51.93万円	3,190件
2015年	58.63万円	2,933件
2016年	43.79万円	2,078件

金沢区

年度	坪単価	取引件数
2013年	56.35万円	2,341件
2014年	46.08万円	1,980件
2015年	55.08万円	1,888件
2016年	63.79万円	1,973件

港北区

年度	坪単価	取引件数
2013年	90.07万円	4,833件
2014年	95.32万円	3,992件
2015年	112.42万円	4,220件
2016年	119.21万円	4,450件

戸塚区

年度	坪単価	取引件数
2013年	55.10万円	3,338件
2014年	45.27万円	3,142件
2015年	46.67万円	3,281件
2016年	51.15万円	3,468件

港南区

年度	坪単価	取引件数
2013年	61.12万円	2,580件
2014年	59.51万円	2,136件
2015年	57.73万円	2,140件
2016年	53.61万円	2,139件

旭区

年度	坪単価	取引件数
2013年	56.05万円	2,911件
2014年	53.52万円	2,676件
2015年	53.14万円	2,780件
2016年	53.12万円	2,868件

緑区

年度	坪単価	取引件数
2013年	64.30万円	2,171件
2014年	59.71万円	2,289件
2015年	58.49万円	1,976件
2016年	43.04万円	1,917件

瀬谷区

年度	坪単価	取引件数
2013年	50.41万円	1,198件
2014年	49.54万円	1,171件
2015年	47.11万円	1,134件
2016年	44.37万円	965件

栄区

年度	坪単価	取引件数
2013年	50.84万円	1,150件
2014年	48.85万円	1,064件
2015年	50.97万円	1,124件
2016年	48.54万円	1,285件

泉区

年度	坪単価	取引件数
2013年	57.78万円	1,274件
2014年	48.77万円	1,368件
2015年	50.66万円	1,240件
2016年	51.83万円	1,293件

青葉区

年度	坪単価	取引件数
2013年	88.58万円	2,960件
2014年	90.34万円	2,844件
2015年	83.55万円	3,301件
2016年	101.34万円	2,905件

都筑区

年度	坪単価	取引件数
2013年	88.34万円	1,824件
2014年	78.05万円	1,832件
2015年	86.50万円	2,173件
2016年	98.16万円	1,607件

横浜市全体

年度	坪単価	取引件数
2013年	70.81万円	47,800件
2014年	67.82万円	45,840件
2015年	68.32万円	47,887件
2016年	72.77万円	46,445件