札幌のマンション査定は要注意！不動産屋が教える5ポイント

札幌では、中古マンションの取引が中央区を中心に増加傾向となっています。

地方では軒並み住宅地の地価が下落している中、札幌は上昇傾向を示しているため、マンションを売却して一軒家に買換えを計画している方も多いのではないでしょうか。

ただし、最初の一歩となる「査定」でつまずくとマンション売却が成功しづらくなってしまうので要注意です。

この記事では札幌で不動産会社を経営する筆者が、ご当地ならではの情報も踏まえて、マンション査定のポイントについて解説します。

札幌のマンション査定で注意すべき点

査定ではマンションの売却予想価格を不動産会社に見積もってもらいますが、この査定を一社だけに任せてはいけません。

札幌のマンションの売却を成功するためには「査定で良い不動産業者を見抜く」ことが必要不可欠です。

売却を依頼する不動産業者を選ぶ査定ポイントを解説します。

必ず複数の不動産会社に査定を依頼

マンションの査定は、必ず複数の会社に依頼をしましょう。

なぜ、複数の不動産会社に「査定」を依頼しなくてはいけないのでしょうか？

実際に不動産の売却を依頼する時には、不動産会社を選択することが必要だからです。

複数の会社にマンションの査定を依頼することによって、信頼できそうな不動産会社を選ぶことが可能となります。

なぜなら、


という一連の応対から、不動産業者の良し悪しが自然とわかるからです・

遠距離の物件で出張が伴うというような特別な支出が無い限り、査定は基本的に無料です。

不動産会社にとっても見込み客との大事な接点となるわけですから、依頼されて嫌がる会社は無いはずなのです。

遠慮なく複数に依頼しましょう。

不動産会社が価格に対する意見を述べる場合は、合理的な根拠を提示する義務があると、不動産取引についての宅地建物取引業法（宅建業法）という法律で定められています。

複数業者にマンションの査定を依頼したとしても、その査定価格は同レベルになるのが自然です。

一社だけ査定額が大きく異なるというケースがあれば注意が必要ですが、不動産業者によって査定額がバラつくことはよくあることなのです。

しかし、中古の不動産物件は、同じ時期に同じ商品が販売されることが無いものです。

たとえ「同じマンション」で「同じ階」の「同じ間取り」の部屋であったとしても、日ごろの管理・使用状況で価値が変わることがあり得ます。

マンションの査定価格は、下記のように複数の要素を反映した結果です。


査定をした不動産会社が合理的だと判断する価格を査定額として設定しています。

統計データだけではなく、査定を担当した業者の能力や個性が反映されるため、おのずと不動産会社によって査定は変わるものなのです。

マンションの査定は無料で依頼できますし、売却を任せられる良い不動産業者に出会うためにも査定は複数の不動産業者に依頼しましょう。

大手と地元の両方の不動産会社に依頼し比較

査定を依頼する場合、全国展開をしている「大手」不動産会社と地域密着型の「地元」の不動産会社のどちらを選べば良いか迷いますよね。

私は地元の自営業者ですから、「もちろん地元密着型です」といいたいところですが、まずはそれぞれのメリットを考えてみましょう。



大手不動産会社は組織的・効率的に結果を出してもらえます。

ただし、週休二日制がきちんと導入されており時間外勤務の規制も厳しい一方で、営業ノルマがキツイため、査定価格が安い場合などにはサラリーマン的な対応も増えるという傾向があります。

地元不動産会社より地域の事情に精通して親身な対応をしてくれるケースも多くあるでしょう。

札幌のマンションの売却の場合、特に中央区であれば、大手不動産会社により多く比重をかけてもいいかもしれません。

人気の地区であり、大手不動産会社ならではの資金力や機動力が活かせる機会が多いことが予想できます。

道外からの転勤者・転居者の需要を、大手不動産業者の知名度で獲得することも期待できるのです。

一方で中央区以外の区であれば、大手不動産会社の支店が無い地域も、地方都市である札幌にはまだまだあります。

大手もそれなり支店網を持ってはいますが、


などを考慮すると、やはりマンションの近くに店舗を持つ地元の不動産会社が有利な場合も多いでしょう。

大手と地元を均等に、あるいは地元の不動産業者を多めにしてマンションの査定を依頼してみることもオススメです。

一括査定サイトで効率よく複数業者へ査定依頼

この2つの条件を満たして査定を依頼するとなると、依頼の連絡を入れるだけでも面倒で負担に感じてしまいますよね。

大手の業者のイメージはついても、「札幌のどの不動産会社依頼すればよいかわからない」といった方も多いでしょう。

そうした方には、インターネットの「無料一括査定サイト」の利用がおすすめです。

不動産査定の一括査定サイトを利用するメリットは、以下の通りです。


複数の不動産会社の連絡先を探して、住所・連絡先・査定するマンションの住所・間取り・設備の内容といった情報を、会社ごとに細かく連絡するのは大きな手間です。

自分で調べて対応する場合であれば、「連絡した不動産会社が賃貸専門で売却は得意ではなかった」という問い合わせが無駄になってしまうケースもありえます。

しかし、一括査定サイトを利用すればこのような手間が必要ありませんし、無駄な連絡を入れてしまうようなことは起こりません。

サイトによっては、査定依頼をする不動産会社の数や査定先、連絡方法を自分自身で選択することが可能なサイトもあります。

一括査定サイトは不動産業者の紹介サイトでもあるため、不動産会社自身が運営しているものはほとんどありません。

したがって不動産取引に関しては自己責任であることが求められるところがほとんどです。

よく読むと、不動産取引に関して明らかに間違いである記述がサイト内で書かれているサイトもありますからそのようなサイトは選ばないようにしましょう。

査定のためにはいわゆる個人情報の入力が不可欠です。

不動産会社には厳格な個人情報の保護義務がありますが、一括査定サイトにはそうした規定は適用されないため、サイト独自の個人情報ポリシーはよく読んで信頼できるかどうかを判断しなければなりません。

苦情に対してサポートセンターを設けているようなサイトであれば、しつこく勧誘してくるような不動産会社に対してサイト側で対応をしてくれるところもあります。

筆者がオススメするのは、歴史と実績がある「イエイ」です。

注意事項をよく読んだうえでマンションの査定を依頼しましょう。

無料一括査定サイト「イエイ」

査定額の大小だけで仲介業者を決めてはいけない

査定額は、不動産会社がどのくらいで売却できるかという見積価格であるため、売出価格の基礎となる重要な価格となります。

また、買換えなどの計画がある場合には資金計画にも影響を与えることになります。

そのため、不動産会社は査定額の算出には合理的な根拠を提示する義務があるとされているのです。

しかし、査定額はあくまで不動産会社の見積価格に過ぎません。

査定額の高低にこだわったところで意味がないのは、査定額で売却できることを保証するものではないからです。

悪質な業者の中には、わざと高い査定額を提示してとにかく売却の依頼を受ければよいという会社もあります。

あとで売れなかったといって値下げすれば良いといった姿勢での対応であるため、注意しなければいけません。

マンションの査定の場合、取引事例比較法という査定方式を利用するのが一般的です。

この方式は、近隣の取引事例を参考にして、


といった補正を加えて価格を算出する方法です。

そうした補正をどの程度入れるかは、不動産会社の認識によって変わります。

恣意的に査定額を高く、あるいは低くすることも可能な方式です。

そのため、


といったことが信頼できる適正な査定結果を見極める決め手となります。

査定額そのものの高低よりも、むしろ査定額の根拠の説明が重要です。

査定額が特別に高い会社を選ぶくらいなら「平均値よりちょっと高め」くらいの会社が無難かもしれません。

売却する可能性がある時に査定を依頼しよう

ここだけの話ですが、不動産会社としての立場から言わせてもらうと「できれば冷やかしはご勘弁願いたい」ということはこの場を借りてお伝えしておきましょう。

査定を依頼するのであれば「売却を依頼するかもしれないという」という気持ちが前提であってもらいたいと思います。

たしかに査定自体は無料のサービスです。

しかし査定には登記簿謄本を取り寄せたりなど資料にかかる費用や算出のための人件費がかかります。

それぞれの不動産会社は依頼者にとってベストの査定額を提示するために、不動産のプロとしての実績を積み知見を磨いているのです。

そうした経営努力を、冷やかしは無にしてしまいます。

「査定がこのくらいだったら売却しよう」
「今すぐではないけれど売却見込み価格を将来の計画のために確認したい」

というような利用であれば、不動産業者としては大歓迎です。

売却の依頼の見込みが全くない冷やかしのような査定であれば問題ですが、少しでも売却したいという気持ちがあるのであれば遠慮せずにマンションの査定を依頼しましょう。

札幌のマンションの査定結果に影響する要因は立地と交通状況

マンションの査定に影響する要因は様々です。

全国共通の一般的な要因と、札幌という特殊な地域要因について考えてみましょう。

マンションの査定価格を決める11の要素

近隣の基本的な条件が似ているマンションの取引事例を基に、相対的な比較によって査定されます。

マンションの査定は、


で算出されます。

評価指数は、ベースとした近隣の取引事例と査定対象を、評価要因によって比較して数値化したものです

札幌ならではの人気マンションの持つ特徴

天候や地域性など「札幌ならでは」の市場の特性があります。

人気を集める札幌のマンションには、以下の4つの要素が含まれています。

札幌は、12月～4月までの約5ヵ月間が根雪に覆われる天候が特徴の街です。

降雪時には公共機関のダイヤが乱れることが多いため、雪の影響がなく、通勤・通学に便利な地下鉄駅近辺のマンションが好まれます。

一晩のうちに雪が降り積もり、車の運転や歩行にも影響を受けます。

そのため、敷地内や前面道路の「除雪・融雪・排雪」の対策がしっかりされているマンションが人気です。

具体的には、


などの条件が喜ばれます。

地下鉄の


などの各駅近辺は、都心部へ徒歩で行ける圏内であることもあり、人気の高い地区です。

地価も高く、タワーマンションの建設も多くなってきています。


の駅近辺は、

「道立近代美術館やコンサートホールなどの文化施設が多い」
「宮の森・円山地区という古くからの高級住宅地が近い」

などの要因からイメージが良いため、こちらも人気が高い地区となっています。

平成27年12月の市電延伸（ループ化）により、沿線の顧客回遊性が上がったと評価されており、市電沿線の人気が高まっています。

中央区の地下鉄沿線の地価・マンション価格が高騰し、地下鉄近辺を敬遠せざるをえない需要層が増加したことも、市電の再評価につながっていると思われます。

マンション査定は2種類:机上査定と訪問査定の違い

査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

その違いについてご説明しましょう。

机上査定は一括査定サイトから手軽にできる

机上査定とは、

「現地を確認せずに依頼者が提出したデータや自社の蓄積したデータのみで算出する査定」

を意味します。

一括査定サイトで依頼した場合は、入力項目がそれほど多くないため、机上査定となる場合がほとんどといえるでしょう。

そのため、机上査定は「簡易査定」ともいわれ、おおよその目安となる価格となります。

マンションの机上査定では一般的に、


の情報を依頼者から提供してもらいます。

その他の事由は不動産会社が訪問せず、不動産会社の経験や知見に応じて評点を設定して、査定価格を決定します。

訪問査定は2~3社に依頼し仲介業者を決定する

訪問査定とは、

「実際に不動産会社の担当者がマンションを訪問し、依頼者とも面談して詳細に物件を検分してデータを集めて算出する査定」

をいいます。

多くの不動産会社は、訪問査定を最終査定とします。

机上査定のあとには、正式な査定をするために訪問査定の日時を不動産会社は決めたがります。

不動産会社としては、訪問査定をして依頼者と直接面談することができれば、依頼を受ける確率も上がるためです。

しかし、面談を含め、訪問査定には最低1時間程度はかかります。

机上査定が出そろった段階で、依頼候補先を2～３社程度に絞って、訪問査定を依頼すれば良いでしょう。

前述の査定に影響を与える要因を振り返ると、周辺環境や専有部分や共用部分の施設については、かなり主観的な要因があることがわかります。

訪問査定でマンションの評価を上げるためには、以下の３つの準備をして査定に臨みましょう。


無料一括査定サイト「イエイ」

マンションの査定に使用されるのは取引事例比較方式

不動産の主な査定手法には、


の3種類があります。

専門的な内容ではありますが、マンションの査定結果を理解するためにも知っておくと便利な知識です。

不動産査定の3つの方式

その物件を、現在新築で取得する場合にどのくらいの費用がかかるか（再調達原価）を算出し、老朽化などによる価値の減少分を差し引いて（減価修正）して、評価額を求める方式。

建物の評価に採用される場合が多くあります。

その物件が将来にわたって生み出すであろう収益（月々の家賃、権利金など）を求めて、評価額を定める方式。

賃貸用不動産や、事業用不動産の価格を求める場合に採用される場合が多い査定方式です。

近隣の取引事例をベースに、様々な要因を補正して、評価額を定める方式。

取引数が多く類似物件を選びやすい土地や、マンションの評価に採用される場合が多く記事中（ページ上部へ）でも解説した方式です。

価格査定マニュアルに基づきマンションの査定は実施される

国土交通省は査定について、


を根拠として実施するよう不動産会社に推奨しています。

価格査定マニュアルは、


3種類に分かれています。

価格査定マニュアルのうち、

• 土地用
• 一戸建て用の土地評価分
• マンション用

については、取引事例比較方式が採用されています。

ちなみに一戸建て用の建物評価分は、原価方式です。

マンションの査定は、取引事例評価方式が採用されていることがほとんど、といってよいでしょう。

以下のリンクは、「マンション価格査定マニュアル」の公式サイトにある査定表のサンプルです。

興味がある方はご参照ください。

マンション価格査定マニュアル・サンプル

マンション査定を依頼すべき大手と札幌の不動産業者

札幌でマンション査定をしてもらうなら、どこの不動産会社に依頼すれば良いでしょうか。

地元で不動産業を営む筆者が大手と地元密着型の業者に分けてオススメの不動産会社をお教えします。

大手なら「三井不動産リアルティ」「住友不動産」がオススメ

札幌でも、やはり不動産仲介業ビッグ2である「三井不動産リアルティ」と「住友不動産」の実力・実績は侮れません。

大手をオススメするならこの2社がまず頭に浮かびます。

全国280店舗を誇る31年連続仲介取扱数No.1の会社です。

札幌にも7店舗のネットワークを持ち、個人向け不動産はTVのコマーシャルでも有名な「三井のリハウス」というブランドで、自社のウェブや顧客網も充実しています。

売却専用のコールセンターも常設しています。

三井不動産と業績トップを争う大手で全国263店舗、札幌市内8店舗のネットワークを誇ります。

三井と同様に売却専用のコールセンターも常設しており、ウェブサイトも充実しています。

どちらの会社も売却相談・無料査定の依頼をホームページ上から申し込みができますが、複数業者に査定を依頼する際には一括査定サイトでまとめて依頼したほうがスムーズです。

地元の不動産会社は「常口アトム」「スミタス不動産」が有力

札幌の地元の不動産会社で知名度が高く、売買に力を入れているのは次の2社です。

→札幌市内6店舗

→札幌市内3店舗

株式会社ビックは、札幌では知名度が高いのですが、賃貸サービスに特化している印象があります。

その他の会社は、弊社を含めて五十歩百歩というところでしょうか。

一括サイトに登録している会社であれば「地元業者の中でも少なくとも売買に対して意欲はある」と判断してよいでしょう。

まとめ：査定で良い業者に出会い札幌のマンションを売る

札幌のマンション売却で成功する秘訣は、信頼出来る不動産会社と一緒に適正な価格設定をし、上手にマンションの魅力を伝えることです。

そのためには、札幌ならではの人気要因をきちんと理解している不動産会社に、的確な査定をしてもらうことが重要です。

また、査定を通して、信頼できる不動産会社を見つけるためにも、複数の会社に査定を依頼することを忘れてはいけません。

査定に関する応対を通じて、大切な財産であるマンションを預けるに値する不動産会社を見つけることが、売却成功への最初の一歩です。

無料一括査定サイト「イエイ」