神奈川県のマンションは今が売り時！地元不動産屋が教える売却のコツ　

神奈川県のマンション売却市場は他の首都圏エリアとは、若干市場性が異なっています。

• 横浜
• 川崎
• 湘南方面
• 県央部

同じ神奈川県であってもエリアごとに特徴が細分化され、他の首都圏エリアとは明らかに市場の成り立ちが違うのです。

この記事では、神奈川県のマンション売却を成功する上で必要不可欠な「不動産会社選びや売却のコツ」を中心に解説していきます。

神奈川県で「早く・高く」マンションを売却するための7つのコツ

好条件で早期に神奈川県のマンションを売却するには、

「マンション売却がどのように行われるか」

についての、具体的な知識が必要です。


といった、売却の経験がないとなかなか知りえない、不動産取引の現場における実践的な知識が不可欠なのです。

ここではその対応として、マンション売却を取引の流れに沿って解説していきます。

ぜひとも知識として身につけ、神奈川県のマンション売却に活用してください。

神奈川県のマンション売却に強い不動産会社・担当者選び方

神奈川県のマンションの売却は、

どの不動産会社に依頼するか

担当者がどのような営業マンなのか

が成否を分ける大きなポイントとなります。

不動産市場には地域性があり、神奈川県の地域ごとの特色をよく知る業者でないと、効果的な販売活動ができないのです。

また、不動産会社といっても様々で、賃貸や新築分譲をメイン事業としている業者のように、中古マンション売却のノウハウを持っていない業者も多くあります。

そうした業態の不動産会社に売却を依頼してしまうと、好条件での売却は難しいといえるでしょう。

そして当然、業者に向き不向きがあるように、マンション売却に適任でない担当者もいます。

経験不足、または経験が多すぎて頭の固い営業マンなど、たとえ宅建士の有資格者であっても、任せて安心とはいえない担当者も珍しくありません。

不動産会社や担当者は「大事な資産を売却するにあたっての、市場との橋渡しをする重要なパートナー」です。

選択を誤ると好結果は望めません。

この記事でご紹介するポイントを踏まえて「神奈川県でのマンション売却に適しているの業者」を選びましょう。

神奈川県のマンション売却は一般媒介契約一択

不動産会社に売却を依頼する際には、

「このマンションをおたくの会社に、〇〇万円で売却する依頼をしましたよ」

という内容の、媒介契約を不動産会社との間で締結します。

媒介契約には


のは３種類があります。

不動産会社選び同様、この媒介選びもマンション売却の成否に大きく関わってきます。

選択を誤らないよう、各契約の内容をしっかりと認識しておきましょう。

それぞれの特徴、メリットやデメリットは以下のとおりです。

依頼先に複数の業者を選べる契約です。

大手と中小、地域密着の業者といったように、何社でも重ねて依頼できるので、そこが最大のメリットといえます。

しかしメリットは同時にデメリットでもあります。

複数社に依頼した場合、価格などの条件は各社同一でないといけないため、情報管理を売主の手で行う必要があるのです。

変更情報を各社に伝達する必要あり

売主はこうした変更情報を、媒介各社に等しく伝達しないといけません。

依頼先の中の1社から購入申込みが入った場合なども、他の業者にはその旨を速やかに知らせる必要があります。

仕事や家事、子育てに追われながらそうした情報管理を徹底するのは、実際にはかなり面倒ではあります。

一般媒介最大のデメリットであるといえるでしょう。

レインズの登録義務なしはデメリットではない
また、一般媒介には業者からの販売状況報告の義務がなく、レインズの登録も必須ではありませんが、これはたいした問題とはなりません。

販売状況は聞けば教えてくれますし、一般媒介だからといってレインズに登録しないようでは、業者としても買主の早期発見の機会を逃すことになります。

売主にとっては成約こそが媒介契約の目的です。

その機会を奪うようなスタンスの業者は、最初から願い下げだといえるからです。


専任媒介では依頼先が1社に限定されます。

業者には自社がその物件を独占的に販売できる待遇と引き換えに、


が課されます。

売主の手間が少ないメリットだが…
他社との調整や情報管理はすべて業者が行うので、売主は手間いらず、となるのがメリットといえるでしょう。

しかし積極的な営業活動やレインズへの登録、業務状況報告などの業者に課された義務は、まともな業者であれば、一般媒介でも変わりなく行われます。

したがって専任媒介で依頼先を限定するのは、さほどのメリットをともなわないと考えるのが正解でしょう。

「依頼先に特権的立場を与える代わりに、依頼を受けた側の成約に向けての努力義務も大きくなる」というのが専任媒介ですが、その特徴は売主には、さしたる恩恵を与えないのです。

専任媒介にプラスして、依頼主が自ら買主を見つけた場合でも、媒介業者を通して売買契約を締結する必要があるのが専属専任媒介です。

つまり依頼する業者は1社、

「親戚や知人などが売主に直接購入を持ちかけてきたとしても、その業者に仲介手数料を支払って、売買契約を締結しないといけない」

という媒介契約になります。

売主からすると相当に縛られる媒介になりますが、その分業者には、専任媒介以上の努力義務と、1週間に1度の業務状況報告義務が課されます。

依頼者にはメリットの薄い媒介契約
現実には業務報告が若干頻繁になるだけで、積極的な努力義務などという、スローガンのような一文が加わっただけの契約書でしかありません。

これでは依頼者側にはあまりメリットはありません。

業者に独占販売権を与えるだけの、売主にとってはデメリットでしかない媒介契約であるといえるでしょう。

すでに述べたように、まともな不動産業者であれば、媒介の種類によって販売活動姿勢や営業方針を変えることはありません。

よって、一般媒介で複数社に依頼するのが正解です。

とはいえ、あまりにも多くの業者に依頼すると、情報管理が行き届かなくなる可能性が出てしまいます。

依頼先は3社程度に収め、状況を見て入れ替えるのがベストな選択であるといえます。

マンションの売却時期よりも引き渡し時期にこだわろう

一年のうち、マンション売却に適した時期はあるのか。

不動産売買の現場にいると、こういった質問をよく受けます。

そこでの返答は、「特に適した時期はありません」といったものとなります。

たしかに転勤や就職、進学の時期となる年度末（3月末）に不動産需要が増え、市場は活発化する、という業者もおります。

しかしそれは「3月末に入居できる物件の需要が高まる」だけで、マンション市場が全体として需要増となるわけではないのです。

3月末に入居するとなると、早い人なら半年前、遅くとも年明けの1月中頃から物件探しをスタートします。

つまり、前年の10月頃からの半年間が、その年度の3月末に入居できる物件を探す購入希望者の、「物件探しの期間」であるといえます。

売買契約は、物件探し期間の間のどこかで締結されます。

3月末に行われるのは引渡しですから、その時期に需要が増すというのは、勘違いでしかないというのが正解です。

秋の転勤シーズンに引っ越したい人は、その前の半年間が主な物件探し期間となります。

また、良い物件があれば引っ越そうかなと考え、引渡しの時期にはこだわらずにマンションを探す層もおります。

そうした購入希望者は常に物件情報を気にかけているので、購入の時期はいつになるかわかりません。

こうした事情から、マンション売却に適した時期は特にない、といえるのです。

ただし、引渡し時期を3月末、または相談としておくメリットは存在します。

その時期に入居できる物件を探す購入希望者の数は多いので、その条件に売却条件を合わせれば、成約は一歩前進だといえるからです。

「年度末に需要増となるから年度末に売りに出す」

ではなく、

「年度末の引っ越し需要が増えるので引き渡し条件もそれに合わせる」といった方法であれば有効だ

というわけです。

売却前マンションをリフォームするのが「もったいない」理由

結論からいうとリフォームは必要ありません。

室内を綺麗に仕立てたからといって売買金額は高くならないので、売却経費を増加させるだけの悪手であるといえるでしょう。

というのも中古マンションの購入者の多くは、大なり小なりのリフォームを施してから入居しますが、そのリフォームの内容は、綺麗になればいいというものではないからなのです。

入居前のリフォームは、購入者の事情に合ったものでなければ意味がありません。

キッチンの高さは料理する人に身長によって変わりますし、浴室やトイレといった設備類も、入居者の家族構成や生活スタイルによって求められるスペックは違ってきます。

壁紙や床材には好みがあるものですし、照明器具だってそれは同じでしょう。

新築と見間違えるほどのリフォームが施されていても、だからといって購入に至るかというと、そうではないのです。

リフォーム費用は安くはありません。壁紙などの化粧直し程度でも100万円近く、キッチンや浴室などの設備類まで交換すれば、数百万円単位の工事代金となってしまいます。

それだけの費用をかけても購入者の趣向に合わなければ、リフォーム代金は無駄金にしかなりません。

であれば見積もりだけとっておいて、価格交渉の値幅としておくほうがよいでしょう。

結果として手取り額はリフォームをした場合と同じになる可能性もありますが、内装状況と価格については、購入者側に考える余地を渡したほうが成約の可能性も高まるのです。

適切な価格で売りに出すためには神奈川県の知識必須

不動産会社選びと並んでマンション売却で最も重要なのが、この適切な価格での売り出しです。

不動産会社の価格査定は、過去の取引事例を基準にして、査定対象となるマンションを格差付けすることによって行われます。


といった具合に価格提示がなされます。

つまり、「今の市場状況で売りに出すには、この金額が一番売れやすい適切な価格ですよ」と査定によって提示していることになります。

そのため、神奈川県のマンション市場の価格から大きく離れてしまうと、購入希望者の目を引くことが難しくなってしまいます。

いくら広告を打っても、綺麗なリフォームが施してあっても、購入希望者が興味を持たなければ内覧にすら至りません。

新車が200万円で販売されているのに、同一車種の中古車を300万円で買う人がいないのと同じです。

価格査定は相場状況に見合った適切な売出し価格を知るための、購入希望者の興味をくすぐるための不動産会社からの助言なのです。

もちろん、中古マンションに定価はないので価格付けは自由ですが、高値にチャレンジするにしても上乗せ金額は、査定価格の10％以内に収めておくのが正解です。

売り主の姿勢に必要なのは購入者の視点

「適切な価格で売りに出した。購入希望者の目に留まり、内覧数もかなりある」といった状況なのに成約に至らない場合は、売主の姿勢に問題があるケースが少なくありません。

具体的には片づけや清掃が足らずに、室内が乱雑としている物件や、内覧者への対応に問題がある状況があげられます。

どちらのケースも売ることばかりに目がいって、購入者の目線を忘れてしまっていることが原因だと考えられます。

中古物件はたしかに経年なりの劣化があるものです。

しかし見せ方次第では日当たりや広さ、そして劣化の度合いまでもの印象が違ってくるのです。

具体的な例をあげてみましょう。


売却するマンションを最後に買った購入者は、他ならぬ売主自身です。

自分が何を決め手にそのマンションを購入したのか、売却する際には思い起こしてみてください。

• 日当たりであれば窓付近を開放的にすること
• 間取りであれば部屋を広く、機能的に見せるよう家具などを整理すること

などが重要になります。

売却は購入者の目線に立って、物件の長所をアピールすることが大事なのです。

また、内覧者への対応は、押しつけがましくしないこと、過度に長所をアピールしないことが重要となります。

聞いてもいないのにあれがいい、これがいいとアピールされたら、内覧者の多くは「何か急いで売りたい事情があるんだな」と、余計な勘繰りをしてしまうものです。

逆にあまりにも不愛想な対応でも、その売主からは買いたくないなと思わせるケースもあります。

内覧時にはどういった姿勢で臨めばいいのか、不動産会社の担当者によく聞いておくのが得策です。

マンションの買取という選択肢は最後の手段

マンションの売却には、不動産会社に買い手を探してもらう「仲介（媒介）」の他に、不動産会社に物件を買い取ってもらう方法があります。



買取は不動産業者が直接の契約相手です。

売却の仲介と違って間に立つ「仲介者」がいないので、仲介手数料は必要ありません。

しかし相手は不動産を扱うプロの事業者です。

購入の目的は「事業用」以外にありませんので、相場より安い「仕入れ値」が売買金額となります。

したがって安くても売るしかない、といった事情があるときは有効な手段といえます。

買換えで新居の契約代金の支払いが迫っている場合や、相続税の納付期限が近づいているときなどは有効な売却手段となるでしょう。

しかし、そうした事情がある場合を除くとメリットがあるとはいえないので、売却理由によって緊急を要しないのであれば、仲介で購入者を探す方法が適しているといえます。

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神奈川県でマンション売却に強い不動産会社を選ぶ2つのポイント

不動産会社には全国展開の大手企業から地域密着の地元業者と、様々な規模の会社が存在します。

神奈川県での売却であれば、大手と地域密着の業者両方に依頼すべきです。

この章では「どうして大手業者と地域密着業者の両者に依頼を出すのが正解なのか」その理由を解説していきます。

一括査定サイトを利用して不動産業者を絞り込む

まずは大手と地域密着の不動産会社の、それぞれの特徴を説明しましょう。





上記のように大手も地域密着も一長一短である、というわけです。

となれば「両者の長所に期待し、どちらにも売却依頼を出すのが正解」となる理由をご理解いただけることでしょう。

抱えている顧客層も違うので、その両方を取り込むためにも、片方だけに依頼先を絞るのはもったいない、としか言いようがありません。

しかし、大手はテレビＣＭで見たあそこ、地域密着は駅前にあるあの会社と、たいした検討もなしに業者を選んでも成果には繋がりません。

やはり依頼先はきちんと選別して、少しでも販売力と業務知識に長け、売却する物件に適した業者とするべきなのです。

そのためには不動産の一括査定サイトを利用するのがよいでしょう。

一括査定サイトというのは、インターネット上の価格査定のサービスです。

一度の入力で複数の業者に査定依頼を出せる、という特色が便利なのですが、査定結果の連絡は各社から個別に届きます。

個別に業者の対応を見れば、業者の営業姿勢や顧客対応の能力を見定めることが可能となるのです。

査定結果の連絡は、電話やメール、郵送などで届きます。

その対応を細かく観察し、業者、そして担当者の見極めに活用しましょう。

一括査定サイトは便利な反面、インターネット上でのやりとりとなるため、査定内容は地図上だけで場所を確認する「机上査定」でしかありません。

実際に現地を確認し、詳細な査定額を算定する「訪問査定」に比べると精度は劣るので、その訪問査定に呼ぶ業者を絞り込むためにも、業者を見極める手段として利用するのがベストだといえるのです。

神奈川県のマンション売却に強い不動産会社・担当者選びのポイント

このような状況で不可欠な、不動産会社や担当者を見極めるポイントについて説明しましょう。

どうしてその提示額となったのか、具体的な根拠を明示しない業者は依頼先から外すべきでしょう。

根拠がなければ査定額を信用していいのかの判断ができませんし、そもそも論理立てて物事を説明する能力に欠けいるようでは、売却を任せる業者としては信用できません。

マンション購入希望者に物件情報を説明し、いかに魅力的であるのかをアピールするのは不動産業者です。

だというのに査定額の根拠すら説明できないようでは、営業スキルに欠けていると判断されても仕方ないでしょう。

査定額が高すぎる業者、安すぎる業者のどちらも、売却の依頼先としては適切ではありません。

高すぎる場合は売却依頼を欲するあまりの「おとり広告」のような価格提示、安すぎる場合は買取などで自社利益を追い求めた結果の価格提示の可能性が高いので、売主にはメリットがないのです。

一括査定サイトで業者を絞り込む際には10社、訪問査定時には5社程度に査定依頼を出し、査定額の偏りに注目しましょう。

回答が出揃えば平均値を取ることができます。

となれば「極端な価格提示をした業者をあぶり出し、排除が可能になる」というわけです。


ビジネスマナーに欠ける担当者は、購入希望者に対しても「まともな営業」はできません。

不動産業界の営業マン、特に大手の営業は若い社員が多く、社会人としての基礎が備わっていないケースが珍しくありません。

不動産は一生に一度といわれる買い物です。

信用の置けない担当者からは購入しにくいものです。

いくら売却物件が魅力的であっても、担当者の能力が欠けていればせっかくのチャンスを潰されてしまいます。

そうなると室内の清掃に気を配っても、適切な価格で売りに出しても意味がなくなってしまいます。

ビジネスマナーに欠ける担当者は交代を願い出ましょう。

できれば価格査定時の連絡などの対応から担当者を見定めて、顧客対応能力に欠けていると判断出来たらその業者には依頼しない、とするのが最善策といえます。

マンション売却は短くても1か月、場合によっては1年近くに及ぶ長丁場となります。

不動産業者とはそれだけの期間の付き合いとなるわけですから、担当者との相性も重要なファクターとなります。

マンション売却は価格交渉や条件変更といった、状況に応じた判断が売主にも求められる作業です。

相性が合わずにイライラさせられてしまうと、大事な局面での判断にも狂いが生じかねません。

業者自体の営業姿勢は素晴らしいのに、どういうわけか担当者とは合わない、というケースも少なくないです。

そのように感じた場合は、遠慮せずに担当者の変更を申し出ましょう。

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神奈川県のマンションは「今」が売り時！売却価格の相場と動向

続いて神奈川県内のマンション相場の動向と、今後の展望について分析しましょう。


の各指標からデータを抽出して、県内各エリアの価格傾向を探っていきます。

発表される指標がエリアごとに異なるので一概には比較できませんが、「東京から遠くなるほど安くなる」という、首都圏エリアの不動産市場の定説が通じない神奈川県内の相場特性も合わせて、予想される各エリアの展望も解説します。

【参考URL一覧】

【横浜市】年別の取引平均坪単価の推移

横浜市のマンション相場は2013年を境に徐々に上昇に転じており、今年に入ってからもトレンドに陰りを見せていません。

上昇の要因は、東京オリンピックの開催決定を機に高騰し始めた東京都内の相場状況が、横浜市にまで波及したためだといえます。

また、横浜市は開発が早かったために新築マンションの供給が少なく、そうした地域特性が中古物件の需要増に繋がり、価格を押し上げてきた理由の1つであると考えられます。

こうした相場傾向は、市内では低額帯に属する西部エリアでも同様にみられ、市場トレンドが市内全域に及んでいることが確認できます。

しかし都内の新築マンションが売れ残るようになってきたこと、川崎市の中古マンションが場所によっては上昇を維持できなくなっている点を考慮すると、横浜市内のマンション相場も早々に逆転相場となる可能性は否定できません。

【川崎市】年別の取引平均坪単価の推移

東京都内の不動産価格の高騰の影響を、最も受けているのが川崎市内のマンション市場です。

近隣の横浜市や東京湾を挟んだ千葉市でも上昇はトレンドとなっていますが、川崎市ほどの上昇率は見せていません。

これは、高額帯に属する物件ほど早く価格変動の波を築く、という不動産市場の特性が現実となった結果で、都内に収まり切れなくなったマンション需要が、一気に川崎市に押し寄せたのが理由であると考えられます。

しかし地域によっては上昇率を維持できなくなっている点や、上がるのが早ければ下がるのも早いという不動産市場の傾向です。

オリンピック開催前には上昇した市場価格が頂点に達するという世界的な現象を考慮すると、今後の相場展望は、楽観的であるとは言い難いのが現実的だといえるでしょう。

【相模原市】年別の取引平均坪単価の推移

相模原市の年別の取引平均坪単価の推移
　

データはウチノカチによる分析指標ですが、明確に上昇トレンドを築いた、川崎市や横浜市ほどの変動を確認できないのが現状です。

首都圏のマンションが上昇に転じた2013年以降でも、平均成約坪単価はほぼ横ばい、昨年の相場も2013年の最高値を更新していない状況を考えると、相模原市には東京都内の市場高騰の影響は及んでいないとするのが妥当でしょう。

そしてその傾向に今後も変化は見られない。と考えるのが正解だと思われます。

東京都内や川崎市の価格上昇が限界に達したように見えるために、「今回の首都圏の上昇トレンドは、相模原市にその影響を及ぼす前に終焉を迎える可能性が高い」と考えるのが現実的であるといえるからです。

【神奈川県県央地区：座間市・大和市・綾瀬市・厚木市・海老名市・伊勢原市・秦野市】取引平均坪単価の推移

平均成約価格

平均㎡単価

取引件数

このデータはレインズ・マーケットインフォメーションからの引用ですが、県央部の価格情勢には、傾向といえる相場変動は見られません。

県央部の中心都市である厚木市の平均坪単価の推移を見ても、動向は横ばいで、上昇に転じる予兆は見られません。


上記はウチノカチによる、厚木市の取引坪単価の平均ですが、相場傾向に東京都内の高騰の影響が及んだとは考えられないです。

首都圏の多くの都市で上昇に転じた2013年以降も下降を続け、その前年の2012年に付けた最高値の99.36万円を超えることもできていません。

こうした現状を見ると、厚木市を筆頭とした県央部にはオリンピック開催決定の波及効果は及ばず、今後も横ばい、または下降気味の相場を築いていくと考えるのが妥当だといえるでしょう。

【神奈川県湘南地区：鎌倉市・逗子市・三浦郡葉山町・藤沢市・茅ヶ崎市・平塚市・横須賀市・三浦市】取引平均坪単価の推移

湘南地区のマンション市場は、昔ながらの湘南といわれる「相模湾エリア」と、東京湾にも面する「横須賀・三浦エリア」とでは相場構成が異なっています。

まずは相模湾エリアの動向を見ていきましょう。

この相模湾エリアは古くは財界や政界人の別荘が立ち並ぶエリアで、高度経済成長時期以降の湘南人気も相まって、より東京に近い横浜市の多くの区より価格帯が高額となる地域となっています。


相模湾エリアの代表的な都市である、鎌倉市のデータを見てみましょう。

これはウチノカチによる年別の平均坪単価の推移ですが、横ばい相場が続いており、東京都の高騰の影響があったとはあまり考えられません。

この傾向は同じ横須賀線沿線の逗子・葉山、東海道線の藤沢や茅ヶ崎でも見られ、上昇傾向にある横浜の市場動向にも影響されていない点を考慮しても、今後も高値安定の、独自の相場傾向が続くものと想定できます。


対してこちらは東京湾岸エリア、横須賀市の年別の平均坪単価の推移です。

横須賀と三浦は県内では珍しく過疎化の進む地域で、京浜急行の横須賀中央駅周辺と米海軍施設のある地域を除くと、農村と漁港が中心の地域特性となっています。

東京への通勤に時間がかかり、相模湾側のように全国的な人気もないことから需要が薄く、マンション相場も安値安定となってしまっているのです。

こうした傾向は今後も続くと考えられ、特に半島の先端に位置する三浦市では、人口減少に歯止めがきかない限り、価格傾向の好転は難しいとするのが妥当だろうと考えられます。

まとめ：神奈川県のマンション売却で失敗しないためには不動産会社選びが肝

マンション売却において重要なのは、第一に売出し価格、次いで不動産会社選びとなります。

適正価格から大きく離れた価格設定では、いくら物件に魅力があっても、不動産会社の営業力に定評があっても成約には至りません。

相場からかけ離れた価格では購入者は目を向けてくれないので、物件の良さをアピールできないのです。

また、神奈川県のマンション市場は、首都圏の他のエリアとは違った相場構成となっています。

したがってこうした神奈川県の地域性をよく理解した、エリアマイスターとも呼べる業者を売却のバートナーの一員に加えておくことが、失敗しない業者選びの前提となります。

この2つを慎重に検討し、選択を誤らなければ、マンション売却は成功を約束されたものとなるでしょう。

市場価格が上昇していない市区町村でも、有数の人気地域である「神奈川エリア」であることに違いはありません。

築年数が古かろうとバス利用で交通便が悪かろうと、価格付けと販売を担当する業者の選択さえ間違わなければ、神奈川という居住地としての人気が、購入者を呼び寄せてくれるのです。

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